《成本逼近法》ppt課件 (2)(文件)
【正文】 萬元 /畝轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 15） 萬元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 100） ，土地取得費為 200元 /平方米，相關(guān)稅費為 50元 /平方米，土地開發(fā)費為300元 /平方米，利息為 /平方米，利潤率為 10%，則土地投資利潤為（）元 /平方米 ，土地取得費為 100元 /平方米，相關(guān)稅費 50元 /平方米，土地開發(fā)費為 300元 /平方米，貸款利率 %，存款利率 %，開發(fā)周期為兩年，利息為（）元 /平方米 5平方公里，區(qū)內(nèi)道路，綠地等公共設(shè)施占地 ，現(xiàn)已完成五通一平，該開發(fā)區(qū)土地取得費及稅費 75元 /平方米，土地開發(fā)費、利息、利潤為 250元 /平方米，土地增值收益率為 20%，土地還原利率 6%，求可出讓土地 50年土地使用權(quán)單價（） 。 特別注意：開發(fā)費若以 基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn) 計算，計息期為整個開發(fā)期。 (1 106)＝ 200(元／㎡ ) 120 [(1+)21]+200 40％ [(1+) 1]+200 60％ [(1+)] ＝ ++＝ (元／㎡ ) (120+200) 20％ ＝ 64(元／㎡ ) (120+200++64) 20％ ＝ (元／㎡ ) 6． 計算土地價格 土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益 ＝ 120+200++64+＝ (元／㎡ ) 7． 進行可出讓土地比率修正 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝ (開發(fā)區(qū)總面積 不可出讓土地面積 )／開發(fā)區(qū)土地總面積 100％ =()／ 5 100％ ＝ 70％ 則可出讓土地的平均單價 ＝ ／ 70％ ＝ (元／㎡ ) 8． 進行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價格 ， 則 50年的土地使用價格為： [11／ (1+)50] ＝ (元／㎡ ) 9． 計算土地總價格 10000＝ 7077400(元 ) 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為： 單位面積價格為 ／ m2， 總價格為 元 。 根據(jù)測算 ，該開發(fā)區(qū)土地征地 、 安置 、 拆遷及青苗補償費用為 ， 征地中發(fā)生的其他費用為 ， 征地后 ，土地 “ 七通一平 ” 的費用為 2億元 /k㎡ ， 開發(fā)周期為兩年 ， 且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的 40％ ， 總投資回報率為 20％ ， 土地增值收益率取 20％ ，
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