【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 2 10% % % % 3 10% % % % 4 +10% % % % 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項(xiàng)目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購(gòu)與改建項(xiàng)目的投資比較分析 一、 案例項(xiàng)目基本情況 ? 本項(xiàng)目為 4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公寓式酒店， 2022年底正式營(yíng)業(yè)。酒店位于靜安區(qū)，交通便利，距離機(jī)場(chǎng) 10分鐘車(chē)程，距離火車(chē)站 15分鐘車(chē)程。 ? 酒店高 33層，建筑面積約 45200M2。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第 4層是酒店辦公室，第 32層和 33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共 441套 )。該項(xiàng)目可出售的 441套房間的總面積為 39681M2(表 714)。 表 714 上海 A公寓酒店產(chǎn)品特點(diǎn) 房型 單位數(shù) (套 ) 單位面積 (M2) 面積總計(jì) (M2) 豪華三室二廳 30 144 4320 豪華二室二廳 30 164 4920 高級(jí)二室一廳 87 103 8961 90 118 10620 一室一廳 84 90 7560 一室 120 27 3240 小計(jì) 441 39681 商業(yè)及辦公用房 5600 總計(jì) 45281 二、 不同經(jīng)營(yíng)模式下的投資方案說(shuō)明 本投資方案在不同的經(jīng)營(yíng)模式下，存在多種可能的具體方案，如表 715。 表 715 各種方案及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式 方 案 方案所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式 方案 1 收購(gòu)公寓酒店，分拆出售后回租經(jīng)營(yíng) 方案 1A 100%自有資金收購(gòu) 方案 1B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購(gòu) 方案 2 收購(gòu)公寓酒店，分拆出售后不回租經(jīng)營(yíng) 方案 2A 100%自有資金收購(gòu) 方案 2B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購(gòu) 方案 3 收購(gòu)公寓酒店，分拆出售后回租委托經(jīng)營(yíng) 方案 3A 100%自有資金收購(gòu) 方案 3B 30%自有資金、 70%銀行貸款收購(gòu) 為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，以下僅針對(duì)方案 1A和方案 2A的盈利能力進(jìn)行比較分析。 根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案 1A。顯然，方案 2和方案 3也是如此。 方案 3涉及委托專(zhuān)業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)管理。如能聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，則該公寓式酒店后期的經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)會(huì)更有保障。因此，只要收購(gòu)后保證能順利分拆出售，方案 3將更優(yōu)于方案 2的盈利能力。 三、 方案 1A的 分析 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) （ 1）初始投資 （ 2）收入估算 （ 3）經(jīng)營(yíng)成本估算 （ 4）折舊費(fèi)及經(jīng)營(yíng)期末回收固定資產(chǎn)余值 （ 5）增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、所得稅的估算 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 （ 7）項(xiàng)目方案的不確定性 三、 方案 1A的 分析 （ 1）初始投資 ? 本項(xiàng)目方案的初始投資包括收購(gòu)該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購(gòu)款、購(gòu)房發(fā)生的中介費(fèi)和購(gòu)房契稅。假定初始投資在項(xiàng)目實(shí)施的第一年年初完成。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 項(xiàng)目 整體收購(gòu)價(jià)格 面積 契稅率 金額 公寓房收購(gòu)價(jià)款 8300 45281 收購(gòu)時(shí)的中介費(fèi) 購(gòu)房契稅 % 合計(jì)金額（萬(wàn)元） 三、 方案 1A的 分析 （ 2）收入估算 ? 項(xiàng)目收入包括三個(gè)部分，一是分拆出售 441套公寓房所取得的房屋銷(xiāo)售收入，二是出租 13層、 3233層商業(yè)辦公用房所取得的年租金收入，三是回租后經(jīng)營(yíng)公寓式酒店的經(jīng)營(yíng)收入。假定所有收入在項(xiàng)目實(shí)施的每年年末實(shí)現(xiàn)。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 1）公寓房銷(xiāo)售收入估算 公寓房銷(xiāo)售單價(jià) 10000 元 /平方米 公寓房可售面積 39681 平方米 銷(xiāo)售收入 39681 萬(wàn)元 酒店式公寓的售價(jià)一般比同區(qū)域的普通住房均價(jià)高出 20224000元 /M2，目前上海市酒店式公寓的售價(jià)都在1萬(wàn)元到 2萬(wàn)元 /M2不等，因此假定公寓銷(xiāo)售工作在項(xiàng)目第一年內(nèi)完成，銷(xiāo)售價(jià)格為 1萬(wàn)元 /M2 。 2）商業(yè)辦公用房年租金收入 13層樓面年租金 3 3000 365 247。 10000 =（萬(wàn)元） 3233層年租金 72萬(wàn)元 年租金收入合計(jì) 假設(shè)實(shí)際租金價(jià)格是 3元/M2 天，全部出租，總面積3000M2 三、 方案 1A的 分析 （ 2）收入估算 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營(yíng)收入： （萬(wàn)元，表 716） 表 716 酒店客房收入估算 房 型 單位 （ 套） 單價(jià)（元 /天） 入住率 年收入（萬(wàn)） 豪華三室二廳 30 768 50% 豪華二室二廳 30 698 50% 高級(jí)二室一廳 177 668 50% 一室一廳 84 558 50% 一室 120 328 50% 總 計(jì) 441 注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門(mén)的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為 %，即使是在 淡季、或在 “ 非典 ” 期間，公寓式酒店的客房入住率也在 50%以上 。 三、 方案 1A的 分析 （ 3）經(jīng)營(yíng)成本估算 ? 1）對(duì)應(yīng)于公寓房銷(xiāo)售所發(fā)生的成本費(fèi)用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用）。該成本費(fèi)用具體包括公寓房銷(xiāo)售推介費(fèi)用和委托銷(xiāo)售費(fèi)用（不含增值稅）。 公寓房銷(xiāo)售推介費(fèi)用：設(shè)定為 400（萬(wàn)元） 委托銷(xiāo)售費(fèi)用（銷(xiāo)售額 %）： 39681 1 %=（萬(wàn)元） 項(xiàng)目第一年內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用合計(jì)為： （萬(wàn)元） ? 2）回租后（從第 2年開(kāi)始到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束）每年應(yīng)支付的費(fèi)用： 每年應(yīng)支付給公寓購(gòu)買(mǎi)者的費(fèi)用（目前上海酒店式公寓的年投資回報(bào)率在 7%8%之間，這里假定公寓購(gòu)買(mǎi)者的投資回報(bào)率為 8%）：39681 1 8%=（萬(wàn)元） 酒店年經(jīng)營(yíng)成本：按物業(yè)管理公司提供資料，上海同類(lèi)酒店的經(jīng)營(yíng)成本約占酒店經(jīng)營(yíng)收入的 12%。本項(xiàng)目假定該比率為 15%。故本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為：（ 72++） 15%=（萬(wàn)元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、 方案 1A的 分析 （ 4）折舊費(fèi)及經(jīng)營(yíng)期末回收固定資產(chǎn)余值 ? 本項(xiàng)目方案因公寓房已出售，故折舊只針對(duì)商業(yè)辦公用房計(jì)提，回收固定資產(chǎn)余值亦是。 ? 商業(yè)辦公用房原值（含購(gòu)房款、中介費(fèi)和契稅）： =5600 +750 5600247。 45281+5600 % =（萬(wàn)元） ? 年折舊費(fèi)（按 40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊，不考慮殘值）： =247。 40=（萬(wàn)元） ? 經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)（第 16年年末），回收固定資產(chǎn)余值： = 15=（萬(wàn)元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、 方案 1A的 分析 （ 5）增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、所得稅的估算 ? 該項(xiàng)目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的 6%： 39681 （ ） 6%=（萬(wàn)元） ? 經(jīng)營(yíng)稅金及附加（按銷(xiāo)售收入的 6%計(jì)）： （ 72++） 6%=（萬(wàn)元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 表 717 經(jīng)營(yíng)期年度損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算值（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 2 銷(xiāo)售成本 3 折舊費(fèi) 4 銷(xiāo)售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) ? 所得稅：按當(dāng)時(shí)國(guó)家財(cái)稅制度，所得稅稅率為 33%。根據(jù)上述相關(guān)估測(cè)數(shù)據(jù)，可得到該方案在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的所得稅與年度損益（表 717）。 三、 方案 1A的 分析 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)與利潤(rùn)率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 項(xiàng)目在第一年實(shí)現(xiàn)的投資利潤(rùn) =公寓房銷(xiāo)售收入 公寓房購(gòu)房成本 公寓房銷(xiāo)售成本費(fèi)用 增值稅 =1*39681[*39681+750*39681247。 45281+39681**%] (400+1*39681*%)[39681*()*6%] = （萬(wàn)元） ? 項(xiàng)目在第一年的投資利潤(rùn)率（稅后） =247。 (*45281)*100%=% ? 項(xiàng)目在回購(gòu)后經(jīng)營(yíng)公寓式酒店每年產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。由表 717可知，公司經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 404萬(wàn)元。 ? 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的投資利潤(rùn)率（稅后） =404247。 (*5600+750*5600247。 45281+5600**%)*100% =% 三、 方案 1A的 分析 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 根據(jù)上述各指標(biāo)的估算值，可以得到該項(xiàng)目方案的現(xiàn)金流量表（表 718）。 表 718 全部投資的現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng) 目 收購(gòu)分拆銷(xiāo)售期 回租經(jīng)營(yíng)期 0 1 215 16 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 39681 4935 4935 回收固定資產(chǎn)余值 3007 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 固定投資 38897 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 995 3915 3915 銷(xiāo)售稅金及附加 296 296 增值稅 405 所得稅 199 199 3 凈現(xiàn)金流 38897 38281 525 3531 ? 根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計(jì)算得到方案內(nèi)部收益率 IRR=%。 三、 方案 1A的 分析 （ 7）項(xiàng)目方案的不確定性 ? 本項(xiàng)目方案的不確定性因素表現(xiàn)為以下多個(gè)方面，如項(xiàng)目第一年能否順利完成公寓的收購(gòu)與分拆出售及其相關(guān)成本費(fèi)用、公寓房購(gòu)買(mǎi)者的投資回報(bào)率的確定、回租后公寓式酒店的經(jīng)營(yíng)成本以及酒店的入住率。 ? 由于本方案在進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)估算時(shí)，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠(yuǎn)低于上海同類(lèi)公寓式酒店 %的平均水平，且酒店經(jīng)營(yíng)成本率取值又高于同城同類(lèi)酒店均值，所以樂(lè)觀估計(jì)，本方案應(yīng)有更好的盈利水平。如果考慮到本項(xiàng)目所涉及物業(yè)的自然升值，項(xiàng)目方案的盈利空間將會(huì)更大。 ? 但是，本項(xiàng)目的收購(gòu)與分拆出售存在較大的不確定性，尤其是要在一年內(nèi)順利完成收購(gòu) 分拆出售 回租這一工作過(guò)程，顯然具有一定的難度。此外，在上海地區(qū)存在多種投資機(jī)會(huì)的前提下，公寓房投資者是否接受 8%的投資回報(bào)率，也