【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。另有部分商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計(jì)有2萬(wàn)平米向左右。2）商業(yè)市場(chǎng)分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設(shè)及計(jì)劃建設(shè)情況，南胡舊村改造項(xiàng)目中三、五商業(yè)用房不宜過(guò)早開(kāi)工，應(yīng)在居住區(qū)建設(shè)過(guò)程中作為專題進(jìn)行深入研究。項(xiàng)目素質(zhì)分析（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A．項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍； B．緊臨正在建設(shè)中的濟(jì)南奧體中心、政務(wù)中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70萬(wàn)平米的知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場(chǎng)南路從社區(qū)前經(jīng)過(guò)，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問(wèn)題，一、二、三地塊拆遷由村委會(huì)組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對(duì)開(kāi)發(fā)商組織要容易。無(wú)污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D．六、七、八地塊為國(guó)家劃撥土地，不需土地成本，六地塊對(duì)外銷售，相對(duì)利潤(rùn)空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會(huì)組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會(huì)作為舊居改造。同時(shí)，村委會(huì)（含其置業(yè)公司）作為開(kāi)發(fā)主體實(shí)施一、二、三、五塊的開(kāi)發(fā)，相對(duì)開(kāi)發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。地塊土地成本有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，房屋銷售價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用。 （2）項(xiàng)目劣勢(shì)A．地處城郊結(jié)合部，目前屬經(jīng)濟(jì)、商業(yè)不太發(fā)達(dá)區(qū)域；B．地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃項(xiàng)目處于準(zhǔn)備階段，人氣仍顯不足；C．高新區(qū)范圍內(nèi)周邊已有中高檔樓盤(pán)，并且尚有部分規(guī)劃建設(shè)中中檔樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠(yuǎn)，規(guī)劃中的劉智遠(yuǎn)路尚未形成，銷售會(huì)受到一定影響。，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對(duì)本項(xiàng)目公共建筑部分對(duì)外銷售和租賃形成極大威脅。，該小區(qū)（包括整個(gè)高新區(qū)）暫時(shí)無(wú)商業(yè)配套（超市、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所等），對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房熱情會(huì)產(chǎn)生一定影響。H、資金方面的劣勢(shì)。目前對(duì)南胡方面來(lái)說(shuō)自由資金非常有限，啟動(dòng)資金全靠貸款解決。（3）機(jī)會(huì)分析A． 濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本項(xiàng)目有較大的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。B． 項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設(shè)施建設(shè)上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場(chǎng)效果；C． 升值潛力強(qiáng)勁：項(xiàng)目位于飛躍發(fā)展中的濟(jì)南東部新城區(qū)核心位置，周邊有濟(jì)南奧體中心及政務(wù)中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；D． 濟(jì)南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務(wù)部門的后期東遷，有利于住宅市場(chǎng)的發(fā)展；E． 抓住地塊土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，全盤(pán)統(tǒng)籌考慮，對(duì)南胡村今后的發(fā)展是一個(gè)絕好的機(jī)會(huì)。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，濟(jì)南市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制本項(xiàng)目的客戶群來(lái)源。G． 從濟(jì)南市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。H． 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項(xiàng)目更具有位置優(yōu)勢(shì)的高檔住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目有直接影響，將威脅本項(xiàng)目的一期開(kāi)發(fā)。I． 中潤(rùn)世紀(jì)城、名士豪庭等大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在規(guī)模、售價(jià)等因素上與本項(xiàng)目類似，項(xiàng)目面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。J． 十一屆全運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村的建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，根據(jù)該項(xiàng)目的運(yùn)作方式，待全運(yùn)會(huì)結(jié)束后將改造為民用住宅形式。同時(shí)，08年10月份開(kāi)始面向濟(jì)南市民預(yù)售。該項(xiàng)目地理環(huán)境比較優(yōu)越，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群將產(chǎn)生一定影響。但該項(xiàng)目面對(duì)的主要是濟(jì)南市直機(jī)關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計(jì)對(duì)本項(xiàng)目影響不是很大。K． 其他村的舊居改造工程同時(shí)處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成威脅。綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項(xiàng)目雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，與中潤(rùn)世紀(jì)城等公共建筑相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。三 開(kāi)發(fā)方案的分析與選擇開(kāi)發(fā)原則本項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)考開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項(xiàng)目前期產(chǎn)出投入比較小的特點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、陽(yáng)光操作、廉政建設(shè)、利益共享” 的開(kāi)發(fā)原則。制約因素 啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)不足。 本項(xiàng)目首先要考慮村民的安置，又不能因?yàn)橐?、二地塊的拆遷時(shí)間影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，還要搶在其他舊村改造前爭(zhēng)奪客源。 政府給予的舊村改造政策對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)前提條件 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，村委會(huì)需考慮能夠爭(zhēng)取到3億元以上的銀行貸款。 自籌資金的利用、。 應(yīng)考慮面向村民私募資金5000萬(wàn)元—1億元以上。（含其成立的開(kāi)發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對(duì)本項(xiàng)目更加有利。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售不會(huì)很順利。開(kāi)發(fā)方案的選擇針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開(kāi)發(fā)提出五種方案。方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)、銷售。1）方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見(jiàn)下表六、七地塊投資估算序號(hào)　項(xiàng)目名稱單價(jià) （㎡/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià)住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡ A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計(jì)　　 地下車庫(kù)2020㎡ 幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計(jì)　　 二道路園林道路、綠化、管線100萬(wàn)㎡小計(jì)　萬(wàn)㎡　三勘察設(shè)計(jì)及前期工程工程勘察　　　70工程設(shè)計(jì)　　　地質(zhì)災(zāi)害　　　8環(huán)境評(píng)估　　　地震評(píng)估　　　18可研報(bào)告　　　10臨水臨電　　　110四通一平　　　100小計(jì)　　　四前期手續(xù)費(fèi)規(guī)劃咨詢費(fèi)　　　施工圖審查3萬(wàn)㎡墻改辦、散裝水泥10萬(wàn)㎡229防雷審查3萬(wàn)㎡工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動(dòng)工資保證金　　　 勞保統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計(jì)