【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鍵點(diǎn)：投資的是非成敗僅一線間而已，需靈敏的信息、獨(dú)到的眼光和承擔(dān)決策風(fēng)險(xiǎn)的能力。獨(dú)具慧眼，把握時(shí)機(jī)，掌控實(shí)現(xiàn)財(cái)富的關(guān)鍵點(diǎn)，成功前景指日可見(jiàn)。4） 見(jiàn)證財(cái)富的實(shí)現(xiàn)：投資的智慧，最終體現(xiàn)在對(duì)所預(yù)見(jiàn)的未知未來(lái)的一種歷史見(jiàn)證，一種現(xiàn)實(shí)認(rèn)定。黃金線——1） 通向黃金（財(cái)富）的道路：城市財(cái)富必經(jīng)之路，城市財(cái)富聚積之地，浙江商品城，通達(dá)財(cái)富大道，直達(dá)財(cái)富寶藏。2） 運(yùn)轉(zhuǎn)黃金（財(cái)富）的新干線：浙江商品城位于江寧科學(xué)園板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通四通八達(dá)，形成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。通達(dá)財(cái)路，營(yíng)運(yùn)財(cái)富，正是運(yùn)轉(zhuǎn)黃金（財(cái)富）的高速新干線。3） 完美的黃金分割線：投資是一種平衡的藝術(shù)，最完美的投資，就是要定在現(xiàn)在與未來(lái)之間的那條黃金分割線上，以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化。營(yíng)銷推廣表現(xiàn)手法品質(zhì)——與項(xiàng)目整體定位相吻合，任何一個(gè)推廣的表現(xiàn)都是一個(gè)產(chǎn)品形象、開(kāi)發(fā)商形象企業(yè)形象的展示，力求達(dá)到品質(zhì)化。理性——商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅項(xiàng)目，其投資者關(guān)注的是投資回報(bào)。理性的事實(shí)分析比感性的情感訴求更能夠達(dá)到效果。大氣——項(xiàng)目具有20萬(wàn)方的巨大體量，開(kāi)發(fā)商擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力與影響力。所有的一切都要推廣的表現(xiàn)必須具有磅礴的氣勢(shì)。沉穩(wěn)——與產(chǎn)品的文化內(nèi)涵相呼應(yīng)，產(chǎn)品推廣手法必須具有相當(dāng)?shù)某练€(wěn)性。這種沉穩(wěn)性不是淺于表面的，而是一種由內(nèi)而外的氣質(zhì)展現(xiàn)。營(yíng)銷推廣表現(xiàn)1）整體形象塑造財(cái)富眼 黃金線突出浙江商品城是敏銳商業(yè)觸角大勢(shì)所趨，是最具價(jià)值投資智慧的體現(xiàn)。2）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略 縱橫天下 風(fēng)云世界 充分發(fā)掘和闡釋浙商理念、浙商投資有限公司品牌、浙商企業(yè)核心人物，與優(yōu)秀的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，鴻篇巨制。3）景規(guī)劃價(jià)值壯懷前景 鑄就時(shí)代高度濃墨強(qiáng)調(diào)浙江商品城所在區(qū)域未來(lái)美好的發(fā)展前景和無(wú)限的升值潛力，以投資的眼光對(duì)南京江寧科學(xué)園、南京江寧大學(xué)城、浙江工業(yè)園的規(guī)劃理性分析，突出項(xiàng)目的前瞻性優(yōu)勢(shì)。4）區(qū)位、產(chǎn)品主題商氣蓬勃 商品王國(guó) 通過(guò)對(duì)浙江商品城獨(dú)樹(shù)一幟的市場(chǎng)定位及周邊可依托的成熟配套、水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)、潛在的巨大消費(fèi)潛力的描述，突出項(xiàng)目的定位特色、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。5）建筑規(guī)劃特色投資優(yōu)質(zhì)物業(yè) 放之四海皆準(zhǔn)通過(guò)描述浙江商品城靈動(dòng)流線外觀、陽(yáng)光生態(tài)走廊、中心文化廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)組團(tuán)等建筑規(guī)劃特色，展現(xiàn)物業(yè)優(yōu)良的品質(zhì)、經(jīng)典的商業(yè)文化和值得信賴的投資價(jià)值。6）經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)突出浙江商品城先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念與成熟的運(yùn)營(yíng)模式，成功避免目前商業(yè)領(lǐng)域分散經(jīng)營(yíng)的固有風(fēng)險(xiǎn)；完善的組織結(jié)構(gòu)，最大保障投資者和經(jīng)營(yíng)者穩(wěn)定的投資回報(bào)，保證商品城的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。五、營(yíng)銷推廣執(zhí)行(一) 時(shí)間階段劃分第一階段： —— 項(xiàng)目預(yù)熱期在該階段，通過(guò)多種宣傳手段，以建立開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目的形象為起點(diǎn)，隨后以推出產(chǎn)品主打賣點(diǎn)的方式進(jìn)行項(xiàng)目的推廣宣傳，使得產(chǎn)品為消費(fèi)者所廣泛認(rèn)知與認(rèn)同，逐步積累項(xiàng)目的營(yíng)銷勢(shì)能，使得產(chǎn)品的很大一部分在開(kāi)盤(pán)前就在市場(chǎng)得到去化,在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)產(chǎn)生第一個(gè)營(yíng)銷爆點(diǎn)。第二階段：—— 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期經(jīng)過(guò)開(kāi)盤(pán)這一銷售爆點(diǎn)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知名度與銷售情況都已經(jīng)十分明朗。在該階段，必須在開(kāi)盤(pán)熱銷的基礎(chǔ)上繼續(xù)制造市場(chǎng)關(guān)注度，并再次掀起銷售熱潮并達(dá)到銷售高峰，實(shí)現(xiàn)銷售速度的目標(biāo)與開(kāi)發(fā)商的資金回籠。 第三階段：—— 持續(xù)平穩(wěn)期由于夏季的到來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入銷售淡季，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的平穩(wěn)期。本階段項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)，首先在于保持市場(chǎng)熱度，通過(guò)各種宣傳方式，使項(xiàng)目擁有一定的市場(chǎng)關(guān)注度，盡可能多的完成銷售；其次在于回顧前期的營(yíng)銷策略，針對(duì)銷售情況進(jìn)行方向或局部調(diào)整，為下一階段進(jìn)行更好地銷售做好準(zhǔn)備。第四階段：—— 二次強(qiáng)銷期經(jīng)過(guò)8月份房地產(chǎn)淡季，項(xiàng)目的銷售再次進(jìn)入“金九銀十”強(qiáng)銷期。在此期間，借助大環(huán)境各種活動(dòng)與房地產(chǎn)大市場(chǎng)升值，使項(xiàng)目在階段達(dá)到銷售速度與銷售利潤(rùn)的“雙贏”。第五階段：—— 持續(xù)銷售期利用項(xiàng)目施工進(jìn)程的不斷進(jìn)行、招商工作的總體落實(shí)，將浙江商品城日趨明朗的實(shí)際收益展現(xiàn)在消費(fèi)者眼前，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售與利潤(rùn)的提升；利用宏觀市場(chǎng)整體價(jià)格提升的客觀環(huán)境，提升本項(xiàng)目的價(jià)格，并利用提價(jià)促進(jìn)在此之前的銷售。第六階段：—— 項(xiàng)目清盤(pán)期經(jīng)過(guò)新年的市場(chǎng)平穩(wěn)階段，項(xiàng)目進(jìn)入最后一輪銷售期。經(jīng)過(guò)前階段的銷售，項(xiàng)目所剩余房源由于存在價(jià)格過(guò)高或位置較差的原因不能順利地在市場(chǎng)上進(jìn)行去化。本階段通過(guò)宣傳項(xiàng)目的附加值與SP活動(dòng)對(duì)所剩房源進(jìn)行去化，以達(dá)到順利清盤(pán)的銷售效果。(二) 各階段營(yíng)銷思路第一階段： —— 項(xiàng)目預(yù)熱期推廣說(shuō)明該階段的推廣方式根據(jù)時(shí)間的不同有所側(cè)重。前階段（2004年3月）以戶外、報(bào)紙軟文為主。采取輿論先行的原則，配合較大范圍的形象宣傳，全面建立開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象；后階段（2004年4月）以SP活動(dòng)和大量的媒體硬廣告引起社會(huì)關(guān)注度與強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，短時(shí)間內(nèi)快速吸引眼球。在進(jìn)行活動(dòng)炒作，促進(jìn)本項(xiàng)目的社會(huì)關(guān)注度的同時(shí)，運(yùn)用報(bào)紙硬廣告，突出產(chǎn)品的幾大“核心賣點(diǎn)”；整個(gè)預(yù)熱期配以電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)和非常規(guī)媒體的立體廣告宣傳攻勢(shì)，全面推廣產(chǎn)品形象與主打賣點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品在開(kāi)盤(pán)時(shí)的第一次火爆銷售。 具體推廣實(shí)施 廣告計(jì)劃 廣告總體安排媒體投放時(shí)間投放內(nèi)容具體投放選擇備 注報(bào)紙—開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目形象宣傳、主打賣點(diǎn)宣傳江、浙兩省主流媒體高峰論壇活動(dòng)期間將在上海投放報(bào)紙廣告廣播—項(xiàng)目形象宣傳江蘇交通廣播網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行新聞、廣告的發(fā)布與更新南京房地產(chǎn)網(wǎng)車身—項(xiàng)目形象宣傳33路、南金線、102路每條路線兩輛車，整車噴繪大牌—項(xiàng)目形象宣傳機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站西北側(cè)高炮圍墻—項(xiàng)目形象宣傳工地現(xiàn)場(chǎng)燈箱—項(xiàng)目形象宣傳項(xiàng)目周邊地區(qū)房地產(chǎn)地圖2004年房展會(huì)項(xiàng)目形象宣傳 廣告具體安排 報(bào)紙廣告由于項(xiàng)目前期并未進(jìn)行一定量有效的廣告宣傳，開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目形象并未得到建立。所以在進(jìn)行報(bào)紙廣告的宣傳時(shí)，必須首先進(jìn)行新聞性輿論炒作，使得形象首先得到市場(chǎng)認(rèn)可，之后針對(duì)產(chǎn)品的宣傳才是有效的宣傳。本階段的產(chǎn)品宣傳重點(diǎn)在產(chǎn)品的主打賣點(diǎn)上，使得產(chǎn)品能夠被消費(fèi)者所初步認(rèn)知，并結(jié)合推廣活動(dòng)進(jìn)行報(bào)紙廣告的宣傳，最大程度地宣傳產(chǎn)品，使得內(nèi)部預(yù)定的客戶對(duì)產(chǎn)品充滿信心，使得該部分客戶較大程度地轉(zhuǎn)化為簽約客戶。日 期媒 體廣告形式廣告主題版 式備 注 周五