【正文】 南段（原二紙廠樓下），法人代表 xx，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，屬有限責(zé)任公司。2022 年 1 月，公司經(jīng) xx 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳核發(fā)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)有員工 28 人，其中具有中級(jí)及以上職稱人員 15 人，公司下設(shè)四部一室，包括：工程部、財(cái)務(wù)部、材料部、質(zhì)量安全部。該公司自成立以來(lái)，始終堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)” 的城市建 設(shè)方針 ，嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 開發(fā)管理?xiàng)l例》，依據(jù) 嚴(yán)密的施工組織措施，立足自我、艱苦創(chuàng)業(yè)，依靠“ 團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、務(wù)實(shí)守信、創(chuàng)新奉獻(xiàn)” 的企業(yè) 精神，得到了政府和人民群眾的首肯和贊許。 項(xiàng)目提出的理由住房問題是重要的民生問題，黨中央、國(guó)務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。溫家寶總理在2022 年《政府工作報(bào)告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會(huì)、建立具有中國(guó)特色社會(huì)主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策措施。溫總理在 2022 年《政府工作報(bào)告》中又一次提出：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭， 滿足人民群眾的基本住房需求。繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。近年來(lái)，隨著 xx 縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高很快，改善住房條件欲望很強(qiáng)。在城市化的不斷推進(jìn)中，城市人口迅速膨脹，住房需求增長(zhǎng)很快。隨著國(guó)家金融制度的改革以及人們的城鄉(xiāng)階層意識(shí)、群居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.意識(shí)、負(fù)債消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊纳罘绞?，有錢必置業(yè)，置業(yè)必購(gòu)房的習(xí)慣，xx 縣企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)晉政辦發(fā)[2022]56 號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)省經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》和垣縣發(fā)[2022]26 號(hào)《關(guān)于加快國(guó)有企業(yè)改制的實(shí)施意見》，經(jīng)縣企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組研究同意，決定將原物質(zhì)總公司資產(chǎn)出讓給 xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司用于房地產(chǎn)開發(fā)。該項(xiàng)目位于 xx 縣北部， xx 以南 ，總占地面積 （約合 畝），建筑總面積 4350m2，可提供住房 40 套，解決 128 人的住房問題。 申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)⑴ 本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制委托書⑵《xx 縣土地利用總體規(guī)劃》（2022~2020 年）⑶《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)【2022】37 號(hào)）⑷《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)【2022】24 號(hào)）⑸《國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》（發(fā)改投資[2022]1169 號(hào)）⑹《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版 2022 年 7 月）⑺《xx 省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》（2022 年 1 月）⑻ 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及調(diào)查資料 結(jié)論及建議 結(jié)論該項(xiàng)目建設(shè)屬普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目選址合理，符合 xx 縣總體規(guī)劃。90m 2 以下的小套戶型占到總住宅面積 的 70%以上，符合國(guó)家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的要求。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.城市建設(shè)快速推進(jìn)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景廣闊，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案合理，技術(shù)配備先進(jìn)， 結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃科學(xué)，對(duì)改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意義。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目住宅用房建成后可解決 40 戶 128 人的住房問題，財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益較好。因此，本項(xiàng)目是可行的。目前，該場(chǎng)地的前期準(zhǔn)備工作基本就緒，水、電、路等各種城市配套的基礎(chǔ)設(shè)施基本形成，項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，項(xiàng)目建設(shè)的前期基礎(chǔ)條件均已具備， 項(xiàng)目的節(jié)能環(huán)保、安全、消防措施得力，財(cái)務(wù)效益較好，建議盡快立項(xiàng)實(shí)施。 建議建議在項(xiàng)目實(shí)施過程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)需求意見，按照用 戶需求隨時(shí)調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會(huì)效益和企業(yè)效益雙豐收。建設(shè)過程中，建議采用限額設(shè)計(jì)的方法，對(duì)造價(jià)實(shí)施嚴(yán)格的控制。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位。建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng) 建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)備材料購(gòu)置，應(yīng)有超前意識(shí)，做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、管理信息化，操作自動(dòng)化。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.xx 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表表 11序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注1 規(guī)劃總用地面積 m2 約合 畝 建筑物基底面積 m2 1005 項(xiàng)目區(qū)綠地面積 m2 包括集中綠地與宅間綠化面積 道路與場(chǎng)地硬化面積 m2 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 4350 住宅用房建筑面積 m2 3345 倉(cāng)儲(chǔ)室建筑面積 m2 10053 可提供住宅單元房 戶（套） 40 均 為 90 m2 以下小戶型 戶 30 占 住 宅 總 面 積 的 71% m2戶型 戶 10 占 住 宅 總 面 積 的 29%4 居住人口數(shù) 人 128 戶 均 人5 主要技術(shù)指標(biāo) 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 306 估算總投資 萬(wàn)元 建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 國(guó)家“十二五”規(guī)劃展望“十二五 ”，中國(guó) 經(jīng)濟(jì)總量將穩(wěn)居世界第二位，人均 GDP 將超過5000 美元。 “十二五”時(shí) 期，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將突破 50%，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要?jiǎng)恿?。城?zhèn)化將向著增長(zhǎng)方式集約化、公共服務(wù)均等化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化方向發(fā)展。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP 在 800~4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2 之前（我國(guó) 2022 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城 鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。 xx 縣城市現(xiàn)狀xx 縣交通較為方便，縣城有聞垣一級(jí)公路和大運(yùn)高速公路 xx 入口，90km 達(dá) xx 民航機(jī)場(chǎng)。此外境內(nèi)還有 xx 至焦作公路干線、縣城至陽(yáng)城支線公路及簡(jiǎn)易公路多條，聯(lián)系著全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和礦區(qū)。自八十年代開始縣城建設(shè)快速發(fā)展，座座樓房拔地而起，使城市建設(shè)初具規(guī)模。尤其是近幾年隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化率的快速推進(jìn)， 縣城人口迅速膨脹，城區(qū)建設(shè)日新月異。目前城區(qū)常住人口達(dá) 萬(wàn)余人，城區(qū)面積達(dá) ，六街（由西往 東依次為：西環(huán)路、中條大街、沿河街、舜王大街、新城大街、東環(huán)路）六路（由南往北依次為黃河路、人民路、七一路、xx、友 誼 路、中銅路）的城區(qū)主干街道網(wǎng)絡(luò)已基本形成，一座美麗的綠色山城就象一顆綠色寶珠，鑲嵌在中條山腹地。2022 年，xx 縣面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，縣委、縣政府以科學(xué)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.觀為指導(dǎo)，審時(shí)度勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，扎 實(shí)苦干，使全縣經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升整體向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2022 年全縣共完成生產(chǎn)總值 232883 萬(wàn)元，按可比價(jià)同比增長(zhǎng) %。其中，第一 產(chǎn)業(yè)完成增加 值 30696 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 104807 萬(wàn)元，同比增 長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 96944 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 完成增加值 97380 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ：：。全縣固定資產(chǎn)投資共計(jì)完成 245519 萬(wàn)元（含高速路 91279 萬(wàn)元），同比增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)項(xiàng)目投資 208691 萬(wàn)元，農(nóng)村非農(nóng)戶投資 29398 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)7430 萬(wàn)元。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消 費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。全縣農(nóng)民人均純收入 1631 元，比上年增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民居住條件改善。城鎮(zhèn)居民人均建筑面積 平方米，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均居住面積 平方米，同比增長(zhǎng) %。2022 年末，全縣總?cè)丝跒? 人。 產(chǎn)業(yè)政策分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)化比較成功的一個(gè)行業(yè)，但是受“民生” 問題影響，又是受政府調(diào)控較多的行業(yè)。在“ 市場(chǎng)” 與“ 民生” 的兩難中，中國(guó)樓市在政策趨嚴(yán)的調(diào)控下，反而愈調(diào)愈漲，呈現(xiàn)出市場(chǎng)走勢(shì)與政策意愿相背離的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 2022年表現(xiàn)尤甚。在2022年以前，樓市調(diào)控政策多冠之以“穩(wěn)定” 、“理性” 等字眼，但在政策的“ 溫柔鄉(xiāng) ”里，樓市 “愈調(diào)愈漲” ，不停地蠶食 購(gòu)房者的住房夢(mèng)。然而2022 年全球金融危機(jī)，曾經(jīng)讓部分購(gòu)房者成功置業(yè)，卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最 終招致2022年史上最強(qiáng)調(diào)控的出臺(tái)，并首次冠之以“ 遏制”之嚴(yán)厲字眼。 2022 年國(guó)務(wù)院曾三度發(fā)文調(diào)控樓市，頻率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的統(tǒng)領(lǐng)下，土地、稅收、金融、保障房等方面的政策房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.全面出擊，不僅如此，部委之間的聯(lián)合也不僅體現(xiàn)在發(fā)文這一動(dòng)作中，而開始體現(xiàn)在政策落實(shí)的檢查中，并且開始約談地方政府。然而市場(chǎng)僅在政策出臺(tái)后有短暫回落，又分別于34月、79月實(shí)現(xiàn)反彈，年底樓市又現(xiàn)反彈跡象。若以國(guó)務(wù)院針對(duì)樓市前后發(fā)文的時(shí)間間隔為一個(gè)調(diào)控周期，無(wú)疑樓市調(diào)控的周期越來(lái)越短。之所以如此的原因：在2022 年以前樓市“愈調(diào)愈漲”的參照下，及2022 年樓市大反彈的背景下，政府及其政策在 購(gòu)房者心目中的公信力被大幅貶低，并且已形成一種強(qiáng)烈的預(yù)期。在這種預(yù)期的支撐下，2022 年樓市“三落三起”，并且全年成交量繼續(xù)放大，銷售均價(jià)再次攀升。但樓市反彈的根本原因——通脹，廣義貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)高于GDP ，及負(fù)利率的存在，導(dǎo)致物價(jià)的持續(xù)上漲，從而帶來(lái)通貨膨脹，居民財(cái)富隨之縮水。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在2022見頂回落后一直橫盤整理，無(wú)助于居民財(cái)富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道，即使是限貸，全款支付亦在所不惜。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標(biāo)，其中萬(wàn)科更是年銷售額超過千億。開發(fā)商業(yè)績(jī)的超預(yù)期，也帶來(lái)年底土地市場(chǎng)的火熱，地王此起彼伏。這說(shuō)明開發(fā)商在良好業(yè)績(jī)支撐下，對(duì)樓市未來(lái)滿懷信心。 金融政策差別化信貸，首付比例和貸款利率上調(diào)“國(guó)十一條”明確了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新國(guó)十條”則明確了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。2022年9 月29 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.貸政策的調(diào)整是影響居民購(gòu)房需求的重要手段，也是見效最快的。2022 年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購(gòu)房的準(zhǔn)入門檻，直接減少了支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。六調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，%的歷史新高從2022年1月12日到12月10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，尤其是臨近年末，一個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動(dòng)性的意圖明顯，目前，% 的歷史高位。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)的購(gòu)房貸款會(huì)趨嚴(yán)，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。 只是2022 ，雖然同比減少%， 劃。此外，全年的貨幣投放同% ，在整體流動(dòng)性寬松的大背景下，數(shù)量型 緊縮力不從心。人民幣升值及熱錢泛濫背景下慎之又慎的加息2022年10月19日晚，央行宣布自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。12月25日晚，央行年內(nèi)二度加息，自26日起，上 調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2022年7月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)CPI 持續(xù)走高，11月同比增速高達(dá)%，已 經(jīng)連續(xù)5個(gè)月同比增速超過3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負(fù)利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲(chǔ)蓄搬家和存款活期化。2022 年的加息在人民幣升值及國(guó)外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國(guó)內(nèi)CPI 走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。加息來(lái)襲后， 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，一方面是增加了購(gòu)房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期，但只要負(fù)利率依然存在，樓市保值增值的功能仍在。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 稅收政策2022年3月9日，財(cái)政部和國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2022年5月26日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開發(fā)費(fèi)用扣除、土地閑置費(fèi)的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。2022年6月3日，國(guó)稅總局再度出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，