《成本逼近法》ppt課件 (2)-文庫吧
2025-04-14 02:01 本頁面
【正文】 用的計算應(yīng)以 當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行 的征地補(bǔ)償費和拆遷安置補(bǔ)助費的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算 。 二、土地開發(fā)費 ： 有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費 、 公共事業(yè)建設(shè)配套費 、 小區(qū)開發(fā)配套費 。 1） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 ：常常概括為 “ 七通一平 ” 、“ 五通一平 ” 、 “ 三通一平 ” 。 2） 公共事業(yè)建設(shè)配套費： 與項目大小 、 用地規(guī)模有關(guān) ， 各地情況不一 ， 視實際情況而定 。 3） 小區(qū)開發(fā)配套費： 同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似 . 計算土地開發(fā)費 ， 必須準(zhǔn)確確定 土地開發(fā)程度 （ 1） 準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度： 由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外 ， 由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi) 。 （ 2） 紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象 。 A、 紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低： B、 紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高： C、 某種設(shè)施紅線內(nèi)有 ， 紅線外也有 ， 但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的 確定了開放程度以后 ， 根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn) ， 合理確定土地開發(fā)費 。 注意： 土地開發(fā)費用的分?jǐn)倖栴} ， 分?jǐn)偟幕驹恚? 應(yīng)分?jǐn)傎M用 =受益程度 設(shè)施總費用 三、 利息 的計算 ? 利息的概念： 利息是資金的時間價值 。 ? 利息的計息方式： 有單利和復(fù)利計息兩種 ， 土地開發(fā)周期超過一年 ， 按復(fù)利計算 。 ? 利息的計算方法： 土地取得費及其稅費利息以整個取得費 為基數(shù) ， 計息期為 整個 開發(fā)期；開發(fā)費利息按照均勻投入或分段均勻投入 ， 計息期按整個開發(fā)期的 一半 計 。 ? 土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定 。 估算利息必須把握的幾點 ① 計息項目： 全部預(yù)付資本 ， 包括土地取得費 、開發(fā)費及稅費等； ② 計息期： 土地取得費及稅費按整個開發(fā)建設(shè)期計算 ， 開發(fā)費假設(shè)在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生 ， 按建筑期的一半計算；若按分年度均勻發(fā)生 ， 則可進(jìn)一步細(xì)化 。 ③ 計息方式： 由單利和復(fù)利計息兩種 ， 開發(fā)期超過一年的 ， 一般按復(fù)利計算 。 ④ 利息率： 一般選用同期銀行貸款的利率 。 四、利潤的計算 利潤計算的依據(jù) ： 按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況 ， 確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐?， 估計土地投資應(yīng)取得的投資利潤 。 利潤的計算基數(shù) 包括土地取得費 、 開發(fā)費和各項稅費 。 利潤的計算方法 ： 投資利潤 =（ 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 ） * 投資回報率
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