成本逼近法ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-05-26 02:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā) ， 達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額 。 成本價(jià)格 乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價(jià)的比例 ,或出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例 ,一般為 10－ 30％ 。 五、 土地增值收益 土地增值收益＝ （ 土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn) ） *土地增值收益率 注意：實(shí)際操作中 ， 如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn) ， 由于出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金 ， 與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致 ， 須進(jìn)行 使用年期的修正 。 例如： 某單位于 業(yè)用地， ，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查， 、開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)及稅金共計(jì) 500元 /平方米， 土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，為 50元 /平方米。土地還原率取 6%，用成本逼近法評(píng)估其單價(jià)。 土地增值收益 = 出讓金 [1l／ (1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] m— 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 待估宗地價(jià)格 ＝ (土地取得費(fèi)及稅費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) ) [1l ／ (1+r)m] + 出 讓 金 [1l ／(1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] m— 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 六、土地價(jià)格的修正與確定 ① 個(gè)別因素修正； ② 土地使用年期修正； ③ 可出讓土地的比率修正； ④ 宗地成熟度修正 。 主要掌握何時(shí)需進(jìn)行有關(guān)修正 。 1． 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件 ， 進(jìn)行個(gè)別因素修正 。 2． 求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí) ， 應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正 。 其修正公式為： K=11/（ 1+r） n 是否進(jìn)行年期修正要具體分析： (1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正 。 (3)當(dāng)待估宗地為 出讓土地時(shí) ， 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 。 3．如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅?其土地價(jià)格和有關(guān)土地開
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