【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進(jìn)深10—12米（不含后背車庫(kù)進(jìn)深）；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂、休閑等公司客戶。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建議開發(fā)一層，主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的人氣，經(jīng)營(yíng)日用百貨和副食品。從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升。負(fù)一層超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，根據(jù)某市7萬(wàn)人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足3000—5000平米的超市的消費(fèi)，同時(shí)利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價(jià)值。小高層從滿足部分高收入消費(fèi)的需求，可以適量開發(fā)，但開發(fā)量應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)后的情況，最終決定整個(gè)開發(fā)量和開發(fā)進(jìn)度。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購(gòu)，在市場(chǎng)摸底的情況下展開，如市場(chǎng)反映良好，可立即開發(fā)，如市場(chǎng)反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開發(fā)。從吸納某市最有錢階層的角度出發(fā)，建議規(guī)劃2—3棟點(diǎn)式樓，按一梯一戶設(shè)計(jì)，戶型面積規(guī)劃在250平米以上，吸引某市主要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)入住，利用該點(diǎn)炒做，形成高品質(zhì)社區(qū)的人際傳播和示范效果。盡量體現(xiàn)人車分流的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，除社區(qū)主要路網(wǎng)（南北主通道）設(shè)計(jì)停車位外，組團(tuán)內(nèi)部不建議規(guī)劃停車位，保證社區(qū)靜謐、安全和防止汽車尾氣污染。利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建議在北面入口（長(zhǎng)嶺路）規(guī)劃一主題會(huì)所，該主題會(huì)所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)增加部分獲取收益。、面積配比分析及建議從我們對(duì)某市購(gòu)房客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房戶比較認(rèn)同的戶型在110——120平米，該部分客戶年齡在30—45歲之間，一般有一小孩，多為雙職工家庭，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，購(gòu)房一步到位的心理十分突出。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買。從戶型特征而言，三房?jī)蓮d單衛(wèi)最受歡迎，其次為三房?jī)蓮d雙衛(wèi)、四房?jī)蓮d雙衛(wèi)和兩房?jī)蓮d，兩房以下的戶型銷售量極低。綜上所述，我們建議：該項(xiàng)目的主力戶型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)為宜，面積建議在90—110平米。如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購(gòu)買利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過對(duì)戶型的合理規(guī)劃，90—110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。如此設(shè)計(jì)還可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為本案的核心買點(diǎn)——10萬(wàn)元買三房?jī)蓮d（90平米），而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的三房（110平米）總價(jià)多在13萬(wàn)以上，確保項(xiàng)目在今年競(jìng)爭(zhēng)激烈和多變的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗。房型配比建議圖其它面積和戶型配比如下：——110以上的四房戶型，主要針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高收入階層和三代同堂的家庭?！?0平米以下的兩房，主要針對(duì)低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口、空巢老人?！?50平米以上的6房，主要針對(duì)某市屈指可數(shù)的高收入家庭，規(guī)劃戶數(shù)在10—15戶。面積配比建議圖當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長(zhǎng)寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。其次，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮陽(yáng)臺(tái)、曬衣間的設(shè)計(jì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶型弱點(diǎn)，建議在100平米以上戶型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶型軸距（12米為宜），并保證所有的戶型都設(shè)計(jì)有客廳陽(yáng)臺(tái)。該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。在景觀規(guī)劃上應(yīng)社區(qū)園林、廣場(chǎng)和公園的有機(jī)融合，在北部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的公園景觀融入近來。中心廣場(chǎng)盡量北移，與入口和小高層盡量融合起來。鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時(shí)，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤(rùn)，空間更加靈動(dòng)，避免了千篇一律的兵營(yíng)式布局。無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，在定價(jià)中受政府指導(dǎo)定價(jià)，缺乏靈活條件。根據(jù)貴方提供的1280元/平米的均價(jià)，對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1250元/平米的均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；商業(yè)的銷售價(jià)格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元，一般售價(jià)一層在3500—4500元/平米，二層在2000—2500元/平米；相對(duì)繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià)2800—3300元/平米，二層1600—1800元/平米；其它路段售價(jià)一層在1800—2500元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷售的目標(biāo)。四、SWOT分析地段好，交通、購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，生活十分便利；社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥硐M(fèi)需求；18萬(wàn)平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；該城市片區(qū)和小區(qū)綠化率高，環(huán)境雅致靜謐；符合大面積戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，保證戶型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶90平米買三房的消費(fèi)取向；住宅消費(fèi)火爆，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；商業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升，銷售勢(shì)頭良好；當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)購(gòu)買住房和改善居住條件需求迫切；政府加大對(duì)老城區(qū)的改造力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程即將展開，將進(jìn)一步促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，增加的2—3萬(wàn)人更可帶來約80萬(wàn)平米的住宅需求； 老城區(qū)，受未來市政規(guī)劃影響，該片區(qū)大的、跨越式發(fā)展空間有限； 與煉油廠過近，當(dāng)?shù)鼐用裼锌諝馕廴镜膽n慮； 傳統(tǒng)居住區(qū)，年輕人認(rèn)同度低； 當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房缺乏理性，對(duì)小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)理念方面的優(yōu)勢(shì)需要大力宣傳和引導(dǎo)； 消費(fèi)者缺乏購(gòu)房知識(shí)，購(gòu)房盲目沖動(dòng)，一旦消費(fèi)信心受挫，將出現(xiàn)很大的心理變動(dòng)，容易導(dǎo)致銷售的大起大伏； 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同為期房，產(chǎn)品方面的優(yōu)勢(shì)無法得到真實(shí)驗(yàn)證； 企業(yè)知名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知； 2005年開發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，下半年可能出現(xiàn)一定規(guī)模的空置； 某市人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限； 開發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；五、項(xiàng)目定位A、客戶區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域：某市全區(qū)，以老城區(qū)為主； 有效區(qū)域：克拉瑪依市及其下屬的區(qū)域；B、客戶特征 職業(yè)特征：企業(yè)和行政事業(yè)單位職元、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外來人口； 年齡特征：25—45歲，其中以30—40歲的為主； 消費(fèi)心理特征： ——改善生活品質(zhì)，希望從原有50—60平米擁擠的居住條件改善為三房的寬敞生活；——虛榮心強(qiáng)烈，由于都是同廠職工，大家都認(rèn)識(shí)或比較熟悉，因此擁有強(qiáng)烈的攀比心理，希望自己買的房子比對(duì)方的大、社區(qū)規(guī)劃的好、更能體現(xiàn)生活檔次和品位；——消費(fèi)不理性，缺乏對(duì)小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)的理解；對(duì)戶型的認(rèn)識(shí)只有面積和分區(qū)概念，缺乏對(duì)戶型設(shè)計(jì)私密性、格局和面積配比的理解；購(gòu)房喜歡一步到位，不考慮現(xiàn)代社會(huì)多次置業(yè)的特征；——追求有房有車的生活，因此在購(gòu)買房屋時(shí)十分看中有無車庫(kù)和停車位；——受礦區(qū)污染影響，十分關(guān)注生活環(huán)境和空氣質(zhì)量，對(duì)有可能被污染的區(qū)域，具有強(qiáng)烈的戒備心理；——當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理十分落后（家屬院的管理方式），購(gòu)房戶對(duì)物業(yè)管理的要求越來越高，希望能夠享受好的物業(yè)服務(wù)；——受1000噸煉油、120噸乙烯技術(shù)改造工程即將展開的影響，購(gòu)房戶對(duì)某市未來的發(fā)展充滿信心，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈、消費(fèi)信心十足；通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房關(guān)注因素的了解，可以發(fā)現(xiàn)戶型、環(huán)境和質(zhì)量是購(gòu)房戶最關(guān)注的因素，其次分別是地段、配套、物業(yè)服務(wù)和開發(fā)商品牌；項(xiàng)目核心價(jià)值：園林、生態(tài)、綠色、景觀——園林生態(tài)社區(qū)園林 生態(tài)景觀 綠色園林生態(tài)社區(qū) 園林：東湖公園的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活； 生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在某市的每一位職工，不再有礦區(qū)生活的陰影，不再擔(dān)心來自廠區(qū)污染對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福； 景觀：該項(xiàng)目毗鄰東湖公園，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用公園的綠化和湖水，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)某市居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對(duì)環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。 綠色：哪里有公園，哪