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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)某世紀(jì)花園營銷策劃提案(編輯修改稿)

2025-05-28 00:41 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 理。216。 期房(三期)采用全框架無梁板技術(shù),二樓建有花園、游泳池、大型酒店式入口大堂、電梯直達(dá)車庫、長城寬帶網(wǎng),10兆到戶,實(shí)現(xiàn)VOD視頻點(diǎn)播,可通過小區(qū)虛擬社區(qū)預(yù)定送餐。216。 套型:n 現(xiàn)房有平層和躍層,全部外飄窗,設(shè)有操作陽臺(tái),四明設(shè)計(jì),套型主要為三室兩廳兩衛(wèi)。n 期房推出三種面積(110~201平方米),供業(yè)主自行設(shè)計(jì)套型(上下水位置不能更改);216。 景觀:噴泉、涼亭、透明鋼琴房、花架等諸多精致的園林小品。216。 價(jià)位:n 現(xiàn)房3200~3300元/平方米;n 期房3150元/平方米起售(五一期間促銷價(jià)為3050元/平方米);n 入住費(fèi)約4000多元;n ~1元/平方米/月(電梯費(fèi)另算)。216。 配套:游泳池(三期)籃球場、乒乓球室、臺(tái)球室、健身房、會(huì)所、1700平方米的蘇果超市、門前47米寬大道通達(dá)夾江渡假區(qū),公交112233482及80805共11條線路到達(dá);物業(yè)管理由萬科上海公司培訓(xùn)216。 進(jìn)度:2003年交付。216。 五一促銷活動(dòng):n “五一”期間認(rèn)購的業(yè)主,可享受在原均價(jià)3240元/平方米再下調(diào)100元/平方米的優(yōu)惠;n ;n 買房送一年物業(yè)管理費(fèi)、電梯費(fèi);n 平時(shí)沒有任何的價(jià)格優(yōu)惠。216。 銷售進(jìn)度:二期余少量小高層,均在臨街位置。216。 開發(fā)商:恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外資方 裕華名居城(小高層)216。 區(qū)域:本項(xiàng)目西面,緊鄰江東北路216。 外觀:黃色外立面、坡頂216。 銷售房源:共4幢現(xiàn)房,有8層和12層,均采用電梯,一梯二戶。216。 品質(zhì):n 框架結(jié)構(gòu);n 得房率82%;n 面積96~135平方米,n 首家電氣化小區(qū),用電分時(shí)計(jì)價(jià),晚6點(diǎn)后用電半價(jià)216。 套型:平層、錯(cuò)層和躍層,集中在110左右,大套型較少。二室一廳(95平米)、三室二廳一衛(wèi)(116平米錯(cuò)層)、三室二廳二衛(wèi)(114和117平米),部分套型設(shè)計(jì)不合理,臥室和衛(wèi)生間面積過小,功能區(qū)布局不合理。216。 景觀:立體綠化:四層覆蓋 A、景區(qū)綠化 B、一層門面房屋頂綠化 C、頂層屋頂綠化 D、地下車庫綠化216。 價(jià)位:n 一層作商業(yè)用地,二層起售3360元/平方米,每層遞加30元/平方米,物管1元/平方米*月。n 價(jià)格中包含A、可視門鈴B、戶內(nèi)外防盜門C、煤氣接駁費(fèi)D、電增容E、100開電熱水器一臺(tái),電磁爐一臺(tái)。n 價(jià)格中含入住費(fèi),%稅和3%的維修基金。n 物管費(fèi)1元/平米。n 無論東西朝向統(tǒng)一售價(jià)。216。 銷售進(jìn)度:銷售率70%~80%216。 售樓現(xiàn)場:售樓現(xiàn)場面積較小,普通裝璜,有沙盤和套型模型,沒有樣板房?,F(xiàn)場客流量較少。216。 開發(fā)商:南京富裕華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東寶花園216。 區(qū)域 :本項(xiàng)目北面,近一街之隔,周邊社區(qū)成熟216。 外觀:黃色外立面、綠?;⌒痛皯簟⑵马?16。 規(guī)模:現(xiàn)為二期,有多層和小高層216。 品質(zhì):期房,多層和小高層,小高層一層有商業(yè)用房 216。 套型:多層,90~144(不含躍層)。小高層,12層,四種套型,、 216。 景觀:綠化率較高,55%216。 價(jià)位:3000起,多層價(jià)位在3000~3500,小高層價(jià)位在3000~3550。認(rèn)購期96折優(yōu)惠,一次性付款再打98折216。 銷售進(jìn)度:現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購期,6月開盤216。 開發(fā)商:南京東寶實(shí)業(yè)有限公司 鳳凰花園城(鳳棲園)216。 位置:位于鳳凰西街本項(xiàng)目東面216。 品質(zhì):生活配套較齊全,框架結(jié)構(gòu),有2000平方米花園,出資組建力學(xué)小學(xué)鳳凰花園城分校,教育是其一大賣點(diǎn)216。 套型:小高層,(3100元/平方米)(3050元/平方米)兩種。216。 價(jià)格:起售價(jià)為3050元/平方米216。 銷售情況:一期全部售完,二期開工面積為2萬平方米 216。 開發(fā)商:南京恒生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 聚福園216。 位置:本項(xiàng)目北面,江東北路西。216。 規(guī)劃:總建筑面積15萬平方米,分兩期推出,一期(東園)已售罄,4月30日交付,目前售二期(西園),3月28日正式開盤。期房,10萬平米,820戶,明年年底全盤交付。目前只推出一幢點(diǎn)式小高層(11層)和十幢多層216。 品質(zhì):南京市首家國?*≌∏悄芑低呈痙豆こ?,也蕵岤坚t(yī)ㄖ諛蓯緣閌痙豆こ獺?br / 216。 配套:小區(qū)中心有1萬平米的中心花園、幼兒園及會(huì)所,有拉薩路小學(xué)銀城分校,今年9月1日招生,據(jù)售樓人員稱73路公交終點(diǎn)站不久會(huì)順延至小區(qū)內(nèi),216。 套型:有二室二廳(95)、三室二廳一衛(wèi)(10109)三室二廳二衛(wèi)(1012135)及四室以上 216。 價(jià)格:一戶一價(jià),起售價(jià)在3300元/平米左右,單價(jià)最高達(dá)4300元/平米 216。 銷售狀況:據(jù)售樓人員稱銷售情況良好,但據(jù)我們觀察近期看房人氣并不旺盛。216。 優(yōu)惠舉措:近階段聚福園對一次性付款方式給予95折優(yōu)惠基礎(chǔ)上在打98折,按揭付款無任何優(yōu)惠措施,房價(jià)中均含入住費(fèi),%的稅費(fèi)。216。 現(xiàn)場印象:售樓現(xiàn)場面積較大,裝璜較好,有沙盤、展示套型的燈箱,無銷售進(jìn)程表,售樓人員素質(zhì)一般,服務(wù)態(tài)度尚可。 長江之家:216。 區(qū)域:本項(xiàng)目西北面,緊臨長江216。 外觀:黃色外立面、綠玻、坡頂216。 規(guī)模:總建筑面積10萬平方米。戶數(shù)708戶。共分兩期,一期工程(5萬平方米)今年底全部竣工,二期工程尚未開盤,明年底建成。有多層和小高層216。 品質(zhì):有現(xiàn)房和期房,全框架結(jié)構(gòu),采用大圍合式布局。由英國DRU園林景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所執(zhí)筆景觀,樓盤由水綠色玻璃的開窗、彩色金屬欄桿的陽臺(tái)和黃、灰的外立面等建筑元素搭配組建。216。 套型:90~150多種 216。 景觀:中心有下沉式廣場,綠化率45%216。 價(jià)位:2969元/平米起售216。 營銷舉措——突出濱江概念,舉辦過美女加紅旗轎車等鮮明的營銷活動(dòng)216。 銷售進(jìn)度:一期已售約70~80%,二期尚未開盤216。 售樓現(xiàn)場:現(xiàn)場售樓處圍繞水文化主題,布置精美,樣板房較有特色,售樓人員專業(yè)素質(zhì)較高,服務(wù)態(tài)度較好216。 開發(fā)商:江蘇弘輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主要競爭樓盤分析: 共性:216。 從整體品質(zhì)上看,本案主要競爭樓盤均屬于品質(zhì)很高的樓盤,其中典雅居、聚福園、長江之家、月安花園等均屬明星樓盤,在市場上知名度高,號(hào)召力強(qiáng)。216。 各項(xiàng)目前期以多層為主,二期小高層較多,但也有一部分屬于多層,高層比例較小。從交付期看,小高層的竣工、交付比較集中,這表明,在河西,小高層將成為趨勢,成為供應(yīng)主體。216。 調(diào)研表明,小高層的銷售比高層好,但比多層差。目前各家都主推小高層,越來越多的消費(fèi)者會(huì)接受,但由于消費(fèi)者接受要有一個(gè)過程,因此,其銷售仍將面臨很多困難。如果下一階段有多層推出,在和小高層的競爭中,將占據(jù)明顯優(yōu)勢,會(huì)非常熱銷。建議開發(fā)商以推多層為主。216。 主力房型,以三室兩廳兩衛(wèi)為主,主力面積已從一期的100平方米上升到二期的120平方米左右,大房型已成為主流趨勢。雖然主力房型和面積可以確定,但是,由于消費(fèi)者的個(gè)性化需求,因此,開發(fā)商的規(guī)劃也應(yīng)該比較豐富,房型要在合理性的基礎(chǔ)上富于變化,如三室兩廳兩衛(wèi)也可有不同的面積。216。 在房型設(shè)計(jì)上,河西樓盤普遍大進(jìn)深的比較多,建議開發(fā)商從實(shí)際出發(fā),提供進(jìn)深小,房型薄的房子。216。 河西樓盤普遍注重園區(qū)綠化和景觀環(huán)境。雖然限于水平,有的小區(qū)做的還不夠精細(xì),比較粗,綠化無層次,變化少,小品呆板,人性化不夠,但大都認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題,所以,有些開發(fā)商聘請了國外的景觀設(shè)計(jì)公司,如長江之家。在景觀上的競爭將會(huì)成為一個(gè)****。216。 河西樓盤也很重視物業(yè)管理。如典雅居請了萬科上海公司培訓(xùn),長江之家請了深圳公司,月安花園更是讓新加坡公司管理。物業(yè)管理的重要性應(yīng)上升到戰(zhàn)略的高度去看待。216。 價(jià)格上,各項(xiàng)目價(jià)格均呈現(xiàn)低升高走之勢,房價(jià)已從一期的2800左右起售上升至3100左右。根據(jù)調(diào)研,河西樓盤現(xiàn)在的項(xiàng)目均價(jià)在3000—3750之間,均價(jià)的平均價(jià)在3300元。裕華名居城、東寶花園、聚福園超過了3300元的均價(jià),而長江之家、月安花園低于此價(jià)格,其余的基本和此價(jià)格相當(dāng)。216。 促銷上,由于河西樓盤的開發(fā)商整體素質(zhì)較高,因此,不僅房子蓋的好,而且整體營銷推廣水平較高,營銷力度大,舍得廣告投入,同時(shí),各項(xiàng)目為了從同質(zhì)化的市場中脫穎而出,紛紛提出自己的賣點(diǎn)。 特性:由于河西樓盤普遍素質(zhì)較高,同質(zhì)性較強(qiáng),因此,各項(xiàng)目均努力挖掘自己的特色,力求吸引購房者。216。 鴻都大廈:私家空中園林,酒店式物管。216。 典雅居:景觀及營銷手段。216。 聚福園:首家智能化示范工程,建筑節(jié)能試點(diǎn)工程。216。 東寶:首家全面參照國家AAA級(jí)商品住宅質(zhì)量認(rèn)證體系。216。 長江之家:濱江概念,親水性。獨(dú)樹一格,以吸引眼球?yàn)橹鞯臓I銷策略。216。 龍鳳花園:人文環(huán)境,與大學(xué)教授為鄰。216。 月安花園:國家康居示范小區(qū)。第五章 本案物業(yè)要素規(guī)劃是樓盤的定位和靈魂,一個(gè)好的規(guī)劃體現(xiàn)了開發(fā)商的理念和品質(zhì),同時(shí)也為銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。碧華園是金陵世紀(jì)花園繼一期多層售罄后推出的二期景觀小高層,一梯兩戶,面積均在一百平方米以上,現(xiàn)就其規(guī)劃做簡要分析。: 基本數(shù)據(jù)(碧華園) 物業(yè)名稱:碧華園 物業(yè)座落:江東北路99號(hào) 占地面積:6000多平方米 建筑面積:13000多平方米 綠化覆蓋率:23% 綠地率:40% 規(guī)劃戶數(shù):104戶 房型種類:6種 房型面積:119,126,128, 得房率:85% 層高: 交付日期:2002年月12月 基地概況碧華園位于小區(qū)北面,北臨經(jīng)過整治的清江河道,南臨2500平方米的副中心花園,地勢平整,是小區(qū)中自然環(huán)境最好的地段。 規(guī)劃特色碧華園是小區(qū)唯一單體樓組團(tuán),布局突出大疏大密的個(gè)性特點(diǎn),樓層別出心裁地設(shè)計(jì)為兩端11層,12層,中間8層,天際輪廓線呈現(xiàn)起伏,依次錯(cuò)落的空間特征。屋頂采用四面坡屋頂,彩色琉璃瓦,中空玻璃和下飄窗,建議在色彩的搭配上以暖色調(diào)為主,配以亮色點(diǎn)綴,突出現(xiàn)代感。 房型面積以三室二廳二衛(wèi)為主打套型,面積在119146平方米之間,局部設(shè)計(jì)了頂層躍層式,除了四明外,更有“六大”:大廳,大臥,大廚,大衛(wèi),大窗,大陽臺(tái)。但部分套型進(jìn)深偏長,達(dá)到15米,在主臥室的配置上如考慮到更衣室則更好。 景觀碧華園北有河道景觀,南有2500平方米的副中心廣場,樓正中底層架空,南北景觀通透,在頂層設(shè)有屋頂花園,整個(gè)景觀以園林化為格,采用亭臺(tái)樓閣,石凳等江南園林風(fēng)格造景,將道路,建筑,小品,綠化融為一體,做到戶戶推窗見景。 物業(yè)管理人車分流,實(shí)行封閉型,全方位,智能化物業(yè)管理 小區(qū)配套設(shè)有社區(qū)活動(dòng)中心,在副中心廣場劃分出少兒戶外活動(dòng)區(qū),健身休閑區(qū);采用PDS綜合布線,配備寬帶網(wǎng)接口;地下停車位 周邊配套本案位于河西中心地段,交通便捷,周邊各項(xiàng)市政,服務(wù)配套網(wǎng)絡(luò)完善 交通:29路,18路,82路,39路,19路7條公交線路直達(dá)全市各商業(yè)中心 學(xué)校:第五幼兒園,拉薩路小學(xué)分校,瑯琊路小學(xué)分校,寧海中學(xué)分校,二十九中分校 商場:蘇果超市,利得隆超市,金盛裝飾城,神馬家具城等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布小區(qū)周圍 菜場:中銀室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場 娛樂:上新河大型體育活動(dòng)中心,新世紀(jì)興隆樂園,新世紀(jì)水上樂園等 一期現(xiàn)狀 一期已基本售罄,已得到市場認(rèn)可 建立了一定的品牌知名度 小區(qū)總體規(guī)劃尚好,但郵政局的樓棟感覺太差 物業(yè)管理水平有待提高 景觀細(xì)部不夠完善,綠化的層次感不強(qiáng) 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不夠完善 景觀小品人性化設(shè)計(jì)不夠,棱角較多,容**對孩童和老人造成傷害 配套:由于分期開發(fā),部分配套設(shè)施尚未到位,如中心廣場、兒童游戲區(qū)、社區(qū)活動(dòng)中心等綜合以上分析,我們不難發(fā)現(xiàn),碧華園從房型、景觀、配套等各方面都有其相對其它樓盤的獨(dú)特賣點(diǎn),也有部分局限性,我司將在后面幾章節(jié)中作詳細(xì)描述。第六章 項(xiàng)目定位提案 項(xiàng)目定位根據(jù)項(xiàng)目的SWOT分析及項(xiàng)目的特點(diǎn),以及南京房地產(chǎn)市場需求及發(fā)展商的實(shí)力,我公司現(xiàn)將本項(xiàng)目定位為中檔略略偏高檔次,以品位稍高的社區(qū)文化氛圍為基調(diào),其中小高層項(xiàng)目的主題概念為“親水小高層住宅”,三期多層項(xiàng)目主題為“河西中心居住區(qū)”,強(qiáng)化小高層親水的獨(dú)特性使其在某種程度上檔次稍高于多層,在銷售中創(chuàng)造與多層的差異性,“河西中心居住區(qū)”的概念更多的是強(qiáng)化該地域生活的方便性、**達(dá)性。 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目所處河西居住區(qū)中心位置,交通方便,生活便利,給市民的影響應(yīng)該是一個(gè)比較實(shí)惠的感覺,因此它的形象定位為:惠而不貴的、有生活氛圍的、方便的,有溫暖的回家感覺的形象。 項(xiàng)目形象的塑造和建立隨著買方市場的日益成熟和人民生活水平的不斷提高,大多數(shù)住房消費(fèi)者在選購過程中不再是單純對樓盤的建筑質(zhì)素進(jìn)行考察,而是過多地偏向于對樓盤周邊環(huán)境、居住氛圍及居住檔次等綜合因素進(jìn)行考察和甄別。特別是中檔以上樓盤消費(fèi),他們已不能滿足于買房棲身的基本要求,其購房心理在很大程度上表現(xiàn)為對一種新的生活方式的“選購”。基于這種消費(fèi)心態(tài),他們在選購時(shí)更關(guān)注樓盤的檔次、環(huán)境等因素,有著良好的市場形象和聲譽(yù)的樓盤才是被選購的對象。因此,增加樓盤的附加值,賦予樓盤各種文化內(nèi)涵,塑造和建立樓盤市場形象的營銷策略,在房地產(chǎn)銷售策劃中越來越占據(jù)重要位置。有鑒于此,我公司在對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,擬定了小高層項(xiàng)目以“親水小高層,超值住宅精品”為主題對小高層項(xiàng)目進(jìn)行市場形象塑造的營銷推廣策略;而多層項(xiàng)目可考慮以“河西中心居住區(qū)”為主題。 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶定位針對金陵世紀(jì)花園所處區(qū)域,通過對周邊競爭對手的仔細(xì)、謹(jǐn)慎的調(diào)查研究,結(jié)合我公司對南京房地產(chǎn)市場的信息資料的把握,特別對中高檔樓盤的綜合分
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