成本逼近法ppt課件(2)-免費閱讀
【正文】 解題思路： 分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息、利潤 計算無限年期土地成本價格 計算 49年期土地成本價格和土地增值收益（出讓金） 計算 49年期土地價格 常見難點與問題 新增建設用地有償使用費 不能計入成本！是國家向市、縣政府征收的，不是對用地者。 該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地 ，出讓年限為 50年 ， 土地面積為 10000㎡ 。 2． 求取有限年期的土地使用權(quán)價格時 ， 應進行土地使用權(quán)年期修正 。 五、 土地增值收益 土地增值收益＝ （ 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費＋利息＋利潤 ） *土地增值收益率 注意：實際操作中 ， 如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴?， 由于出讓金標準多為宗地最高出讓年限的出讓金 ， 與評估宗地的剩余使用年限不一致 ， 須進行 使用年期的修正 。 ? 土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定 。 1） 基礎設施配套費 ：常常概括為 “ 七通一平 ” 、“ 五通一平 ” 、 “ 三通一平 ” 。 計算方法： 土地取得費包括 征地費用 和 相關稅費 。第四章 成本逼近法 考試要求： 掌握： 成本逼近法的概念 、 公式 、 估價步驟及各項成本測算 。 征地費用包括： 土地補償費 、 勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費 。 2） 公共事業(yè)建設配套費： 與項目大小 、 用地規(guī)模有關 ， 各地情況不一 ， 視實際情況而定 。 估算利息必須把握的幾點 ① 計息項目： 全部預付資本 ， 包括土地取得費 、開發(fā)費及稅費等； ② 計息期： 土地取得費及稅費按整個開發(fā)建設期計算 ， 開發(fā)費假設在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生 ， 按建筑期的一半計算；若按分年度均勻發(fā)生 ， 則可進一步細化 。 例如： 某單位于 業(yè)用地， ，經(jīng)市場調(diào)查， 、開發(fā)費、利息、利潤及稅金共計 500元 /平方米， 土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴?，?50元 /平方米。 其修正公式為： K=11/（ 1+r） n 是否進行年期修正要具體分析： (1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 。 根據(jù)測算 ，該開發(fā)區(qū)土地征地 、 安置 、 拆遷及青苗補償費用為
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