《成本逼近法》ppt課件 (2)-文庫(kù)吧
2025-04-14 02:01 本頁(yè)面
【正文】 用的計(jì)算應(yīng)以 當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行 的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 。 二、土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ： 有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi) 、 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 。 1） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) ：常常概括為 “ 七通一平 ” 、“ 五通一平 ” 、 “ 三通一平 ” 。 2） 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)： 與項(xiàng)目大小 、 用地規(guī)模有關(guān) ， 各地情況不一 ， 視實(shí)際情況而定 。 3） 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)： 同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似 . 計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ， 必須準(zhǔn)確確定 土地開(kāi)發(fā)程度 （ 1） 準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度： 由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外 ， 由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi) 。 （ 2） 紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象 。 A、 紅線外開(kāi)發(fā)程度比紅線內(nèi)低： B、 紅線外開(kāi)發(fā)程度比紅線內(nèi)高： C、 某種設(shè)施紅線內(nèi)有 ， 紅線外也有 ， 但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的 確定了開(kāi)放程度以后 ， 根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ， 合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 。 注意： 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題 ， 分?jǐn)偟幕驹恚? 應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用 =受益程度 設(shè)施總費(fèi)用 三、 利息 的計(jì)算 ? 利息的概念： 利息是資金的時(shí)間價(jià)值 。 ? 利息的計(jì)息方式： 有單利和復(fù)利計(jì)息兩種 ， 土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年 ， 按復(fù)利計(jì)算 。 ? 利息的計(jì)算方法： 土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息以整個(gè)取得費(fèi) 為基數(shù) ， 計(jì)息期為 整個(gè) 開(kāi)發(fā)期；開(kāi)發(fā)費(fèi)利息按照均勻投入或分段均勻投入 ， 計(jì)息期按整個(gè)開(kāi)發(fā)期的 一半 計(jì) 。 ? 土地開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定 。 估算利息必須把握的幾點(diǎn) ① 計(jì)息項(xiàng)目： 全部預(yù)付資本 ， 包括土地取得費(fèi) 、開(kāi)發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)等； ② 計(jì)息期： 土地取得費(fèi)及稅費(fèi)按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)算 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi)假設(shè)在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生 ， 按建筑期的一半計(jì)算；若按分年度均勻發(fā)生 ， 則可進(jìn)一步細(xì)化 。 ③ 計(jì)息方式： 由單利和復(fù)利計(jì)息兩種 ， 開(kāi)發(fā)期超過(guò)一年的 ， 一般按復(fù)利計(jì)算 。 ④ 利息率： 一般選用同期銀行貸款的利率 。 四、利潤(rùn)的計(jì)算 利潤(rùn)計(jì)算的依據(jù) ： 按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況 ， 確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率 ， 估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤(rùn) 。 利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù) 包括土地取得費(fèi) 、 開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi) 。 利潤(rùn)的計(jì)算方法 ： 投資利潤(rùn) =（ 土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) ） * 投資回報(bào)率
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