【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)合城市定位形態(tài)，以市場化的方式，在滿足消費者需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機組成部分?！獜姆慨a(chǎn)開發(fā)商到城市運營商。P2627：第一章 城市運營模式下的開發(fā)系列r 普陀城北住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目r 江南山大型海島生態(tài)園項目r 六橫鎮(zhèn)連島生態(tài)旅游度假項目海洲集團城市運營模式的戰(zhàn)略選擇中國城市發(fā)展歷程大致可以為三個階段，第一個階段是建國以后，至二十世紀七十年代末，即城市建設(shè)階段；七十年代末到九十年代初是第二個階段，即城市管理階段；九十年代至今中國城市進入第三個階段，即城市運營階段。在這一階段以城市化運營為核心的城市運營商應運而生。所謂“城市運營商”，就是運營城市或區(qū)域的發(fā)展商通過對所在的區(qū)域進行統(tǒng)一規(guī)劃與布局，整合各種發(fā)展商來投資、經(jīng)營，用全新的商業(yè)模式來打造一個新的區(qū)域和城鎮(zhèn)。城市運營商不僅作為城市硬件的建設(shè)者，更重要的是通過對城市的建設(shè)和運營，構(gòu)筑一定區(qū)域的文化、社會、經(jīng)濟的新格局。城市運營商需要站在城市整體利益的角度去思考，而不是單純追求企業(yè)利潤。同時，在一定程度上也有條件承擔起更多的社會責任。2004年起海洲集團設(shè)定以城市為核心資源，對接國內(nèi)外市場，實現(xiàn)股權(quán)多元化，根據(jù)集團自身特點與發(fā)展優(yōu)勢，提出了海洲城市運營模式和精品社區(qū)模式，在實踐過程當中充分發(fā)揮地域資源優(yōu)勢與合作伙伴的專業(yè)作用，構(gòu)造城市運營和精品社區(qū)開發(fā)新型模式下的戰(zhàn)略聯(lián)盟體。力爭成為具有海洋文化特色的城市運營商。城市運營模式為海洲帶來四個層面的提升l 開發(fā)目標——從自我本位到社會本位與自我本位的結(jié)合；l 開發(fā)方式——由“內(nèi)生型開發(fā)”到“內(nèi)生開發(fā)與外源開發(fā)相結(jié)合”；l 開發(fā)定位——由單一項目的市場定位到城市區(qū)域功能的選擇定位；l 開發(fā)理念——由居住生活空間的提供者到城市公共生活空間的提供者。P2831：普陀城北區(qū)開發(fā)建設(shè)項目 ——海洲集團城市化運營模式的實踐普陀城北區(qū)項目開發(fā)建設(shè)目標：大舟山的社區(qū)建設(shè)典范。規(guī)劃目標：隨著城市發(fā)展，結(jié)合本區(qū)塊自然條件，創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美，能體現(xiàn)舟山特色，居住水平具有國際社區(qū)標準的新型居住城區(qū)。開發(fā)面積：。建設(shè)指標：，發(fā)展居住人口35萬人。普陀城北區(qū)項目的公建配套包括：一所大型醫(yī)院。區(qū)內(nèi)修建有面向城區(qū)服務(wù)的高等級大型醫(yī)院。兩所學校。區(qū)內(nèi)配備有具市內(nèi)一流水平的中小學。一個大賣場。區(qū)內(nèi)擬建一個跨城區(qū)服務(wù)的綜合性大賣場。一條特色街區(qū)。為滿足居民生活，區(qū)內(nèi)擬建一條圍繞濕地公園修建的跨區(qū)域服務(wù)的具有異域風情的休閑街區(qū)。兩個公園。圍水庫修建的湖濱公園與中心區(qū)水系延伸段的濕地公園將大大提升社區(qū)環(huán)境。一個療養(yǎng)院。區(qū)內(nèi)建設(shè)有不少于一座按星級標準建造的位于公園畔的生態(tài)療養(yǎng)院。一個集中的大型停車場。專辟土地建設(shè)有為未來城市發(fā)展所考慮的，為沈家門作補充的大型停車場。普陀城北區(qū)項目規(guī)劃與發(fā)展總綱：普陀城北區(qū)項目將全力打造布局合理、交通順暢、功能完備、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、特色明顯的具備國際水準的城市居住新區(qū)。使社區(qū)具有多樣性和活力，關(guān)注人類健康和環(huán)境，有利于保護資源，具有人性化尺度，具有社會化、教育、政治和商業(yè)功能。城北居住區(qū)規(guī)劃和發(fā)展原則將秉承的理念如下：u 使各種年齡、各種國籍的中等收入和高收入人群可以居住在同一個社區(qū)，應在社區(qū)內(nèi)提供各種類型的住宅； u 區(qū)內(nèi)的街道、步道、車道等各種道路，應作為整體形成網(wǎng)絡(luò)，且必須形成有趣味性的道路系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)的場所必須與交通網(wǎng)絡(luò)取得協(xié)調(diào)；u 在這些道路周圍的環(huán)境，如房屋、柵欄、路燈等應凝聚匠心；這些道路應該通過細微之處減少汽車的使用，促進步行或使用自行車； u 城市空間與行人空間應形成作一個點與線的組織。點是小小的公園（直徑60~100m或18~30m，平均距離約300m～90m），用線（行人街或小巷）連貫起來；u 應把公共空間設(shè)計成無論晝夜居民均有興趣使用的場所；開放空間必須匠心獨具，促進開放空間的使用； u 在區(qū)內(nèi)應該逐步建設(shè)生態(tài)建筑，以迎合國際人士熱愛自然、關(guān)注健康的趨勢；u 注重建筑與建筑間的發(fā)展關(guān)系。每增加一個新建筑物時，它的形狀和位置都要創(chuàng)造出適宜的行人空間。每一個新的建筑物都要與周邊環(huán)境相配合，來創(chuàng)造形狀美觀和比例合適的城市空間。為此，建筑物的位置和方向極為重要。每一個新的建筑物都應用來確定行人空間，并同時考慮如何與將來的建筑物共同創(chuàng)造人性空間。u 注重建筑與公共空間的關(guān)系。建筑物的主要入口處應該是四周行人空間的視覺焦點。如可能，新建筑物最少要與一個現(xiàn)存建筑物連接起來，以構(gòu)成城市組織的延續(xù)；u 鼓勵在建筑間形成花園。用建筑物去創(chuàng)造花園時，花園空間應該是緊湊和簡單的，但要比附近的行人空間較親切和安靜。建筑物之間的花園空間也應按第一個“次原則”來處理，當然不可能所有建筑物之間都是花園，但花園空間應該是比較寧靜和私密的空間。花園盡可能在建筑物的南面；花園形狀要美觀、具有吸引力。不單是一幅草地，而要象件裝飾品——以草坪、花圃和樹木構(gòu)成一個清晰而美麗的整體。u 應用雨水、中水、污水處理等環(huán)境保護技術(shù)，促進區(qū)內(nèi)水資源的循環(huán)利用；u 為整個區(qū)域制定統(tǒng)一標準來規(guī)范標識的設(shè)計和使用，以保證園區(qū)擁有統(tǒng)一的視覺識別體系。（配圖：其它國際社區(qū)意向參考圖）（配圖：普陀城北區(qū)項目規(guī)劃總圖）（配圖：沈家門碼頭總圖）P3233：江南山大型海島生態(tài)園區(qū)項目 ——中國首批海島型城市化運營模式暨新海島生活典范 江南山大型海島生態(tài)園區(qū)項目發(fā)展建設(shè)目標：具有濃郁的海山風情，集居住、休閑、旅游、運動于一體的大型海島生態(tài)住宅園區(qū)。項目指標：總面積約1600畝，其中住宅、商業(yè)性開發(fā)建設(shè)面積1310畝。綠地率60%以上，建筑面積40萬平方米。主要公建設(shè)施：會展中心海員俱樂部豪華星級酒店商貿(mào)中心海上游樂休閑運動中心主題公園（江南凝彩）濱江公園游樂區(qū)江南山臥龍景觀休閑區(qū)明珠廣場海員廣場社區(qū)中心幼兒園多層海景公寓、假日公寓、酒店公寓、渡假別墅群等（配圖：項目設(shè)施參考圖）去掉!（配圖：江南山總體規(guī)劃圖）發(fā)展機遇：長三角經(jīng)濟的繁榮發(fā)展和大橋連島建設(shè)給開發(fā)海景房產(chǎn)帶來深遠的影響。岱山是舟山接軌上海的門戶，是上海人踏上舟山群島的橋頭堡，是最先最容易服務(wù)上海、融入大上海的海上明珠。2005年后，連接上海和洋山的跨海大橋——東海大橋建成。屆時，從上海市區(qū)出發(fā)，經(jīng)高速公路抵洋山，再轉(zhuǎn)乘高速客輪至岱山，整個行程耗時僅為2小時左右，岱山從時空距離上將成為上海真正的郊區(qū)。而舟山經(jīng)濟的快速發(fā)展也推動著房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，岱山的海景房產(chǎn)方興未艾。此外岱山城區(qū)東擴給江南島開發(fā)注入了活力。岱山城區(qū)東擴—竹嶼新區(qū)的開發(fā)，將成為發(fā)展的熱點，建成后竹嶼新區(qū)是岱山政治、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化、教育的中心。江南島與竹嶼新區(qū)隔江相望，是竹嶼新區(qū)向南延伸，200米長的跨海大橋同竹嶼新區(qū)相連接。（配圖：江南山基地圖）P3435：六橫鎮(zhèn)連島生態(tài)旅游度假項目——海洲集團對山海風情島居時代的全新演繹發(fā)展機遇：六橫島項目為舟山市“中心城市現(xiàn)代化、本島城鄉(xiāng)一體化、大島城鎮(zhèn)集約化”，“登陸戰(zhàn)略”， “一橋二區(qū)三島四網(wǎng)”工程中的“三島”之一。作為全