成本逼近法ppt課件(2)(存儲版)
【正文】 ， 征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為 ， 征地后 ，土地 “ 七通一平 ” 的費(fèi)用為 2億元 /k㎡ ， 開發(fā)周期為兩年 ， 且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的 40％ ， 總投資回報率為 20％ ， 土地增值收益率取 20％ ， 當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10％ ， 土地還原率確定為 7％ 。 特別注意：開發(fā)費(fèi)若以 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計算，計息期為整個開發(fā)期。 2022年 12月 31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi) )平均為10萬元 /畝， “ 五通一平 ” 土地開發(fā)費(fèi)為 8萬元 /畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為 %，投資利潤率為 10%，土地還原率為 6%， 50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于 2022年 12月 31日的單位地價和總地價。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ， 現(xiàn)已完成了 “ 七通一平 ” ， 開發(fā)區(qū)內(nèi)道路 、 綠地 、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 ㎡ 。 1． 根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件 ， 進(jìn)行個別因素修正 。 成本價格 乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為 10－ 30％ 。 ? 利息的計算方法： 土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息以整個取得費(fèi) 為基數(shù) ， 計息期為 整個 開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)利息按照均勻投入或分段均勻投入 ， 計息期按整個開發(fā)期的 一半 計 。 二、土地開發(fā)費(fèi) ： 有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi) 、 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 。 ? 基本公式 : 地價＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益 估價步驟 1 確定土地取得費(fèi) 2 確定土地開發(fā)費(fèi) 3 計算稅費(fèi) 4 計算利息 5 計算利潤 6 確定土地增值收益 7 修正并確定土地價格 第二節(jié) 成本逼近法估價方法 一 、 土地取得費(fèi) 概念： 是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用 。 熟悉： 成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn) 、 適用范圍及要求 。 相關(guān)稅費(fèi)包括： 耕地占用費(fèi) 、 耕地開墾費(fèi) 、 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 、 征地管理費(fèi)及政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi) 。 3） 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)： 同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似 . 計算土地開發(fā)費(fèi) ， 必須準(zhǔn)確確定
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