【正文】 費(fèi) 按拆遷安置費(fèi) 計算 。 ? 原理 : 將對土地的所有投資 （ 包括 土地取得費(fèi) 和土地 開發(fā)費(fèi) ） 作為基本成本 ， 按照等量資本獲取等量利潤的投資原理 ， 加上基本成本所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng) 利潤 和負(fù)擔(dān)的 利息 ， 組成土地價格的基本部分；同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要 ， 加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益 （ 稅費(fèi) 和 土地增值收益 ） ， 從而求得地價 。 ? 利息的計息方式： 有單利和復(fù)利計息兩種 ， 土地開發(fā)周期超過一年 ， 按復(fù)利計算 。 主要掌握何時需進(jìn)行有關(guān)修正 。 例 2：某企業(yè)于 2022年 12月 31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為 50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為 3000平方米，交納的土地出讓金為 30元 /平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到 “ 五通一平 ” 。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格 。土地還原率取 6%，用成本逼近法評估其單價。 3） 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)： 同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似 . 計算土地開發(fā)費(fèi) ， 必須準(zhǔn)確確定 土地開發(fā)程度 （ 1） 準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度： 由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外 ， 由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi) 。 熟悉： 成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn) 、 適用范圍及要求 。 二、土地開發(fā)費(fèi) ： 有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi) 、 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 。 成本價格 乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為 10－ 30％ 。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ， 現(xiàn)已完成了 “ 七通一平 ” ， 開發(fā)區(qū)內(nèi)道路 、 綠地 、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 ㎡ 。 特別注意：開發(fā)費(fèi)若以 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計算，計息期為整個開發(fā)期。 其修正公式為： K=11/（ 1+r） n 是否進(jìn)行年期修正要具體分析： (1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進(jìn)行年期修正 。 估算利息必須把握的幾點(diǎn) ① 計息項(xiàng)目： 全部預(yù)付資本 ， 包括土地取得費(fèi) 、開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)等； ② 計息期： 土地取得費(fèi)及