【文章內容簡介】 風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據需求設計并建造產品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項目成功運作 根據公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅 +產權式商務酒店 +特色商業(yè)產 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。v 強調人際溝通的便捷性，設置多重公共交流、活動空間。v 強調業(yè)主生活空間私密性。v 強調景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。v 強調公共部位的品質感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。住宅部分豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項目不具備打造豪宅的理由216。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊，周邊環(huán)境還有待于進一步改善，也不是浦東的地標位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認同度和美譽度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎；216。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產投資產品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；216。 從產品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 打造 辦公型產權式商務酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 預計到 07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差；216。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；216。 產權酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機；216。 可根據市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產經營管理；辦公部分 根據市場調研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：216。可輻射區(qū)人氣不足；216。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216。 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結論二： 滿足社區(qū)內消費需求的商業(yè)是必須的；結論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務。商業(yè)部分銷售時機與條件篇銷售時機 :2023年 35月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預計該趨勢將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由35月歷來為房產銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據 “ 體驗式營銷 ” 所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預計屆時項目周邊環(huán)境有望借助 “ 世博 ” 規(guī)劃有所改變，有望給目標客戶良好的視覺感覺建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結構封頂，外立面開始裝飾 雖然根據上海市相關規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。產品研究篇房型方案存在的問題經過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設計模塊化戶型設計人性化臥室設計套房化立面設計石材化室內動線合理化住宅設計五大趨勢本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關鍵，在項目先天條件已經確定的前提下，我司認為可以從 產品定位 與 產品細部研究 入手，達到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產品細部問題提一些初步建議。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設計方案作小幅調整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術支持。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 （如下示意圖所示）同時，室外景觀游泳池結合會所室內恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖戶型基本舒適一級舒適性提升二級性價比挖掘三級功能彈性四級功能細化加強客餐廳南北通透 干濕分離 　錯層躍 層南北雙陽臺 戶型緊湊實用 帶儲藏室 主臥南北通透 　三房三間二房二間版朝南 弧形觀景 層高挑高（３米）設計衣帽間轉角凸窗入戶花園 內庭院 多面采光空間功能空間預留 可變空間主臥套 中西廚房 雙主臥電梯入戶 傭人套間 傭人入戶電梯夾層空間贈送露臺 寬廳設計戶型研究將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進行總結，得出以下幾點共性：216。 各房型布局不合理，帶套內衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關系混亂；216。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進；216。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴重影響了檔次及品味；216。 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；216。 主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據市場認知情況進行調整。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：216。 方案 A： 在標準層面積分布不變的基礎上，對每層四種戶型分別進行優(yōu)化調整。以一種戶型設為一個單元來比示， A1單元不動，其余 3個單元依次向北移動 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設計上強調舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內延伸 。 （如下圖所示）216。 方案 B： 建議每個層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設為一個單元， 8層以上設計成 350㎡左右的豪華復式戶型，電梯直接入戶；其余 4戶分兩個電梯廳入戶。以一個戶型為一個單元示意， 5個單元依次向北移動 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。同時在各戶型設計中強調舒適性、個性化，在主臥套內衛(wèi)生間設置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單