成本逼近法ppt課件(2)-文庫吧資料
2025-05-05 02:01本頁面
【正文】 總價格 10000＝ 7077400(元 ) 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為： 單位面積價格為 ／ m2， 總價格為 元 。 (+) 108247。 根據(jù)測算 ，該開發(fā)區(qū)土地征地 、 安置 、 拆遷及青苗補償費用為 ， 征地中發(fā)生的其他費用為 ， 征地后 ，土地 “ 七通一平 ” 的費用為 2億元 /k㎡ ， 開發(fā)周期為兩年 ， 且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的 40％ ， 總投資回報率為 20％ ， 土地增值收益率取 20％ ， 當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10％ ， 土地還原率確定為 7％ 。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ， 現(xiàn)已完成了 “ 七通一平 ” ， 開發(fā)區(qū)內(nèi)道路 、 綠地 、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 ㎡ 。 根據(jù)上述各步驟的修正調(diào)整后 ， 最后確定成本逼近法的評估結(jié)果 。 3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅?其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小?其修正公式為： K=11/（ 1+r） n 是否進行年期修正要具體分析： (1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 。 1． 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件 ， 進行個別因素修正 。 六、土地價格的修正與確定 ① 個別因素修正； ② 土地使用年期修正； ③ 可出讓土地的比率修正； ④ 宗地成熟度修正 。 土地增值收益 = 出讓金 [1l／ (1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] m— 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 例如： 某單位于 業(yè)用地， ，經(jīng)市場調(diào)查， 、開發(fā)費、利息、利潤及稅金共計 500元 /平方米， 土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，為 50元 /平方米。 成本價格 乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為 10－ 30％ 。 利潤的計算基數(shù) 包
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