【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ..............................................................................................................................6021 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ..........................................................................................................................................6022 項(xiàng)目劣勢(shì)： ..........................................................................................................................................603 目標(biāo)客戶的定位和分類 ...........................................................................................................................6131 住宅的目標(biāo)客戶分析 ..........................................................................................................................6132 公寓的目標(biāo)客戶分析 ..........................................................................................................................614 項(xiàng)目定位 ...................................................................................................................................................6241 項(xiàng)目理解 ..............................................................................................................................................6242 產(chǎn)品定位 ..............................................................................................................................................6243 形象定位 ..............................................................................................................................................6344 項(xiàng)目形象包裝 ......................................................................................................................................645 產(chǎn)品建議 ...................................................................................................................................................6451 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 ..............................................................................................64511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō)明 ..................................................................................................6452 戶型設(shè)計(jì)建議： ..................................................................................................................................676項(xiàng)目命名的初步建議 .................................................................................................................................6761 項(xiàng)目整體命名 ......................................................................................................................................6762 商業(yè)命名 ..............................................................................................................................................677 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 ...........................................................................................................................6871 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 ..........................................................................................................................68711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) ..........................................................................................................................68712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) ......................................................................................................................68713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) .....................................................................................................................6872 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 ......................................................................................................6963 說(shuō)明 ......................................................................................................................................................715 / 74第一部分：商用物業(yè)1大連市概況11 大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗” ，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬(wàn)人，分 6 個(gè)行政區(qū)，3 個(gè)縣級(jí)市。2大連市的商業(yè)分析21 市場(chǎng)回顧211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，6 / 74是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元/平方米。合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在， “危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額3 天共 4000 萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入 2022 年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。212 超市效應(yīng)步入 2022 年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。7 / 742022 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。213 商場(chǎng)相對(duì)比較集中聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。22 大連商業(yè)分析221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量在調(diào)查的 22 個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。222 未來(lái)商業(yè)供應(yīng)大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到 2022 年年底，將會(huì)有接近 53 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表）8 / 74商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表開業(yè)年份 中山 沙河口2022 年 3 月~12 月 229，000 110，8002022 年 72，500 16，0800總計(jì) 331，500 271，600占百份比 55% 45%大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表編號(hào)項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場(chǎng)管理形式1 天津街百貨大樓（北樓）中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨1 天津街百貨大樓（南樓）中山 天津街中段 1930 3，000 4 無(wú) 百貨2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20 年前 40，000 4 1 百貨3 新友誼商店 中山 人民路 2 號(hào) 1988 3，000 2 1 百貨4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990 年以前7，500 3 無(wú) 店鋪5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990 年以前5，400 6 1 百貨6 中興大廈 中山 友好街 42號(hào)199006 35，000 7 2 百貨7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無(wú) 百貨8 友誼商城 中山 人民路 2 號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無(wú) 百貨10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪11 富麗華酒店商場(chǎng)中山 人民路中段 1998 年以前2,000 1 1 店鋪12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨9 / 7413 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場(chǎng)199808 147,000 5 3 百貨14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場(chǎng)199905 50,000 1 無(wú) 店鋪16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街 7 號(hào) 199906 13,800 6 1 百貨17 巴黎之春購(gòu)物中心中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng)202204 17,000 無(wú) 1 百貨連店