【文章內容簡介】 銷售的半成品等。 評估時， 應根據(jù)對其完工程度技 術鑒定和質量檢測的結果，結合該部分存貨或同類產(chǎn)品按現(xiàn)行市價重置所需投入的合理費用采用重置成本法計算確認現(xiàn)值。(1)對仍需繼續(xù) 生產(chǎn)、銷售且有盈利的在制品、 自制半成品的評估，應根據(jù)技術鑒定、質 量檢測和清查核實 的結果，按 現(xiàn)行市場價格重置同等被 評資產(chǎn)所需投入合理的料、工、費確定 評估價值。公式如下：評估價＝某項資產(chǎn)的原合理成本＊(1＋價格變動系數(shù))＋原合理費用(1＋合理費用變動系數(shù))【注：對經(jīng)技術鑒定發(fā)現(xiàn)的廢品和盤盈盤虧數(shù)量應從原成本中扣除或增加；價格變動系數(shù)應采用同類材料的價格系數(shù)。 】(2)對因產(chǎn)品下 馬，只能按評估日的狀態(tài)向市場出售的在制品和自制半成品應按下列原則進行評估：a)對 通用性好，能夠用于生產(chǎn)經(jīng)營的在制品、自制的半成品應按實有數(shù)量考慮可10 / 81接受的單位市場價格扣除預計在銷售過程中發(fā)生的稅費確定評估價值；b)對資產(chǎn) 通用性極差、且不繼續(xù)生產(chǎn)、無法通 過市場調劑 的在制品、自制的半成品，應按照 廢料回收價格進 行評估。 其他存貨1)發(fā)出商品的評估有以下幾種情況：(1)購貨方同意付款的，參考產(chǎn)成品評估；(2)購貨方要求退 貨的，對有問題的，按可回收的凈值確定估值；正常商品參考產(chǎn)成品評估( 可適當考 慮退貨成本)；(3)購貨方已破 產(chǎn)的，發(fā)出商品應按經(jīng)核實后可追回的數(shù)量，參考產(chǎn)成品評估(可適當考慮追回成本)；無法追回的評估為零。2)在用周 轉材料的評估應扣減有形損耗因素，即根據(jù)實際使用狀況確定相應的成新率。 待攤費用、其他流動資產(chǎn)待攤費用、其他流動資產(chǎn)的評估方法， 詳見“其他資產(chǎn)評估方法”的相應部份。 特別提示除存貨類資產(chǎn)外，其他流動資產(chǎn)的評估值應盡可能與審計結果保持基本一致。有重大差異的一定要與審計機構充分溝通，取得一致；在無法達到一致的情況下，請示中心組后處理。流資：清查中，流資存在報廢、 損失、盤虧、 盤盈的，提請審計調整。二、其他資產(chǎn)評估方法11 / 81本部分資產(chǎn)主要包括待攤銷的費用、待處理的損益掛賬和其他類的資產(chǎn)，歷來是資產(chǎn)評估中需特別處理和作出調整的重點科目。(如需調整，盡可能與會計師聯(lián)系，評估師原則上不進行調整，包括存 貨的小額負數(shù)情況)評估操作中主要考慮其是否能形成對應的實物或權利，并通過判斷對應實物資產(chǎn)或權利的價值來確定評估價值。 待攤費用、長期待攤費用 評估思路待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支出但應由本期和以后各期成本分別負擔的分攤期在一年以內的各項費用。主要包括以下幾 類：①預付性 質費用，如預付保險費等；②為均衡成本而分期攤銷的費用，如固定 資產(chǎn)修理費用、低值易耗品攤銷等；③ 性質特殊的費用, 如一次交納印花稅稅額較 大需分攤的數(shù)額等。長期待攤費用是指企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當期損益應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括租入固定 資產(chǎn)的改良支出及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用等。長期待攤費用與待攤費用除攤銷期不同外，其他性質基本相同。對兩者可采用相同的評估方法和程序。長期待攤費用與待攤費用本身并不是資產(chǎn), 而是已耗用 資產(chǎn)的反映，但由于這些已耗用資產(chǎn)形成了新的資產(chǎn)和權利，這種新的資產(chǎn)和權利只要還存在，已付出的費用就還有價值。因此， 長期待攤費 用與待攤費用評估只與 費用支出所形成的資產(chǎn)和權利的存在相關, 與攤余價值沒有必然的 聯(lián)系。如果這些資產(chǎn)和權利已經(jīng)消失，則長期待攤費用與待攤費用的價值為零，而無 論其賬面攤余價值還有多大。12 / 81 評估操作長期待攤費用與待攤費用的評估分以下兩種情況：當長期待攤費用與待攤費用所反映的費用支出形成的新資產(chǎn)和權利的剩余存續(xù)時間很難確定時，在充分核 實有關會計記錄賬面數(shù)字的基礎上，按長期待攤費用或待攤費用的余額確定評估價值，如無法合理確定期限的 預付保險費等。當新資產(chǎn)和權利剩余存續(xù)時間可以確定的情況下，可以根據(jù)長期待攤費用與待攤費用所反映的資產(chǎn)和權利的實際內容選擇相應的資產(chǎn)評估方法進行評估，確認其剩余存續(xù)時間，并結合長 期待攤費用與待攤費用的原始入賬價值，最終確定評估價值；對于資產(chǎn)和權利已耗盡的長期待攤費用與待攤費用，應評估為零，而不是以余額作為其評估價值。對于常見的幾個項目分別如下處理：(1)低值易耗品 攤銷，以可使用年限作為攤銷期限，并結合原始入賬價值，按攤余價值確定評估價值。(2)固定資產(chǎn)修理 費用(固定資產(chǎn)裝修費用) ，由于其形成的資產(chǎn)在固定資產(chǎn)評估中反映，因此，在本科目中評估 為零；(3)租入固定資產(chǎn) 的改良支出，在改良后剩余租賃期與尚可使用年限兩者中選取較短的作為攤銷期限，并結 合原始入賬價值，按 攤余價 值確定評估價值。 開辦費開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括人員工資、辦公費、培 訓費、差旅費、印刷 費、注冊登記費和不計 入固定資產(chǎn)價值的借款 費用等。開辦費評估為零。 待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失、固定資產(chǎn)清理13 / 81評估作價時考慮分以下三方面因素：(1)尚有殘余實 物的，確定可收回的殘值；(2)有保險公司或其他 過失人負責賠償?shù)模_定可收回的賠償金額；(2)無法收回的部份，按零計算。在充分考慮以上因素后，加總確定其評估價值。 其他流動資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)該部份資產(chǎn)核算的內容比較廣泛，實際操作中應視具體情況而定。對于能形成對應實物或權利的，應按對應實物資產(chǎn)或權利的評估方法確定評估價值；對于不能形成對應實物或權利的，評估值為零。 無形資產(chǎn)－其他無形資產(chǎn)對于外購的軟件，評估人員應核查企業(yè)的相關購買合同，如為通用的軟件，且開發(fā)商提供免費升級服務，則 直接向軟件供應商或通過網(wǎng)絡查詢其現(xiàn)行市價作為評估值(注意了解 報 價的折扣情況)；對針對特定企業(yè)開發(fā)的特殊專用軟件，一般缺乏公開的市場，且無法直接向軟件供 應商詢價，因 這類軟件企 業(yè)技術及應用人員大都參與了軟件開發(fā)過程， 評估人員可采取同企 業(yè)采購人員、相關技術人員、 軟件使用人員座談、質詢等方式了解軟件的功能、 應用現(xiàn)狀及前景、開 發(fā) 成本、開 發(fā)周期，結合市場同等或相似軟件的市價確定評估值。對企業(yè)自主開發(fā)的軟件，則采取同企業(yè)軟件開發(fā)人員、財務人員座談、 質詢等方式了解軟件的功能、應用現(xiàn) 狀及前景、開發(fā)周期、賬 面價值構成要素等，在獲取詳細的開發(fā)成本明細后，以重置成本法 進行評估。 遞延稅款借項一般是由于壞賬準備金、固定資產(chǎn)折舊時間性差異(為現(xiàn)行會計制度與稅法對固14 / 81定資產(chǎn)折舊確認的時間不同)而形成的，因該款項可抵減未來的應納所得稅額，全部是企業(yè)權益，可以核實無誤后的核實后賬面值作為評估值。15 / 81第四章 長期投資1 證券類長期投資 清查要求：確定有價證券是否存在、評估基準日余額是否正確；確定有價證券是否歸被評估單位所有；確定有價證券的增減變動及其收益(或損失)記錄是否完整。 評估程序(1)核對有價證 券明細賬與總賬、報表的余額是否相符。(2)會同被評估 單位主管會計人員盤點有價證券，查明有價證券名稱、數(shù)量、票面價值和取得成本并與相關賬戶余額進行核對，如有差異，應查明原因，并作出 記錄或進行適當調整。(3)在外保管的有價證券，應查閱保管的證明文件，必要時可向保管人函證。(4)清查有價證 券購入、出售或兌現(xiàn)的原始憑證是否完整，入賬基礎是否符合投資合同、 協(xié)議的規(guī)定，重大投資應 附董事會的決議，并 查核會計處理是否正確，審核與長期投資有關的損益說不得是否準確，并與投 資收益項目核對。(5)查明長期投 資占被投資企業(yè)實收資本的比例和所有者權益的比例。 評估取值可上市流通的有價證券采用現(xiàn)行市價法進行評估；以控股為目的持有的上市股權，可采用收益現(xiàn)值法或市 場比較法評估。 對于非上市有價 證券采用收益現(xiàn)值法確定評估值。2 非證券類長期投資(其他長期投資)16 / 81 清查要求：確定其他投資是否存在、評估基準日余額是否正確；確定其他投資是否歸被評估單位所有；確定其他投資的增減變動及其收益(或損失)記錄是否完整。 評估程序(1)核對其他投 資明細賬與總賬、報表的余額是否相符。(2)會同被評估 單位主管會計人員清點其他投資，以各項投資的合同為依據(jù)，查明其他投資名稱、數(shù)量、原始投資額和回報方式與相關 賬戶余額進行核對，如有差異，應查明原因，并作出記錄或 進行適當調整。(3)清查有無長 期投資性質的短期投資項目，并作適當?shù)恼f明和調整。(4)查明其他投 資的到期值(預期收益) ，計算其他投資的到期值在評估基準日的折現(xiàn)價值，確定其他投資的 評估價值。 評估取值基本原則為：對于合同、協(xié)議明確規(guī)定了投資報酬的，可將按規(guī)定應獲得的收益和回收的本金折為現(xiàn)值，作 為評估值。 對到期收回資產(chǎn) 的實物投資，可按 約定并合理預測的收益折現(xiàn)，再加到期收回 資產(chǎn)的價值， 計算評 估值。 對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權利或其他 經(jīng)濟利益的，可 嘗試測 算相應經(jīng)濟收益，折 現(xiàn)計算評估值；或根據(jù)剩余的權利或利益所對應的重置價值確定評估值。明顯沒有經(jīng)濟利益、也形成不了任何經(jīng)濟權利的，按零值計算。對于控股的長期投資1)控股上市公司的長期投資，采用收益現(xiàn)值法評估作價。2)其他控股和有重大影響的（持股 20%以上）的長期投資，采用整體成本法進行評估，其 評估過程及方法同整體企 業(yè)評估。在估算出被投資單位整體凈資產(chǎn)后，與 評17 / 81估單位在被投資單位所占之股權比例之積即為該項長期投資之評估值。二級以上控股的長期投資評估須編寫規(guī)范的評估說明。對非控股的長期投資，適當考慮受資企業(yè)的凈資產(chǎn)和收益狀況，按成本法 評估。在未來收益難以預測，長期投 資所占受資企業(yè)凈資產(chǎn)額 明顯高于或低于投資賬面值的，依據(jù)經(jīng)審計的受資企 業(yè)資產(chǎn)負債表反映的所有者權益按比例評估其長期投資價值；投資發(fā)生時間不長數(shù)額較小且被投資企業(yè)(項目)正常運轉的可取長期投資賬面值為評估值。 其他注意事項對異地受資企業(yè)應盡量取得同基準日的資產(chǎn)負債表。實在困難的，要用離基準日最近日期的資產(chǎn)負債表，并 說明該處理方法對評估值的影響。單項長期投資價值“ 較小”的界限，由專業(yè)評估師根據(jù)實際情況確定。通常該項長期投資的賬面值低于該企業(yè)總資產(chǎn)清查核實后賬面值的 5%，可以被接受為“較小” 的界限。 “時間 不長” 界定在 1 年以內。各項長期投資的權屬文件、合同、章程、報表等法定要求的資料，必須完備。長期投資在報表上的反映(１)對受資企業(yè)權益、收益等界定，執(zhí)行評估基準日要求。(２)控股和非控股的長期投資，逐項計算評估值，按母公司單一會計報表形式反映，匯總 反映在相應的法人主體的 長期投資項目上，不得把作為長期投資的受資企業(yè)(即使是控股的企 業(yè)) 的資產(chǎn) 和負債與投資方合并處理。被投資單位若在本次評估中對其進行了整體評估的(注意向中心組了解情況)，無論是控股還是參股股權，一般都需引用其 凈資產(chǎn)評估值。18 / 81第五章 房屋建筑物及構筑物 評估人員的現(xiàn)場操作步驟和職責 復查報表復查被評估單位填報的《評估明細表》種類及數(shù)量是否齊全，如果不全，應及時要求被評估限期補齊。檢查被評估單位報表所填報的內容是否合乎要求，不合要求的，應要求被評估單位及時糾正。 現(xiàn)場勘查評估前期準備階段，已要求被評估單位對被估建筑物先行自查并按照統(tǒng)一表格填寫建筑物結構及狀況。評 估人員在現(xiàn)場， 應對被評 估單位填報的情況進行復查，將勘察情況填入《房屋結構狀況調查表》。 搜集評估依據(jù)資料根據(jù)被估對象搜集相關資料：《房屋所有 權證》；B. 技術資料，如建筑物平、立、剖面圖 ，廠區(qū)平面 圖等；，如工程結算資料、當?shù)馗?預)算定額及調價系數(shù)、市場造價信息資料、前期費用資料等。 進行資產(chǎn)評估計算(1)選擇評估方法：根據(jù)不同的評估對象、性質選取相應的評估方法。(2)編制評估案例：按照本 項目確定的評估方法，選擇和編制評估案例(3)建筑造價計 算：根據(jù)建筑工程概(預) 算定額和其它可行的方法確定案例建筑物的工程造價。案例以外的建筑物按類比法進行計算。19 / 81(4)重置價值計 算：根據(jù)建筑工程造價，前期費用及其它費用，資金成本等費用內容計算評估對象重置全價。(5)評估值的計 算：，成新率的確定方法應加以說明。 專業(yè)負責人 對評估值進行審查和匯總。(6)撰寫評估說 明：著重說明清查核實情況、評估技術過程、增減值原因。 評估方法本次房產(chǎn)評估所選用的主要方法是重置成本法，其次是市場比較法，前者適用于企業(yè)建造的房屋建筑，后者 則適用于外購商品房。 重置成本法重置成本法按取得評估資料的不同，可分別采用概預算編制法、概預算調整法、市價法、類比法、系數(shù)調整法等方法進行。(1)概預算編制法：即按照 圖紙、有關技術資料及各地現(xiàn)行定額重新編制概預算的方法。2022 年至 2022 年竣工的工程，其工程造價和現(xiàn)行建筑造價接近，可以對原結算的造價計算過程及其費用的組成內容作適當調整和修正來確定評估對象的工程造價，亦視同為概預算編制法。(2)概預算調整法：即原 結算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，但可以利用原概預算工程量，或者進行適當修改后，套用現(xiàn)行概預算定額及取費標準計算工程造價。(3)市價法：在評估中通過可靠的途徑，利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部門公布的當期建筑單方造價為依據(jù)，計算評估對象的單方造價。(4)類比法：一般 評估對象以評估“ 案例”為參照物，在基礎、墻體、層高、屋面、裝20 / 81飾等要素方面加以對比，通過類比系數(shù)調整，確定 評估對象的單方建筑工程造