【正文】 (5 106) ＝ 120(元／㎡ ) ( 108)247。 待估宗地價格 ＝ (土地取得費及稅費 +土地開發(fā)費 +利息 +利潤 ) [1l ／ (1+r)m] + 出 讓 金 [1l ／(1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] m— 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 A、 紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低： B、 紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高： C、 某種設(shè)施紅線內(nèi)有 ， 紅線外也有 ， 但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的 確定了開放程度以后 ， 根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準 ， 合理確定土地開發(fā)費 。 適用范圍 ： ① 新開發(fā)土地； ② 土地市場欠發(fā)育 ， 交易案例少的地區(qū)； ③ 工業(yè)用地； ④ 特殊性土地 特點 ： 1） 成本價格是一種不完全價格 ， 未考慮土地市場需求及效用； 2） 是估算土地成本價格的一種途徑 。 土地取得費就是土地使用權(quán)的取得價格 ， 應(yīng)是客觀價格 。 利潤的計算基數(shù) 包括土地取得費 、 開發(fā)費和各項稅費 。 根據(jù)上述各步驟的修正調(diào)整后 ， 最后確定成本逼近法的評估結(jié)果 。 計算步驟中有關(guān)單位不一致 : 萬元 /畝轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 15） 萬元 /平方公里轉(zhuǎn)化為元 /平方米（直接乘 100） ，土地取得費為 200元 /平方米，相關(guān)稅費為 50元 /平方米，土地開發(fā)費為300元 /平方米，利息為 /平方米，利潤率為 10%，則土地投資利潤為（）元 /平方米 ，土地取得費為 100元 /平方米，相關(guān)稅費 50元 /平方米，土地開發(fā)費為 300元 /平方米，貸款利率 %，存款利率 %，開發(fā)周期為兩年，利息為（）元 /平方米 5平方公里，區(qū)內(nèi)道路，綠地等公共設(shè)施占地 ，現(xiàn)已完成五通一平，該開發(fā)區(qū)土地取得費及稅費 75元 /平方米，土地開發(fā)費、利息、利潤為 250元 /平方米，土地增值收益率為 20%，土地還原利率 6%，求可出讓土地 50年土地使用權(quán)單價（） 。 3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤， 其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。 ④ 利息率： 一般選用同期銀行貸款的利率 。 土地取得