【文章內容簡介】 套方面十分完善，但在最近幾年，在某市實施城市東移戰(zhàn)略的影響下，城市東區(qū)（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在城市規(guī)劃和改造之列，成為老城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實施的影響，整個城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間十分有限，主要為老城區(qū)的改造，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的利好政策方面不如新區(qū)，但依托該區(qū)域完善的生活配套設施，對當?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈Α、 主要經(jīng)濟技術指標：規(guī)劃總戶數(shù)：1268戶 規(guī)劃用地面積（蘭線）： 建筑用地面積（紅線）： 住宅總建筑面積： 建筑密度：% 容積率： 綠化率：% 停車位:約380個（規(guī)劃住戶的30%） 商業(yè)規(guī)劃容積率：B、物業(yè)配比 多層住宅（） 小高層住宅（） 沿街商業(yè)市場（2—）和農貿市場（1—2層） 寫字樓 社區(qū)配套：幼兒園、球場、停車場、車庫、物業(yè)管理用房從經(jīng)濟技術指標和物業(yè)配比而言，我們建議作如下調整：增加停車位（車庫）數(shù)量，考慮到該項目定位較高，主力客戶有車（或有買車的意向），因此停車位的數(shù)量應增加到居民戶數(shù)的50%以上，同時增加車庫數(shù)量，車庫不但可以成為本項目的優(yōu)勢買點，更成為產(chǎn)品組合（住宅+車庫）銷售中的有利策略。沿街商業(yè)開發(fā)2—，我們持認可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應考慮在40—60平米，鋪面開間規(guī)劃在4—5米，進深10—12米（不含后背車庫進深）；二層商業(yè)從目標主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等公司客戶。農貿市場建議開發(fā)一層，主要考慮二層商業(yè)價值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負半層結構，以小面積鋪位為主，利用農貿市場的人氣，經(jīng)營日用百貨和副食品。從商業(yè)價值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負一層，充分利用農貿市場帶來的人氣，引進一知名超市，帶動該區(qū)域商業(yè)價值提升。負一層超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，根據(jù)某市7萬人口的消費能力，完全能夠滿足3000—5000平米的超市的消費，同時利用農貿市場和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應，不但可以促進該項目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價值。小高層從滿足部分高收入消費的需求，可以適量開發(fā)，但開發(fā)量應根據(jù)項目認購后的情況，最終決定整個開發(fā)量和開發(fā)進度。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認購，在市場摸底的情況下展開，如市場反映良好，可立即開發(fā)，如市場反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預留寫字樓基礎，待時機成熟后開發(fā)。從吸納某市最有錢階層的角度出發(fā)，建議規(guī)劃2—3棟點式樓，按一梯一戶設計，戶型面積規(guī)劃在250平米以上，吸引某市主要企業(yè)領導入住，利用該點炒做，形成高品質社區(qū)的人際傳播和示范效果。盡量體現(xiàn)人車分流的規(guī)劃設計理念，除社區(qū)主要路網(wǎng)（南北主通道）設計停車位外，組團內部不建議規(guī)劃停車位，保證社區(qū)靜謐、安全和防止汽車尾氣污染。利用緊鄰公園的環(huán)境優(yōu)勢，建議在北面入口（長嶺路）規(guī)劃一主題會所，該主題會所不但可以為社區(qū)居民服務，提升項目形象，同時也可對外經(jīng)營，作為商業(yè)增加部分獲取收益。、面積配比分析及建議從我們對某市購房客戶的調查發(fā)現(xiàn)，購房戶比較認同的戶型在110——120平米，該部分客戶年齡在30—45歲之間，一般有一小孩，多為雙職工家庭，消費能力比較強，購房一步到位的心理十分突出。其次，120平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，100平米以內的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結婚的兩口之家購買。從戶型特征而言，三房兩廳單衛(wèi)最受歡迎，其次為三房兩廳雙衛(wèi)、四房兩廳雙衛(wèi)和兩房兩廳，兩房以下的戶型銷售量極低。綜上所述，我們建議：該項目的主力戶型以三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)為宜，面積建議在90—110平米。如此面積考慮主要基于當?shù)叵M者消費是以三房為購買利益點，而面積只是附帶因素，通過對戶型的合理規(guī)劃，90—110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房兩廳單衛(wèi)和三房兩廳雙衛(wèi)。如此設計還可利用總價優(yōu)勢作為本案的核心買點——10萬元買三房兩廳（90平米），而競爭對手的三房（110平米）總價多在13萬以上，確保項目在今年競爭激烈和多變的市場環(huán)境中立于不敗。房型配比建議圖其它面積和戶型配比如下：——110以上的四房戶型，主要針對消費能力較強的高收入階層和三代同堂的家庭?！?0平米以下的兩房，主要針對低收入家庭、單身或剛結婚的小兩口、空巢老人?！?50平米以上的6房，主要針對某市屈指可數(shù)的高收入家庭，規(guī)劃戶數(shù)在10—15戶。面積配比建議圖當?shù)貞粜驮O計從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導致客廳、餐廳長寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費了面積。其次，在戶型設計時沒有考慮陽臺、曬衣間的設計。綜合以上競爭對手的戶型弱點，建議在100平米以上戶型設計時增加戶型軸距（12米為宜），并保證所有的戶型都設計有客廳陽臺。該項目毗鄰東湖公園，在景觀設計上應充分利用公園的綠化和湖水，同時利用小區(qū)水景設計，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實現(xiàn)某市居民對綠色、健康、環(huán)保生活的向往（某市職工多年的礦區(qū)生活，對環(huán)境污染十分重視，十分向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、綠擁家居”的生態(tài)居住理念。在景觀規(guī)劃上應社區(qū)園林、廣場和公園的有機融合，在北部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的公園景觀融入近來。中心廣場盡量北移，與入口和小高層盡量融合起來。鑒于樓間距較大，因此在組團規(guī)劃時，可以考慮一些組團景觀和組團活動空間，使組團環(huán)境更加豐潤，空間更加靈動，避免了千篇一律的兵營式布局。無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學校，社區(qū)建有幼兒園，結合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設施等，社區(qū)建設中基本滿足。本項目屬于經(jīng)濟適用房，在定價中受政府指導定價，缺乏靈活條件。根據(jù)貴方提供的1280元/平米的均價，對比主要競爭對手1250元/平米的均價，我們認為該項目價格具有一定的競爭優(yōu)勢。其次，在商業(yè)銷售價格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。某市商業(yè)價格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；商業(yè)的銷售價格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價一層已經(jīng)達到1萬元，一般售價一層在3500—4500元/平米，二層在2000—2500元/平米；相對繁華路段，如南京路、準南路一層售價2800—3300元/平米，二層1600—1800元/平米；其它路段售價一層在1800—2500元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價中，應充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。在充分建立領導品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。四、SWOT分析地段好，交通、購物、休閑、教育、醫(yī)療等配套設施齊全，生活十分便利；社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當?shù)匚磥硐M需求；18萬平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設施完善；呈平E字型圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用公園、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨特的園林生態(tài)景觀；該城市片區(qū)和小區(qū)綠化率高，環(huán)境雅致靜謐；符合大面積戶型的設計特點，拉大軸距、增加客廳陽臺，保證戶型設計更加合理，實現(xiàn)購房戶90平米買三房的消費取向；住宅消費火爆，出現(xiàn)供不應求的局面；商業(yè)價格持續(xù)攀升，銷售勢頭良好；當?shù)鼐用裣M能力強，對購買住房和改善居住條件需求迫切；政府加大對老城區(qū)的改造力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；1000噸煉油、120噸乙烯技術改造工程即將展開，將進一步促進城市經(jīng)濟跨越式發(fā)展，增加的2—3萬人更可帶來約80萬平米的住宅需求； 老城區(qū)，受未來市政規(guī)劃影響，該片區(qū)大的、跨越式發(fā)展空間有限； 與煉油廠過近，當?shù)鼐用裼锌諝馕廴镜膽n慮； 傳統(tǒng)居住區(qū)，年輕人認同度低； 當?shù)鼐用褓彿咳狈硇?，對小區(qū)規(guī)劃和戶型設計理念方面的優(yōu)勢需要大力宣傳和引導； 消費者缺乏購房知識，購房盲目沖動，一旦消