成本法及其運(yùn)用ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 01:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。 □ 開發(fā)利潤(rùn)的估算： ■開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn) ■是平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)或期望利潤(rùn) ■開發(fā)利潤(rùn) =基數(shù) 利潤(rùn)率 （基數(shù)和利潤(rùn)率要匹配） 38 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（掌握） 計(jì)算基數(shù) 對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率 土地取得成本 +開發(fā)成本 直接成本利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成 本 +開發(fā)成本） 土地取得成本 +開發(fā)成本 + 管理費(fèi) +銷售費(fèi) 投資利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 + 開發(fā)成本 +管理費(fèi) +銷售費(fèi)） 土地取得成本 +開發(fā)成本 + 管理費(fèi) +銷售費(fèi) +投資利息 成本利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本 + 開發(fā)成本 +管理費(fèi) +銷售費(fèi) +投資利息） 土地取得成本 +開發(fā)成本 + 管理費(fèi) +銷售費(fèi) +投資利息 +銷售稅 +開發(fā)利潤(rùn)（即開 發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 銷售利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)完成后的房地 產(chǎn)價(jià)值 39 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（掌握） 直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率 ＞成本利潤(rùn)率＞銷售利潤(rùn)率 ■利潤(rùn)率是通過大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的 40 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） 一、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值 =重新購建價(jià)格－折舊 41 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） 二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式 （一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式 新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 42 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） （二）適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物價(jià)值 =建筑物建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 + 投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) （三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式 新開發(fā)的土地價(jià)值 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤(rùn) 43 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） □ 新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應(yīng)考慮下列因素，作增價(jià)或減價(jià)調(diào)整 ■選址是否適當(dāng) ■規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理 ■工程質(zhì)量的優(yōu)劣 ■周圍環(huán)境和景觀的好壞 ■該類房地產(chǎn)的供求狀況 44 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） □ 新開發(fā)區(qū)宗地的估價(jià) ■新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開發(fā)總成本 +總管理費(fèi)用 +總銷售費(fèi)用 +總投資利息 +總銷售稅費(fèi) +總開發(fā)利潤(rùn)） 247。 （開發(fā)區(qū)用地總面積 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率） 用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開發(fā)區(qū)用地總面 100% 45 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） ■ 三個(gè)步驟： 計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格； 計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格； 計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格 例： 46 第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握） 三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 （一）適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價(jià)值 =房地重新購建價(jià)格－建筑物折舊 或：舊的房地價(jià)值 =土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊 （二）適用于舊的建筑物的基本公式 舊的建筑物價(jià)值 =建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊 47 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 一、重新購建價(jià)格的含義（熟悉） □ 又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 48 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 ■ 重新購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ■重新購建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格 ■重新購建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格（土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中） 49 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 二、重新購建價(jià)格的求取思路（熟悉） （一）房地重新購建價(jià)格的求取思路 □ 兩大路徑： ■將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求取； ■將房地分為土地和建筑物，先求土地的重新購建價(jià)格，再求建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加 —— 適用于能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況 50 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 （二）土地重新購建價(jià)格的求取思路 □ 假設(shè)土地上無建筑物，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取 —— 適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開發(fā)成本的土地 □ 也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本 51 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 （三）建筑物重新購建價(jià)格的求取思路 □ 假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) □ 也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費(fèi)、銷售費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn) 52 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式（掌握） □ 按重新建造方式的不同，建筑物重新購建價(jià)格分為： 重建價(jià)格 重置價(jià)格 □ 重建價(jià)格又稱重建成本，指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物 相同的建筑材料 、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等， 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) 的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物 相同的全新建筑物 的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) —— 可理解為 “ 復(fù)制 ” 53 第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取 □ 重置價(jià)格又稱重置成本，是采用 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料 、構(gòu)配件、建
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1