成本逼近法ppt課件(2)-資料下載頁
2025-04-29 02:01本頁面
【正文】 進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格 ， 則 50年的土地使用價(jià)格為： [11／ (1+)50] ＝ (元／㎡ ) 9． 計(jì)算土地總價(jià)格 10000＝ 7077400(元 ) 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價(jià)格為： 單位面積價(jià)格為 ／ m2， 總價(jià)格為 元 。 例 2：某企業(yè)于 2022年 12月 31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為 50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為 3000平方米，交納的土地出讓金為 30元 /平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到 “ 五通一平 ” 。 2022年 12月 31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi) )平均為10萬元 /畝， “ 五通一平 ” 土地開發(fā)費(fèi)為 8萬元 /畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為 %，投資利潤率為 10%，土地還原率為 6%， 50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測算該宗地于 2022年 12月 31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。 解題思路： 分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤 計(jì)算無限年期土地成本價(jià)格 計(jì)算 49年期土地成本價(jià)格和土地增值收益（出讓金） 計(jì)算 49年期土地價(jià)格 常見難點(diǎn)與問題 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 不能計(jì)入成本！是國家向市、縣政府征收的，不是對(duì)用地者。 特別注意：開發(fā)費(fèi)若以 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。因?yàn)樾柙谕恋亻_發(fā)前一次性支付 年期修正錯(cuò)誤 :不修正或修正錯(cuò)誤。 計(jì)算步驟中有關(guān)單位不一致 : 萬元 /畝轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 15） 萬元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 100） ，土地取得費(fèi)為 200元 /平方米，相關(guān)稅費(fèi)為 50元 /平方米，土地開發(fā)費(fèi)為300元 /平方米，利息為 /平方米，利潤率為 10%，則土地投資利潤為（）元 /平方米 ，土地取得費(fèi)為 100元 /平方米，相關(guān)稅費(fèi) 50元 /平方米，土地開發(fā)費(fèi)為 300元 /平方米，貸款利率 %，存款利率 %，開發(fā)周期為兩年，利息為（）元 /平方米 5平方公里，區(qū)內(nèi)道路，綠地等公共設(shè)施占地 ，現(xiàn)已完成五通一平，該開發(fā)區(qū)土地取得費(fèi)及稅費(fèi) 75元 /平方米，土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤為 250元 /平方米，土地增值收益率為 20%，土地還原利率 6%，求可出讓土地 50年土地使用權(quán)單價(jià)（）
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