【文章內(nèi)容簡介】 同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。2022年9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按1% 稅率征收契稅。對出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個城市上調(diào)了預征率，但土地增值稅的清繳則是個難題，地方清繳土地增值稅的積極性并不高。 土地政策2022年1月21日，國土資源部出臺《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進 土地合理利用，改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.作。明確了申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2022年3月11日，國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，又稱土地新政“國十九條 ”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產(chǎn)土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，明確了“開發(fā)商 競買保證金最少兩成” 、“1 月內(nèi)付清地價50%”等土地 調(diào)控政策。2022年9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。2022年12月19日，國土資源部《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責任。土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，是對開發(fā)商的源頭供給進行規(guī)范。2022 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責；三是行政干預土地成交的價格上漲，建立上報制度。該項目的建設(shè)符合國家住房產(chǎn)業(yè)政策的要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策， 項目的工程技術(shù)方案設(shè)計合理，技術(shù)指標控制在產(chǎn)業(yè)政策范圍內(nèi)。本項 目建設(shè)單位有自己的名稱和組織機構(gòu)、有固定的經(jīng)營場所、又房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。 行業(yè)準入分析 行業(yè)準入標準房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、旅游、服務(wù) 、文化、教育、 衛(wèi)生、體育、 辦公等各種房屋的建造、改建、裝 飾、維修、經(jīng)營 等活動。所以，房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服 務(wù)三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務(wù)的職能。房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為一個獨立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國民生產(chǎn)總值的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)具有以下明顯的特點：●房 產(chǎn)、地 產(chǎn)的交易是不可分割的。●不同地域的房地產(chǎn)價格差異很大?！穹康禺a(chǎn)業(yè)風險小， 獲 利大，但經(jīng)營房地產(chǎn)的投資大，建設(shè)周期長。加入 WTO 后，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國內(nèi)企業(yè)的競爭，還要接受來自全球企業(yè)的直接壓力。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經(jīng)注意到，要想提高產(chǎn)品在市場上的占有率和取得領(lǐng)先地位，必須使自己的產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量達到并保持先進水平。房地產(chǎn)行業(yè)準入標準推行 ISO9000 和 ISO14000 標準，要達到質(zhì)量目標，供方 應(yīng)建立一個預防系統(tǒng)，而非測量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作。質(zhì)量問題往往是不能控制某些活動的結(jié)果，要解決質(zhì)量問題，公司必須建立一套質(zhì)量管理的方法；一個優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)應(yīng)是一個適合機構(gòu)本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。一個優(yōu)良的質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.管理系統(tǒng)，可使機構(gòu)有信心展示其效率。 擬建項目建設(shè)單位和擬建項目符合相關(guān)規(guī)定擬建項目建設(shè)單位是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司經(jīng) xx 省某縣工商行政管理局注冊登記，成立于 2022 年，注冊資本 500 萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的新型現(xiàn)代化開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍有為房地產(chǎn)開發(fā)。公司具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。擬建項目單位的領(lǐng)導層領(lǐng)導有方， 責任心強，素質(zhì)高，管理 層技術(shù) 力量雄厚，質(zhì)量管理意識強，他們視質(zhì)量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質(zhì)量管理體系，又具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有信心將該項目建設(shè)成一個高標準、高質(zhì)量的民心工程。擬建項目符合國家相關(guān)政策和法規(guī)，無論從土地使用，建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、組織 管理、 節(jié) 能、安全， 還是環(huán)境保 護，都符合相關(guān)政策和法規(guī)的要求。因此該項目建設(shè)單位和建設(shè)目標符合行業(yè)準入標準。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項目區(qū)位置現(xiàn)狀本項目選址位于 xx 縣北部，項目區(qū)東臨食品公司住宅區(qū)，西臨橡膠廠住宅區(qū)，南臨武裝部家屬院，北臨舜強貿(mào)易有限責任公司住宅樓。在項目區(qū)北側(cè)由原物資局道路與 xx 連接。項目區(qū)周邊市政配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)地勢平坦，交通方便，經(jīng)有關(guān)單位初步勘查，未發(fā)現(xiàn)需要保護的文物和古建筑，無大的工業(yè)污染，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟、人文發(fā)展?jié)摿Α? 氣象條件xx 縣 屬 半 干 旱 大 陸 性 氣 候 ，多 年 平 均 降 雨 量 780mm，多 年 平 均 氣 溫14℃ ，平 均 無 霜 期 228d，最 大 凍 土 深 度 ，主 導 風 向 為 西 北 風 ，平 均 風速 ，年 最 高 氣 溫 ℃ ，最 低 氣 溫 － 17℃ ，多 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為2045mm。 水文、地質(zhì)條件⑴ 地形、地貌與現(xiàn)狀該項目位于 xx 以南，大地構(gòu)造位置屬豫皖斷塊 xx 凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質(zhì)粘土所 組成，屬沖 擊相地層。⑵ 環(huán)境工程地質(zhì)條件該擬建場地環(huán)境類型為Ⅱ類。⑶ 地基土巖性構(gòu)成與特征該場地人工探井最大揭露深度為 ，依據(jù)室內(nèi)土工試驗提供的物理力學性質(zhì)指標和野外肉眼鑒定相結(jié)合的原則，進行地質(zhì)與力學性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.分層。場地地基土的地質(zhì)時代屬于第四紀晚更新世。巖性主要為沖積成因的漂石、卵礫石、砂土、粉 質(zhì)粘土所組成，該地基土自上而下劃分為 2 層，自上而下依次分述如下：①① 層 雜填土（Q ml）以生活垃圾為主，夾有少量小礫石和粉質(zhì)粘土，層厚為 ~，平均層厚 ，層底高程介于 ~ 之間。第②層 卵礫石加圓礫（Q3 al）巖性以卵礫石為主，圓形或亞圓形，磨圓度較好，粒徑不均，最大粒徑 左右。巖性主要成分為石英、長石、 閃長巖，云母次之。其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質(zhì)粘土。重（Ⅱ）型動力觸探實驗平均基數(shù) 擊，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗，預估卵礫石的變形模量為30~35MPa，厚度為 ~，平均層厚 ，層底高程介于~ 之間。 綜合分析確定承載力特征 值為 300KPa。⑷ 場地水文地質(zhì)條件在探井所開挖 深度內(nèi)未見地下水，經(jīng)周邊院內(nèi)一處水井測得地下水為 ，地下水類型為松散巖類孔隙水，其地下水補給來源主要靠大氣降水滲入補給。從收集的區(qū)域水文地質(zhì)資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。巖性主要 為沖擊成因的漂石、卵 礫石、砂土、粉質(zhì)粘土所組成，第 ②層巖性 較均勻，其厚度也相對穩(wěn)定，天然地基土承載力足以滿足上部荷載的要求，且地下水距基礎(chǔ)埋深較大，對建筑物影響不大，但考慮到由于卵礫石層透水性較強，連通性較好，地下水徑流速度較大，在施工中應(yīng)截斷水的補給來源，以免由于水的補給造成地下水位上升導致對基礎(chǔ)的影響。⑸ 場地穩(wěn)定性及適宜性評價根據(jù)勘察資料及調(diào)查結(jié)果，場區(qū)內(nèi)不可能發(fā)生滑坡、崩塌、泥石流，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.也未發(fā)現(xiàn)對工程安全有影響的空洞等不良地質(zhì)作用存在，勘察場地內(nèi)亦無斷裂通過，因此，場地穩(wěn)定性較好，適宜 進行工程建設(shè)。 建議⑴ 此次勘察最大深度為 ，場地附近及勘探深度范圍內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)存在影響工程穩(wěn)定的不良地質(zhì)作用，適宜建筑。⑵ 該場地地基土主要 為第四系上更新統(tǒng)河流相卵 礫石、粉質(zhì)粘土所組成。⑶ 勘察深度范圍內(nèi)未 見地下水，因此可不考 慮地下水對建筑工程的影響。⑷ 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī) 范》（GB500012022）附錄 A，該場地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第二組，地基土類型屬于中硬場地土。⑸ 建議地基開挖時采用放坡處理，預防卵礫石的塌落。⑹ 基坑開挖后，應(yīng)進行釬探，對于探明的墓穴等用粉土回填夯 實，夯實系數(shù)不應(yīng)小于 。⑺ 基坑開挖后， 應(yīng)進 行驗槽，當巖土條件與勘探 資料不符或發(fā)現(xiàn)必須查明的異常情況時，應(yīng)采取措施或修改建議等，出入較大時，建議進行施工勘察。⑻ 地基處理完成后，應(yīng)進行檢驗工作。 施工條件項目區(qū)北側(cè)臨 xx，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.由汽車運至施工工地。磚、砂、石等地方材料可就近購買運至施工工地。 總體規(guī)劃方案項目區(qū)總體布局設(shè)計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧的居住場所。因此本設(shè)計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將xx 居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。 規(guī)劃指導思想在土地使用合理性、項目開發(fā)的前瞻性、建筑文化的綜合性、建筑環(huán)境的生態(tài)性、功能空間的適應(yīng)性、建筑設(shè)計的經(jīng)濟性等方面尋找符合本項目特點的平衡點。 規(guī)劃理念本項目試圖通過以下幾點來延續(xù)這種文化的精髓。⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。⑵ 運用莊重，清秀，典雅的 現(xiàn)代建筑風格來適宜現(xiàn)代人們的審美要求。⑶ 營造出悠閑，趣味，富有神韻的景觀意境，給予人們一個思考的意境和精神歸所。按照產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善、功能齊全的人文社區(qū)規(guī)劃理念，使居民能享受到綠色的居住環(huán)境。 規(guī)劃原則⑴ 滿足國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。⑵ 功能分區(qū)明確、合理、得當。⑶ 與外界保持良好的交通運輸系統(tǒng)，出入口和內(nèi)部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。⑷ 滿 足項 目在朝向、日照 間距、安全、防 護 、通訊、照明等方面的要房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.求。⑸ 符合并充分利用自然條件，盡可能增加綠地面積。⑹ 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)政策法規(guī)。 總平面設(shè)計某小區(qū)位于某南側(cè)，主出入口位于項目區(qū)的北側(cè)。該項目總用地面積 （約合 畝），地形呈長方形布置，項目區(qū)內(nèi)共布置 1 幢 4層（局部 5 層）住宅樓，坐南朝北布置，為磚混結(jié)構(gòu)。本次新建的建筑滿足防火及日照要求。并可利用樓前的道路做消防車道。在道路兩側(cè)與建筑物之間布置有綠化，以美化環(huán)境（詳見總平面布置圖）。 單體建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）（2022 年版）《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522022）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB500961999）（2022 年版）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682022）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162022）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ502022）《xx 省人民防空工程建設(shè)條例》（2022 年 5 月 16 日 xx 省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB 5017693）《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ262022）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）xx 地區(qū)實施細則（第二階段）》（DBJ042162022 ）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DBJ042412022）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告. 建筑平面設(shè)計在戶型平面布置上，應(yīng)根據(jù)北方居民的生活習慣及氣候特點布置，且能最大限度地利用冬季的直射太陽能，增加室內(nèi)溫度，并在夏季能有效地組織室內(nèi)穿堂風，降低室內(nèi)溫度。本次新建的建筑物之間滿足日照間距和防火間距要求。本次新建的住宅樓耐火等級為二級，每層為一個防火分區(qū)。各單元均設(shè)一部疏散樓梯，靠外墻布置，能直接天然采光和自然通風。該住宅樓東西長 ，南北寬 12m，其中：1 層為倉儲用房，2~4 層（5 層）為住宅用房，2~4 層設(shè)計為 6 個單元，5 層設(shè)計為兩個單元，均為一梯 2 戶，共布置 40 套住宅用房。 戶型設(shè)計住宅消費正進入“層次化 ”、“個性化”時期，居家新概念越來越