【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶(hù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷(xiāo)對(duì)路 ” 從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀(guān)綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀(guān)景豪宅v 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。v 強(qiáng)調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動(dòng)空間。v 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。v 強(qiáng)調(diào)景觀(guān)的均好性，力求戶(hù)戶(hù)臨江面水。v 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過(guò)人的奢華體驗(yàn)。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由216。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢(shì)并不突出，也沒(méi)有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ)；216。 從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀(guān)且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶(hù)更偏愛(ài)低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶(hù)；216。 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)說(shuō)，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀(guān)條件也不具備打造豪宅的先天條件。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 預(yù)計(jì)到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差；216。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶(hù)型酒店式物業(yè)銷(xiāo)售形式均較為理想；216。 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)；216。 可根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)：216?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強(qiáng)勢(shì)輻射；216。 過(guò)多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤(pán)的檔次。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。商業(yè)部分銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與條件篇銷(xiāo)售時(shí)機(jī) :2023年 35月上海樓市今年下半年以來(lái)一直處于下行通道 ,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn)理由35月歷來(lái)為房產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來(lái)比較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)根據(jù) “ 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) ” 所需要的銷(xiāo)售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶(hù)良好的視覺(jué)感覺(jué)建議具備的銷(xiāo)售條件樣板房裝修布置完畢景觀(guān)樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會(huì)所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開(kāi)始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的銷(xiāo)售條件之后進(jìn)行銷(xiāo)售，才能以最快的銷(xiāo)售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。產(chǎn)品研究篇房型方案存在的問(wèn)題經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目房型方案初步研究，四種戶(hù)型普遍存在以下問(wèn)題：國(guó)際高檔住宅發(fā)展趨勢(shì)建筑設(shè)計(jì)模塊化戶(hù)型設(shè)計(jì)人性化臥室設(shè)計(jì)套房化立面設(shè)計(jì)石材化室內(nèi)動(dòng)線(xiàn)合理化住宅設(shè)計(jì)五大趨勢(shì)本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項(xiàng)目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細(xì)部研究 入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項(xiàng)目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)題提一些初步建議。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀(guān)均好性的問(wèn)題三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過(guò)大的問(wèn)題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶(hù)型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問(wèn)題五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問(wèn)題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問(wèn)題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶(hù)形成小錯(cuò)位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶(hù)內(nèi)直接觀(guān)賞江景的問(wèn)題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶(hù)型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 (右圖為錯(cuò)位式布局示意圖）社區(qū)景觀(guān)研究景觀(guān)上建議以室外景觀(guān)游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺(tái)、橋、曲折連廊將 “ 景觀(guān)游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時(shí)結(jié)合坡地自然景觀(guān)，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）同時(shí)，室外景觀(guān)游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底層住戶(hù)可以通過(guò)室外沿伸平臺(tái)與水親密接觸，充分滿(mǎn)足人的親水本性。室外景觀(guān)游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀(guān)示意圖陽(yáng)臺(tái)與水相臨景觀(guān)示意圖戶(hù)型基本舒適一級(jí)舒適性提升二級(jí)性?xún)r(jià)比挖掘三級(jí)功能彈性四級(jí)功能細(xì)化加強(qiáng)客餐廳南北通透 干濕分離 　錯(cuò)層躍 層南北雙陽(yáng)臺(tái) 戶(hù)型緊湊實(shí)用 帶儲(chǔ)藏室 主臥南北通透 　三房三間二房二間版朝南 弧形觀(guān)景 層高挑高（３米）設(shè)計(jì)衣帽間轉(zhuǎn)角凸窗入戶(hù)花園 內(nèi)庭院 多面采光空間功能空間預(yù)留 可變空間主臥套 中西廚房 雙主臥電梯入戶(hù) 傭人套間 傭人入戶(hù)電梯夾層空間贈(zèng)送露臺(tái) 寬廳設(shè)計(jì)戶(hù)型研究將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：216。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 各房型人流動(dòng)線(xiàn)不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；216。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；216。 各房型對(duì)江景以及北面景觀(guān)的優(yōu)勢(shì)利用不足；216。 主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)以上種種問(wèn)題，我們提出兩種解決方案：216。 方案 A： 在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對(duì)每層四種戶(hù)型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。以一種戶(hù)型設(shè)為一個(gè)單元來(lái)比示， A1單元不動(dòng)，其余 3個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁(yè)建筑錯(cuò)位式布局示意圖）。 如此，不僅增強(qiáng)了每個(gè)戶(hù)型對(duì)江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利用，而且可以通過(guò)在建筑北面增加弧形觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，大膽將客廳布置在景觀(guān)最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶(hù)型南面。在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)向內(nèi)延伸 。 （如下圖所示）216。 方案 B： 建議每個(gè)層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀(guān)優(yōu)勢(shì)好的西面一套單獨(dú)設(shè)為一個(gè)單元， 8層以上設(shè)計(jì)成 350㎡左右的豪華復(fù)式戶(hù)型，電梯直接入戶(hù)；其余 4戶(hù)分兩個(gè)電梯廳入戶(hù)。以一個(gè)戶(hù)型為一個(gè)單元示意， 5個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶(hù)型北面增加弧形觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，將客廳布置在景觀(guān)最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個(gè)臥室布置在各戶(hù)型南面。同時(shí)在各戶(hù)型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒適性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀(guān)景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀(guān)視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對(duì)大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門(mén)廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過(guò)道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。人流動(dòng)線(xiàn)分布圖：室外 門(mén)廳 公共大廳 單