成本逼近法ppt課件(2)-wenkub.com
2025-04-26 02:01 本頁面
【正文】 因為需在土地開發(fā)前一次性支付 年期修正錯誤 :不修正或修正錯誤。 例 2：某企業(yè)于 2022年 12月 31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為 50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為 3000平方米，交納的土地出讓金為 30元 /平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到 “ 五通一平 ” 。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格 。 需要注意的是，這種方法計算出的地價是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受讓人）能否接受此價格，需要土地使用者分析預(yù)期的土地收益或同已發(fā)生的交易價格比較后，確定自己對宗地價格的認同標(biāo)準(zhǔn)。 (3)當(dāng)待估宗地為 出讓土地時 ， 應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正 。 主要掌握何時需進行有關(guān)修正 。土地還原率取 6%，用成本逼近法評估其單價。 利潤的計算方法 ： 投資利潤 =（ 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 ） * 投資回報率 土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā) ， 達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額 。 ③ 計息方式： 由單利和復(fù)利計息兩種 ， 開發(fā)期超過一年的 ， 一般按復(fù)利計算 。 ? 利息的計息方式： 有單利和復(fù)利計息兩種 ， 土地開發(fā)周期超過一年 ， 按復(fù)利計算 。 3） 小區(qū)開發(fā)配套費： 同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似 . 計算土地開發(fā)費 ， 必須準(zhǔn)確確定 土地開發(fā)程度 （ 1） 準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度： 由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外 ， 由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi) 。 注意： ① 土地取得費應(yīng)是 評估期日的重置費用 ； ② 征地 、 折遷等取得土地的費用資料 ， 應(yīng)從測算待估宗地所在區(qū)域 平均土地取得費 入手計算； ③ 各費用的計算應(yīng)以 當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行 的征地補償費和拆遷安置補助費的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算 。 相關(guān)稅費包括： 耕地占用費 、 耕地開墾費 、 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 、 征地管理費及政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費 。 ? 原理 : 將對土地的所有投資 （ 包括 土地取得費 和土地 開發(fā)費 ） 作為基本成本 ， 按照等量資本獲取等量利潤的投資原理 ， 加上基本成本所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng) 利潤 和負擔(dān)的 利息 ， 組成土地價格的基本部分；同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要 ， 加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益 （ 稅費 和 土地增值收益 ） ， 從而求得地價 。 熟悉： 成本逼近法的應(yīng)用特點 、 適用范圍及要求 。 了解： 成本逼近法的應(yīng)用限制 。
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