成本逼近法ppt課件(2)-wenkub
2023-05-14 02:01:51 本頁面
【正文】 ? 基本公式 : 地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益 估價步驟 1 確定土地取得費 2 確定土地開發(fā)費 3 計算稅費 4 計算利息 5 計算利潤 6 確定土地增值收益 7 修正并確定土地價格 第二節(jié) 成本逼近法估價方法 一 、 土地取得費 概念： 是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用 。 土地取得費 按拆遷安置費 計算 。 二、土地開發(fā)費 ： 有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費 、 公共事業(yè)建設(shè)配套費 、 小區(qū)開發(fā)配套費 。 （ 2） 紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象 。 ? 利息的計算方法： 土地取得費及其稅費利息以整個取得費 為基數(shù) ， 計息期為 整個 開發(fā)期；開發(fā)費利息按照均勻投入或分段均勻投入 ， 計息期按整個開發(fā)期的 一半 計 。 ④ 利息率： 一般選用同期銀行貸款的利率 。 成本價格 乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為 10－ 30％ 。 土地增值收益 = 出讓金 [1l／ (1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] m— 待估宗地剩余使用年期； n— 法定最高使用年期 。 1． 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件 ， 進行個別因素修正 。 3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū) (或開發(fā)區(qū) )的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤， 其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ， 現(xiàn)已完成了 “ 七通一平 ” ， 開發(fā)區(qū)內(nèi)道路 、 綠地 、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 ㎡ 。 (+) 108247。 2022年 12月 31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費 (含稅費 )平均為10萬元 /畝， “ 五通一平 ” 土地開發(fā)費為 8萬元 /畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為 %，投資利潤率為 10%，土地還原率為 6%， 50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于 2022年 12月 31日的單位地價和總地價。 計算步驟中有關(guān)單位不一致 :
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