【文章內容簡介】 合理的投資回報。其實，這三個面只有一個焦點就是項目的經(jīng)營，越是能吸引消費，越是經(jīng)營的繁榮，這些風險便蕩然無存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營產(chǎn)品是避免風險的關鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟、社會效益的保證。四、 產(chǎn)品定位整體定位由于，X地區(qū)的特點就是旅游度假，而項目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn)。考慮到項目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前X稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關聯(lián)空間。），因此，進一步將項目定位旅游商務地產(chǎn)。商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在40——120 m2。%，其次為20——40 %，120——200 %表現(xiàn)也不錯。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關注的目光。（2）投資客戶購買產(chǎn)品總價分析投資客戶購買產(chǎn)品總價范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于投資客關注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價不高。38——115萬的總價最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對我們定位產(chǎn)品價格有很強的指導作用。（3）結合投資客戶心理定位項目產(chǎn)品面積總價和面積對比看，再考慮到X地區(qū)的商鋪價格，對X商業(yè)步行街的面積定位在50150 m2。2）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對客觀情況所產(chǎn)生的幾個問題： a． X鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實際建設上、宣傳上都沒能成勢，對項目的支持作用有限。b． 作為X鎮(zhèn)首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百廢待興，憑一己之要開拓出旅游商業(yè)的市場是有壓力有難度的。 c． 地塊位置雖在X鎮(zhèn)的中心，但目前X主要的商業(yè)價值并不在X鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風景區(qū)里體現(xiàn)。 由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來。為此，特地找了幾個成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。（2）幾個成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a．已成景點的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場餐飲(計40家)時尚購物(計38家)一茶一座樂園安梨家具Xnvier Designer Fashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y3鼎泰豐老第坊Anorld Palmer雅木軒金象苑泰國菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽茶行哈根達斯上海東魅綜合娛樂中心BabyJane雨田小藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂美頌甜品屋藏博堂Simply Life上海錦江拉丁餐廳長青藤Sisley六會館藝術文化及其他(計13家)COCOONamp。CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國際影城dot28the Gloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務公寓福林堂新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會館FormarinaVIVIENNE TAM法藍極品湖畔閣French Connection吳誼藝術工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅上海服務中心Giordano Ladies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心星巴克咖啡新天地壹號Just GoldJust DiamondT8餐廳屋里廂逸飛之家香啡繽上海國際訪問者中心雷門九歌透明思考新天地餐廳中央美術學院油畫廊瑪士高ye Shanghai沙宣美發(fā)研究中心NINE WESTVA BENE意大利餐廳華爾街英語瓊耳維品意大利維納斯冰淇淋新天地店新天地郵政rex湖庭上海灘VISAGE采蝶軒Cheeseamp。Fizz星際餐廳（）DR BAR上海Fans樂美頌法國歌舞餐廳新天地亞科音樂餐廳璐娜西餐廳酒吧共計91家，38家時尚購物場所，12家藝術文化場所，26家美食餐廳，15家酒吧，時尚購物雖占較大比例，但基本以相對較小的1020平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。且其白天的旅游購物消費者所見寥寥，商務餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費的主要來源。 b．購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場）弘基休閑廣場餐飲(計26家)面積面積購物(計1家)面積上海小廚 280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來撈起粉面館180樓蘭美食100娛樂(計1家)逸群樓400真樂惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂絲甜品5博望坡300東東來80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當之無愧獨占鰲頭c. 傳統(tǒng)景點（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購物(計36家)餐飲(計49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風味館小湯服飾老街湯團紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計1家)佳風軒剪紙在水一方國藥大藥房慧仁堂七寶古鎮(zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國之村國榮珍珠風味麻辣燙燕錚藝術畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無錫小籠館章華布莊喬家柵e級棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計86家，其中49家餐飲，36家購物，1家其他商鋪，餐飲占絕對大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓 d. 蘇州新景點金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計34家)時尚購物(計3家)北門飯店麗茲咖啡AOZ雅姿時尚潤記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂酒店紅番酒吧其他(計8家)廣記食府8號會所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽漁港書香門第酒店會所21世紀不動產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當拍賣行翔記老廣東食街常春藤茶館招商銀行漁公漁婆海鮮漁港第一時間咖啡麥點麥田地產(chǎn)顧問機構海怡皇朝大酒店中新置地德邑德式別墅售樓處卞氏菜根香Scholars Hotel星海漁港酒店休閑娛樂(計12家)天域豪華精裝公寓荷塘月色大酒店佐登妮絲美容SPA生活館香港采蝶軒明玖 Origin Hairdressing來夢來人日式餐館奧瑞拉美麗會所小子壽司棕櫚泉浴室虹日本料理巴厘島溫泉鶴日本料理周易足道清風亭日式料理吳宮按摩味源拉面松谷足道絲綢路多國料理店COCOON練歌廳韓國燒烤東方明珠俱樂部　川布料理尼古拉艾蒂安會所劉東海韓式料理淺草日本料理水之都料理小南國日式燒烤Gergre Restaurant賽蒙餐廳棒約翰匹薩店長發(fā)西餅艾維爾蛋糕禮盒水天堂西餐咖啡廳米蘿咖啡女之城酒吧共計71家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主由分析圖表看出，無論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。3）本項目商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位因此提出，餐飲也是本項目的主力經(jīng)營目標，占到商業(yè)街規(guī)劃的70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。在餐飲上，考慮游客為主，