成本逼近法ppt課件(2)(已修改)
2025-05-11 02:01 本頁面
【正文】 第四章 成本逼近法 考試要求： 掌握： 成本逼近法的概念 、 公式 、 估價步驟及各項成本測算 。 熟悉： 成本逼近法的應用特點 、 適用范圍及要求 。 了解： 成本逼近法的應用限制 。 適用范圍 ： ① 新開發(fā)土地； ② 土地市場欠發(fā)育 ， 交易案例少的地區(qū)； ③ 工業(yè)用地； ④ 特殊性土地 特點 ： 1） 成本價格是一種不完全價格 ， 未考慮土地市場需求及效用； 2） 是估算土地成本價格的一種途徑 。 第一節(jié) 成本逼近法概述 ? 定義 ： 以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù) ， 再加上一定的利潤 、 利息 、應繳納的稅費和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 。 ? 原理 : 將對土地的所有投資 （ 包括 土地取得費 和土地 開發(fā)費 ） 作為基本成本 ， 按照等量資本獲取等量利潤的投資原理 ， 加上基本成本所應產生的相應 利潤 和負擔的 利息 ， 組成土地價格的基本部分；同時根據(jù)國家對土地的所有權在經濟上得到實現(xiàn)的需要 ， 加上土地所有權應得收益 （ 稅費 和 土地增值收益 ） ， 從而求得地價 。 ? 基本公式 : 地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益 估價步驟 1 確定土地取得費 2 確定土地開發(fā)費 3 計算稅費 4 計算利息 5 計算利潤 6 確定土地增值收益 7 修正并確定土地價格 第二節(jié) 成本逼近法估價方法 一 、 土地取得費 概念： 是為取得土地使用權而向原土地使用者支付的費用 。 計算方法： 土地取得費包括 征地費用 和 相關稅費 。 征地費用包括： 土地補償費 、 勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費 。 相關稅費包括： 耕地占用費 、 耕地開墾費 、 新菜地開發(fā)建設基金 、 征地管理費及政府規(guī)定的其他有關稅費 。 土地取得費 按拆遷安置費 計算 。 拆遷安置費主要包括：拆除房屋及構筑物的 補償費 、 拆遷安置 補助費 及 相關稅費 。 土地取得費就是土地使用權的取得價格 ， 應是客觀價格 。 注意： ① 土地取得費應是 評估期日的重置費用 ； ② 征地 、 折遷等取得土地的費用資料 ， 應從測算待估宗地所在區(qū)域 平均土地取得費 入手計算； ③ 各費
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