【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寶玉器、皮具、鐘表、手機(jī)通訊、肯德基；二樓：女裝、內(nèi)衣；三樓：男裝、床上用品；三樓：女裝、童裝、內(nèi)衣、家私、床上用品；四樓：體育用品、運(yùn)動(dòng)服飾、童裝、美容院、電玩、網(wǎng)吧。市面中介推售：肯德基后位置一鋪面，㎡, 返租銷(xiāo)售，總價(jià)33萬(wàn)元，月返2125元，均價(jià)約11800元/㎡。小評(píng)：該購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局合理，管理上與南寧百貨大樓合作，管理和商品陳列有序，購(gòu)物環(huán)境較好，又有肯德基進(jìn)駐，人氣較旺，管理和物業(yè)上比盛隆百貨優(yōu)，經(jīng)營(yíng)狀況和盛隆百貨不分彼此，是賀州市新商業(yè)的代表之一。（三）項(xiàng)目周邊租金抽樣調(diào)查：向陽(yáng)路及盛隆百貨周邊租金價(jià)格最高：在70～120元/㎡/月；新天地步行街的租金：在20～30元/㎡/月；靈峰商業(yè)步行街：10～30元/㎡/月；靈峰湖地下廣場(chǎng)：15～30元/㎡/月。路 段面積（㎡）月租金（元）月均租金價(jià)格（元/㎡）新天地步行街（遠(yuǎn)東對(duì)面）48120025新天地步行街（遠(yuǎn)東對(duì)面）50100020遠(yuǎn)東國(guó)際城售樓部對(duì)面354000114向陽(yáng)路中段506000120靈峰商業(yè)步行街臨大會(huì)堂58150026靈峰商業(yè)步行街內(nèi)街108160015靈峰商業(yè)步行街內(nèi)街585009靈峰商業(yè)步行街臨大會(huì)堂108200019靈峰湖地下廣場(chǎng)3045015靈峰湖地下廣場(chǎng)3050017五、均價(jià)的設(shè)定根據(jù)以上市調(diào)情況可知：遠(yuǎn)東國(guó)際城的價(jià)格是最具可比性的，特別是聯(lián)華超市部分，其緊靠本項(xiàng)目，故在此可以采取其價(jià)格進(jìn)行對(duì)比測(cè)算，且以其價(jià)格為參照進(jìn)入市場(chǎng)，投資者較容易接受，并能達(dá)到“短、平、快”的銷(xiāo)售策略。現(xiàn)遠(yuǎn)東聯(lián)華超市的價(jià)格為：一樓均價(jià)12000元/㎡，二樓均價(jià)5300元/㎡，其定價(jià)超出常規(guī)。結(jié)合項(xiàng)目情況，一樓面積約2000㎡，二樓約3300㎡，三樓約3300㎡。我們以稍高于其價(jià)格來(lái)測(cè)算，一樓均價(jià)初定為12500元/㎡，二樓（夾層）均價(jià)初定為5500元/㎡。又根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的的定價(jià)規(guī)律，由于賀州市屬三級(jí)城市，一樓的價(jià)格與三樓的價(jià)格比趨于為：1:，則有：三樓的價(jià)格為：3750元/㎡。進(jìn)一步推算可以得出整體的均價(jià)：（125002000＋55003300＋37503300）247。（2000＋3300＋3300）=6456（元/㎡）由此可推定一至三層均價(jià)為：6500元/㎡，這價(jià)格比較符合市場(chǎng)以及投資者需求。 具體的價(jià)格將依據(jù)不同位置的等級(jí)系數(shù)確定不同位置的商鋪價(jià)格?？紤]項(xiàng)目的工程進(jìn)度和推出時(shí)間，再輔以強(qiáng)有力的出格的廣告推廣，銷(xiāo)售均價(jià)可能會(huì)上揚(yáng)。另外，項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前，先做客戶(hù)預(yù)約登記，試放價(jià)格氣球，視市場(chǎng)認(rèn)可度及時(shí)調(diào)整價(jià)格。第八部分 項(xiàng)目招商策略一、招商提前介入其好處在于：在商鋪銷(xiāo)售前就制定好商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、特色、品種、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益，并傳遞給投資者，通過(guò)招商來(lái)加快銷(xiāo)售的速度。增強(qiáng)投資者的信心。二、主力店引進(jìn)必須在商鋪銷(xiāo)售之前主力店的引進(jìn)，是招商能否成功的關(guān)鍵。這一工作也必須在商鋪開(kāi)業(yè)前完成，這樣有利于確保商鋪銷(xiāo)售工作順利展開(kāi)并取得了長(zhǎng)期的效果。在確定主力店群之后，再確定中小店群。三、招商原則投資經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，內(nèi)外互動(dòng)原則。嚴(yán)格按照整體功能布局規(guī)劃招商，優(yōu)先考慮主力店的配套、位置，保持商鋪的整體統(tǒng)一性與行業(yè)板塊感，同時(shí)做好投資者與經(jīng)營(yíng)者租賃關(guān)系中介工作，區(qū)內(nèi)、外兩地同時(shí)進(jìn)行。租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一原則。品牌優(yōu)先，特色優(yōu)先，特殊客戶(hù)優(yōu)惠原則。功能同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則?！爸髁?、關(guān)聯(lián)、補(bǔ)充”商家組合原則，分類(lèi)不分家。放水養(yǎng)魚(yú)的原則。彈性比例布局的原則。四、優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)政策為保障投資者的利益，以促成其購(gòu)買(mǎi)決心，與市政府爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，例如工商政策、稅務(wù)政策，以吸引投資者、經(jīng)營(yíng)者，解除其后顧之憂。五、招商計(jì)劃主要針對(duì)對(duì)象是經(jīng)營(yíng)日韓潮流服飾、休閑服飾、內(nèi)衣、鞋包、精品飾品、旅游特色產(chǎn)品、美容美體、主題中西餐、咖啡廳、茶莊、KTV娛樂(lè)城、桑拿沐足等的商戶(hù)和成熟經(jīng)營(yíng)者或意向經(jīng)營(yíng)者。域外招商：主要針對(duì)的是廣西區(qū)內(nèi)的大城市，如南寧市、玉林市、柳州市等，以媒體宣傳方式、發(fā)布商品及服務(wù)招商信息。組織招商：通過(guò)各地方商會(huì)、零售行業(yè)協(xié)會(huì)、商業(yè)機(jī)構(gòu)有償組織招商。第九部分 項(xiàng)目推廣策略商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅項(xiàng)目，其投資者關(guān)注的是投資回報(bào)。理性的實(shí)事求是分析比感性的情感訴求更能達(dá)到效果。由于本地投資消費(fèi)觀念和文化比較保守和謹(jǐn)慎、實(shí)在（這也源于以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文化底蘊(yùn)），但不缺對(duì)新意識(shí)的接受，因此在推廣表現(xiàn)上宜直接、直白，多點(diǎn)鄉(xiāng)里巴人，少點(diǎn)陽(yáng)春白雪。在推廣策略上循序漸進(jìn)，將賣(mài)點(diǎn)實(shí)在化利益化突出。一、推廣主題：六個(gè)唯一，八大信心。（一）推廣主要賣(mài)點(diǎn)（六個(gè)唯一）：唯一的主題式標(biāo)志性商城；唯一的時(shí)尚潮流商城；唯一的年輕人專(zhuān)屬領(lǐng)地；唯一的嶺南建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)；唯一的觀光電梯商城；唯一的中國(guó)風(fēng)情步行街。（二）八大信心：地段旺；回報(bào)高；強(qiáng)大商業(yè)集合力；商機(jī)濃；升值快；專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理；業(yè)態(tài)先進(jìn)，規(guī)劃好；實(shí)力強(qiáng)。二、主題廣告語(yǔ)及訴求點(diǎn)：潮流第一城，財(cái)富第一站；女性購(gòu)物天堂——靈峰時(shí)尚生活廣場(chǎng)——全情招商；投資首選，坐享其成；花錢(qián)要趕潮流，潮流能賺大錢(qián)。備選：賀州唯一的時(shí)尚女性用品生活廣場(chǎng)；（突出定位）一個(gè)讓都市女性心動(dòng)的地方；一個(gè)讓都市女性燥動(dòng)不已的地方；一個(gè)讓賀州女人整個(gè)兒美起來(lái)。三、推廣策略：廣告推廣與商鋪的銷(xiāo)售、招商部署同步執(zhí)行：第一步：項(xiàng)目概念的導(dǎo)入，樹(shù)立項(xiàng)目形象，變?yōu)樯鐣?huì)焦點(diǎn)。第二步：新聞形式炒作項(xiàng)目前景規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和豐厚的投資回報(bào)。第三步：舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以事件營(yíng)銷(xiāo)作配合，全面公開(kāi)銷(xiāo)售、招商。第四步：廣泛運(yùn)用各類(lèi)有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售、招商成功。四、推廣目標(biāo)：通過(guò)塑造商場(chǎng)品牌形象 彰顯商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)者信心 全面銷(xiāo)售、招商成功。五、廣告推廣部署：見(jiàn)第十一部分六、推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)：以“新、奇、特”帶來(lái)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)注意，在賀州市眾多商場(chǎng)中脫穎而出，樹(shù)立項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。項(xiàng)目認(rèn)知階段炒作重點(diǎn)用商場(chǎng)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)特色強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從外部環(huán)境導(dǎo)入商城經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目公開(kāi)階段炒作重點(diǎn)以宣傳品牌商戶(hù)進(jìn)駐優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)銷(xiāo)售和招商，以及商城多功能性的賣(mài)點(diǎn)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的促進(jìn)，增強(qiáng)投資者的信心。項(xiàng)目持續(xù)階段炒作重點(diǎn)“地段＋人流＋經(jīng)營(yíng)模式”的商場(chǎng)致勝三大基本元素，以特色經(jīng)營(yíng)強(qiáng)化商場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和購(gòu)物消費(fèi)新觀念。（“消費(fèi)=購(gòu)物＋休閑＋飲食＋娛樂(lè)”的新消費(fèi)概念）。項(xiàng)目試業(yè)階段炒作重點(diǎn)十萬(wàn)人流，百萬(wàn)商機(jī)，千萬(wàn)財(cái)富——靈峰時(shí)尚生活廣場(chǎng)。七、公關(guān)活動(dòng)：視招商、銷(xiāo)售情況召開(kāi)產(chǎn)品推介會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、招商說(shuō)明會(huì)、主力商家進(jìn)駐簽約儀式、工程進(jìn)度通報(bào)會(huì)、招商進(jìn)程通報(bào)會(huì)、工商個(gè)協(xié)聯(lián)誼會(huì)以及配合政府的重大活動(dòng)或公益活動(dòng)。八、媒體組合：報(bào)紙廣告：針對(duì)項(xiàng)目不同階段，不同的訴求點(diǎn)，提出不同的主題，軟文和硬廣相配合，以硬廣為主，軟文為輔。報(bào)紙廣告是主要的媒體之一，主要在蓄勢(shì)期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期及商場(chǎng)籌備開(kāi)業(yè)階段運(yùn)用，以當(dāng)?shù)氐闹髁鲌?bào)紙及全區(qū)影響力較大的報(bào)紙為主，如《賀州日?qǐng)?bào)》、《南國(guó)早報(bào)》。DM單頁(yè)：制作DM單頁(yè)，到在目標(biāo)客戶(hù)集中區(qū)不定期發(fā)送，可通過(guò)專(zhuān)人派發(fā)、報(bào)刊夾送等，并在不同階段進(jìn)行更換，這將是本項(xiàng)目主要運(yùn)用的媒介，貫穿項(xiàng)目始終。直郵：根據(jù)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)定位等，在黃頁(yè)（如：《廣西電信黃頁(yè)》上查找相應(yīng)的商家通訊地址，通過(guò)郵寄的方式，直接將項(xiàng)目相關(guān)資料送達(dá)目標(biāo)商家。這主要在項(xiàng)目公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期和持續(xù)期的招商上運(yùn)用。導(dǎo)視廣告：在進(jìn)入項(xiàng)目主要路段的燈桿，制作路旗，吸引過(guò)往人群，并指引客戶(hù)前往項(xiàng)目。在城市的中心和進(jìn)出城的主路口，樹(shù)戶(hù)外大牌，以引起社會(huì)關(guān)注。這將在項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中運(yùn)用，蓄勢(shì)期與強(qiáng)銷(xiāo)期以及招商期間使用率最高。車(chē)體廣告：在公車(chē)車(chē)體上投放廣告，向全市發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息，據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)展不定時(shí)更換。這將在項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中運(yùn)用，蓄勢(shì)期與強(qiáng)銷(xiāo)期使用率最高。網(wǎng)絡(luò)：在廣西酒店信息網(wǎng)、賀州酒店信息網(wǎng)、廣西房產(chǎn)街、廣西時(shí)空網(wǎng)等上進(jìn)行全面宣傳，挖掘潛在客戶(hù)。主要在蓄勢(shì)期與強(qiáng)銷(xiāo)期以及招商期間采用。短信群發(fā)：聯(lián)系短信群發(fā)公司，讓其廣而發(fā)布項(xiàng)目信息，以爭(zhēng)取更大的信息覆蓋面。在公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期以及招商期間大量運(yùn)用。電視：選擇在賀州電視臺(tái)，在項(xiàng)目面市初期及日常公關(guān)活動(dòng)，采取新聞報(bào)道的形式做成專(zhuān)題報(bào)道，以引起社會(huì)廣泛關(guān)注。在公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期可做專(zhuān)題廣告、字幕飛字等。電臺(tái)：在賀州人民廣播電臺(tái)做整點(diǎn)、半點(diǎn)報(bào)時(shí)，主要在蓄勢(shì)期和強(qiáng)銷(xiāo)期采用。小結(jié)：各階段主題炒作中，事件營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合公關(guān)活動(dòng)為主，利用各種傳統(tǒng)節(jié)日及慶典活動(dòng)，炒作項(xiàng)目各主要優(yōu)勢(shì)，全面促進(jìn)銷(xiāo)售和招商。第十部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策