【文章內(nèi)容簡介】 予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元《民法通則》第71條財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將傳達室分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理條例》第1566條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。物業(yè)公司只能對傳達室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。按照《物權(quán)法》第70－776條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利?！段餀?quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意《物權(quán)法》第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意及《物權(quán)法》第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條： 從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀?！景咐繉O某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。審理結(jié)果：電力公司負80％的責(zé)任，物業(yè)公司負20％的責(zé)任案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴格依照《電力設(shè)施保護條例》及其《實施細則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險?！段飿I(yè)管理條例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。此外，物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。風(fēng)險防范：盡管《物業(yè)管理條例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。但是物業(yè)公司負有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（1）典型案例：上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當(dāng)時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對自己的活動范圍負注意義務(wù)，對損害后果的發(fā)生負主要過錯責(zé)任；但物業(yè)公司負有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。（2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結(jié)冰,趙小姐上班時經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。法院判決：物業(yè)公司無責(zé)任案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。典型案例：物業(yè)未盡及時注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠.去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進行裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設(shè)備進行修復(fù)造成居民人身損害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。風(fēng)險防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。物業(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果（五），是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連