綜合開發(fā)分公司等與廣州市白云華穎公司等合作建房合同糾紛案(編輯修改稿)
2025-05-27 12:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 款協(xié)議書，承擔(dān)了原由華穎公司補(bǔ)償人民日報(bào)社1000萬元的義務(wù)，明確了還款期限。華泰公司、粵新公司還于1995年11月20日向華穎公司支付了4000萬元利潤款中的第一期利潤款人民幣300萬元。因“五方協(xié)議”其余各項(xiàng)內(nèi)容此后未獲履行，華穎公司于1997年8月向廣東省高級人民法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行并追究被告因逾期交樓、遲延辦證的違約責(zé)任?！ ≡俨槊鳎簭V東省高級人民法院在一審開庭前及庭審期間，曾以書面通知或當(dāng)庭告知的方式，責(zé)令各方當(dāng)事人提供項(xiàng)目投資、預(yù)售收入、項(xiàng)目盈虧的證據(jù)，除華穎公司主張以借款4000萬元作為投資并提供證據(jù)外，其他當(dāng)事人均不按要求提供證據(jù)。經(jīng)廣東省高級人民法院向廣州市房地產(chǎn)交易所查證，截至1998年3月3日，本案合作項(xiàng)目在廣州市房地產(chǎn)交易所登記備案的銷售面積為35 512．67平方米（整個項(xiàng)目設(shè)計(jì)面積為80 000平方米），交易金額為6．6億元。廣東省高級人民法院還委托廣州市房地產(chǎn)估價管理所對本案合作項(xiàng)目進(jìn)行評估，結(jié)果為：建筑物重置價為4．1632億元；房地產(chǎn)市場價，除已銷售面積35 512．67平方米、交易金額為6．6億元不予評估外，其余44 487．33平方米（含地下車庫車位）評估總價為人民幣5．9177億元?！ ∵€查明：該項(xiàng)目地塊尚欠廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司補(bǔ)充合同地價本金人民幣2200萬元，尚欠廣州市國土局外銷面積出讓金差價人民幣960．32萬元?！ ∫粚彿ㄔ赫J(rèn)為：本案訟爭的“南方國際新聞大廈佯城國際商貿(mào)中心”建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)原屬廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司。人民日報(bào)社經(jīng)廣州市計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)興建新聞采訪業(yè)務(wù)樓后，向廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司受讓取得了該項(xiàng)目的土地使用權(quán)。人民日報(bào)社取得土地使用權(quán)后，經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)改變土地用途，并由人民日報(bào)社、華穎公司、省一建城建分公司、華泰公司、粵新公司五方簽訂合作建房合同，興建商住樓宇，但五方合作建房沒有辦理合建審批手續(xù)，也沒有依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，依照《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第18條的規(guī)定，五方當(dāng)事人簽訂的“五方合同”和作為此合同基礎(chǔ)的“兩方合同”、“三方合同”、“四方合同”及部分當(dāng)事人之間簽訂的相關(guān)內(nèi)部協(xié)議均應(yīng)認(rèn)定為無效。雖然本案土地使用權(quán)批準(zhǔn)書及部分規(guī)劃報(bào)建手續(xù)是以人民日報(bào)社和省一建城建分公司的名義領(lǐng)取，兩方也單獨(dú)簽訂了合作建房合同，但該兩方的合作建房合同與五方當(dāng)事人合作建房的真實(shí)意思表示不符，且該兩方之間簽訂合作建房合同及在開發(fā)手續(xù)上添加省一建城建分公司的名稱，其實(shí)質(zhì)是省一建城建分公司出借開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、收取掛靠管理費(fèi)的行為，違反了國家關(guān)于開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定，故人民日報(bào)社與省一建城建分公司之間的合建行為也屬無效。本案合作項(xiàng)目的經(jīng)營情況，經(jīng)一審法院查明和有關(guān)部門的評估，毛利約為7．9億元。由于本案的合作建房行為只是違反了房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)行政管理法規(guī)，而沒有違反國家利益和社會公共利益，所以不宜追繳。因此，本案合作項(xiàng)目的營利存在如何合理分配的問題。本案五方當(dāng)事人于1995年9月21日簽訂的“五方協(xié)議”是華穎公司退出合作開發(fā)后，五方當(dāng)事人就解決華穎公司的利益分配問題達(dá)成的相對獨(dú)立的協(xié)議，是終止履行原來的合作合同后而設(shè)立的新的民事法律關(guān)系，其不受原合同效力的影響。該協(xié)議簽訂前，本案合作項(xiàng)目樓房已預(yù)售，收取資金6億元，協(xié)議約定分配給華穎公司的利潤和房產(chǎn)是五方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示?！拔宸絽f(xié)議”簽訂后，華泰公司和粵新公司即依約對借款糾紛案撤回起訴；華泰公司承受了華穎公司的義務(wù)，向人民日報(bào)社書面承諾補(bǔ)償人民幣1000萬元；華泰公司和粵新公司也向華穎公司支付了首期利潤款300萬元。這些事實(shí)說明，本案的“五方協(xié)議”已部分實(shí)際履行?！拔宸絽f(xié)議”確定的對華穎公司的補(bǔ)償數(shù)額合理，不存在顯失公平的情況，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，作為處理本案實(shí)體問題的依據(jù)。華泰公司和粵新公司提出的本案項(xiàng)目的啟動資金4000萬元并非是該兩公司借給華穎公司的借款，而是兩公司的項(xiàng)目投資款，華穎公司對項(xiàng)目無投資，證據(jù)不足，不予支持。華穎公司在退出合作前，一直參與項(xiàng)目籌劃和決策工作，并有具體分工，故應(yīng)認(rèn)定華穎公司參與了經(jīng)營管理活動，華泰公司等主張華穎公司沒有參與經(jīng)營管理的意見與事實(shí)不符，不予采納。華穎公司請求分配項(xiàng)目利潤份額有理，但應(yīng)以“五方協(xié)議”為依據(jù)。因“五方協(xié)議”中分給華穎公司的有具體樓層的樓宇面積4080．73平方米和地下車庫車位，大部分已
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