【正文】 改善，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.城市建設(shè)快速推進，該項目的市場前景廣闊，社會效益及經(jīng)濟效益比較明顯。根據(jù)當?shù)厝藗兊纳罘绞?，有錢必置業(yè)，置業(yè)必購房的習(xí)慣，xx 縣企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)晉政辦發(fā)[2022]56 號轉(zhuǎn)發(fā)省經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》和垣縣發(fā)[2022]26 號《關(guān)于加快國有企業(yè)改制的實施意見》，經(jīng)縣企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組研究同意，決定將原物質(zhì)總公司資產(chǎn)出讓給 xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司用于房地產(chǎn)開發(fā)。繼續(xù)支持居民自住性住房消費，增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。 項目提出的理由住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 建設(shè)單位概況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2022 年 11 月，公司位于某縣舜王大街南段（原二紙廠樓下），法人代表 xx，注冊資本 500 萬元，屬有限責任公司。 建設(shè)工期根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計建設(shè)工期為 個月，即從 2022 年 9 月 15日開工建設(shè)， 2022 年 5 月底全部竣工。規(guī)劃總建筑面積 4350m2，其中：住宅用房建筑面積 3345m2，倉儲室建筑面積1005m2。主要技術(shù)指標：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%。 估算總投資與資金來源本項目估算總投資 萬元，其中：工程直接費 萬元，其他費用 萬元（包括土地使用費），預(yù)備費 萬元。2022 年 1 月，公司經(jīng) xx 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳核發(fā)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。溫家寶總理在2022 年《政府工作報告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會、建立具有中國特色社會主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項長期的政策措施。近年來，隨著 xx 縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民的經(jīng)濟收入提高很快，改善住房條件欲望很強。該項目位于 xx 縣北部， xx 以南 ，總占地面積 （約合 畝），建筑總面積 4350m2，可提供住房 40 套，解決 128 人的住房問題。該項目設(shè)計方案合理，技術(shù)配備先進， 結(jié)構(gòu)安全可靠，實施計劃科學(xué)，對改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意義。 建議建議在項目實施過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會需求意見，按照用 戶需求隨時調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會效益和企業(yè)效益雙豐收。對項目建設(shè)的設(shè)備材料購置，應(yīng)有超前意識，做到高起點、高標準、管理信息化，操作自動化。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當一個國家人均 GDP 在 800~4000 美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當人均 GDP 進入 4000~8000 美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定快速增長期，當一個國家人均居住面積在達到 30~35m2 之前（我國 2022 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城 鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。尤其是近幾年隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化率的快速推進， 縣城人口迅速膨脹，城區(qū)建設(shè)日新月異。其中，第一 產(chǎn)業(yè)完成增加 值 30696 萬元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 104807 萬元，同比增 長 %，其中工業(yè)增加值 96944 萬元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 完成增加值 97380 萬元，同比增長 %。2022 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消 費支出 元，同比增長 %。2022 年末，全縣總?cè)丝跒? 人。然而2022 年全球金融危機，曾經(jīng)讓部分購房者成功置業(yè)，卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最 終招致2022年史上最強調(diào)控的出臺，并首次冠之以“ 遏制”之嚴厲字眼。若以國務(wù)院針對樓市前后發(fā)文的時間間隔為一個調(diào)控周期，無疑樓市調(diào)控的周期越來越短。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在2022見頂回落后一直橫盤整理，無助于居民財富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道，即使是限貸，全款支付亦在所不惜。 金融政策差別化信貸，首付比例和貸款利率上調(diào)“國十一條”明確了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新國十條”則明確了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。六調(diào)法定存款準備金率，%的歷史新高從2022年1月12日到12月10日，央行六次上調(diào)法定存款準備金率，尤其是臨近年末，一個月內(nèi)三次上調(diào)存款準備金率，央行收縮整體流動性的意圖明顯，目前，% 的歷史高位。人民幣升值及熱錢泛濫背景下慎之又慎的加息2022年10月19日晚，央行宣布自20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。盡管國內(nèi)CPI 走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。2022年5月26日，國稅總局出臺《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認、開發(fā)費用扣除、土地閑置費的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。明確了申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，是對開發(fā)商的源頭供給進行規(guī)范。 行業(yè)準入分析 行業(yè)準入標準房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、旅游、服務(wù) 、文化、教育、 衛(wèi)生、體育、 辦公等各種房屋的建造、改建、裝 飾、維修、經(jīng)營 等活動?！癫煌赜虻姆康禺a(chǎn)價格差異很大。房地產(chǎn)行業(yè)準入標準推行 ISO9000 和 ISO14000 標準，要達到質(zhì)量目標，供方 應(yīng)建立一個預(yù)防系統(tǒng)，而非測量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作。公司具有中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項目區(qū)位置現(xiàn)狀本項目選址位于 xx 縣北部，項目區(qū)東臨食品公司住宅區(qū)，西臨橡膠廠住宅區(qū)，南臨武裝部家屬院，北臨舜強貿(mào)易有限責任公司住宅樓。 水文、地質(zhì)條件⑴ 地形、地貌與現(xiàn)狀該項目位于 xx 以南，大地構(gòu)造位置屬豫皖斷塊 xx 凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。場地地基土的地質(zhì)時代屬于第四紀晚更新世。其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質(zhì)粘土。從收集的區(qū)域水文地質(zhì)資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。⑵ 該場地地基土主要 為第四系上更新統(tǒng)河流相卵 礫石、粉質(zhì)粘土所組成。⑹ 基坑開挖后，應(yīng)進行釬探，對于探明的墓穴等用粉土回填夯 實，夯實系數(shù)不應(yīng)小于 。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購。因此本設(shè)計從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將xx 居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。⑵ 運用莊重，清秀，典雅的 現(xiàn)代建筑風格來適宜現(xiàn)代人們的審美要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。⑸ 符合并充分利用自然條件，盡可能增加綠地面積。本次新建的建筑滿足防火及日照要求。本次新建的建筑物之間滿足日照間距和防火間距要求。 戶型設(shè)計住宅消費正進入“層次化 ”、“個性化”時期，居家新概念越來越多，而且越來越細膩豐富。戶內(nèi)設(shè)計以起居室（家庭室）為中心組織家庭活動，起居室在戶內(nèi)位置恰當，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨立性。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空 間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。玻璃陽臺，晶瑩剔透，使建筑更富于光影變化。⑵ 建筑色彩：以淺淡柔和的暖色為主。本次建設(shè)的住宅樓設(shè)計為地上 4 層（局部 5 層），框架結(jié)構(gòu)，建筑高度 。⑵ 結(jié)構(gòu)設(shè)計：該住宅樓為磚混結(jié)構(gòu)。該建設(shè)項目在項目區(qū)綠化帶下建生活及消防貯水池 170m3，能夠滿足該項目的需要，包括生活用水和消防給水。室外消防用水由室外消火栓提供。手提式滅火器宜設(shè)置在滅火器箱內(nèi)或掛鉤、托架上，其頂部離地面高度不應(yīng)大于 ；底部離地面高度不宜小于 。⑸ 滅火器不得設(shè)在超出其使用溫度范圍的地點。室內(nèi)管線，枝狀布置，采用鍍鋅鋼管或 PEф100mm 管。供水水 壓 可滿足項目生活用水，水質(zhì)要求達到國家飲用水標準。生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房排水經(jīng)隔油池處理后合并排入市政污水管網(wǎng)。雨水接管不得小于 100mm。 采暖工程設(shè)計本設(shè)計采暖熱負荷住宅按 45W/m2 估算，該項 目采暖熱負荷約為（倉儲 室面積 不考慮采暖）。天然氣壁掛爐在工作時，通過獨立的進氣管與排煙管分別汲取空氣和排放廢氣。⑵ 衛(wèi)生間及廚房均設(shè)通風道及窗戶，其他房間均設(shè)有窗戶。供電電源該項目電源從舜強貿(mào)易公司的變電所引入，引出 380/220V 三相四線電源，采用型號為 YJV221KV 電力電纜引至該建筑物。 配電系統(tǒng)本項目供電由舜強貿(mào)易公司變電所供給，消防設(shè)備采用雙回路末端自動切換的配電方式。⑵ 室內(nèi)照明干線選用 BV500V 聚氯乙烯絕緣銅 芯導(dǎo)線，所有干線均穿 SC 鋼管埋地暗敷 設(shè)以及豎井內(nèi)電纜沿橋架明敷。③引下 線：利用建筑物鋼筋混凝土柱內(nèi)兩根 φ16 以上主筋通長焊接作為引下線，引下線間距平均不大于 25m。建筑物四角的外墻引下線在室外地面上 處設(shè)測試卡子。⑧豎向敷 設(shè)金屬管道應(yīng)上下兩端與防雷裝置可靠連接。③各建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護干線、設(shè)備進出線總管、建筑物的金屬構(gòu)件等部位等進行連接。⑤信號 線路防雷與接地：進出建筑物的信號線纜宜選用有金屬屏蔽層的電纜，并埋地敷設(shè)，電纜金屬屏蔽層做總等電位聯(lián)結(jié)并接地；電子信息設(shè)備機房的信號線纜內(nèi)芯線相應(yīng)端口，應(yīng)安裝適配的信號線路浪涌保護器，信號 線路浪涌保護器的接地端及電纜內(nèi)芯的空線對應(yīng)接地；信號線路浪涌保護器參數(shù)選擇、連接線最小截面積以及安裝要求等應(yīng)按現(xiàn)行國家標準《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB503432022 執(zhí)行；弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）接地干線應(yīng)采用截面積不小于 16mm2 的銅芯絕緣線并穿 PVC 管敷設(shè)至本層 （或就近）的等電位接地端子板。⑧不間 斷電源輸出端的中性線（N 極），必須 與由接地裝置直接引來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.的接地干線相連接,作重復(fù)接地。⑶ 用戶灶具配備及灶具額定流量參數(shù)①、用 戶灶具配 備住宅居民同時安裝雙眼灶和天然氣快速熱水器。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.② 平面布置a、庭院天然氣管道在有車輛通行的道路上布線時， 應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道上。而在庭院管道與引入管（室外天然氣管道與室內(nèi)天然氣管道的連接管）連接的地方采用鋼塑轉(zhuǎn)換彎接頭。 電話系統(tǒng)項目區(qū)的電話信號由電話網(wǎng)的市政接口引來，進項目區(qū)預(yù)埋兩根SC100 鋼管。 多功能訪客對講系統(tǒng)所有單體住宅樓均采用總線制多功能訪客對講系統(tǒng)，將住戶的防入侵報警系統(tǒng)納入其中。住宅的單元進線總開關(guān)和倉儲室的區(qū)域總開關(guān)運用 300～500mA 的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.漏電附件，以防電氣火災(zāi)的發(fā)生。 設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2022年4月1日實施）國務(wù)院《節(jié)約能源管理暫行條例》國發(fā)（1998）4 號。h） %2 水 3 生活燃氣 4 采暖燃氣 14049m3 綜合能耗 100% 節(jié)能措施 建筑設(shè)計節(jié)能建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能：嚴格按照《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ262022 ）和《xx 省公共建筑節(jié)能 設(shè)計標準》（DBJ042412022）所規(guī)定的體型系數(shù)下的各朝向、各圍護結(jié) 構(gòu)的限值進行設(shè)計，達到保溫與隔熱要求。k（空氣層厚度為 12mm）。陽臺門為雙玻塑鋼推拉門,其平均傳熱系數(shù)為：k。② 大便沖洗水箱采用節(jié)水型水箱。該采暖方式符合按熱量收費的原則，可準確計量耗氣量，用氣量可由用戶自主控制，節(jié)約天然氣。② 提高功率因數(shù)減少電能損耗。① 照明光源選擇正確選擇光源，應(yīng)在滿足顯色性、啟動時間等要求條件下，根據(jù)光源、燈具及鎮(zhèn)流器等的效率、壽命和價格在進行綜合技術(shù)經(jīng)濟分析比較后確定。選用熒光燈時采用電子鎮(zhèn)流器，其燈電流波形的峰值與均方根值之比不得大于 ；電源側(cè)功率因素（COSφ）不宜小于 ；總諧波和三次諧波含量值應(yīng)符合國家標準中有關(guān)規(guī)定。房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；有條件的場所，宜采用下列控制方式：天然采光良好的場所，按該場所的照度自動開關(guān)燈或調(diào)光；⑵ 低壓電器的節(jié)能低壓電器在配電系統(tǒng)中大量采用，雖然每個低壓電器耗電量并不大，但由于用量大（如接觸器、熱繼電器、熔斷器和信號燈等），所以，總的耗電量。有條件時，宜利用各種導(dǎo)光和反光裝置將天然光引入室內(nèi)進行照明。如照明光源采用高效節(jié)能 T8 三基色熒光燈，顯色指數(shù)≥80Ra ，發(fā)光效率≤ 75%；房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新建小區(qū)項目可行性研究報告.② 照明燈具及其附屬裝置選擇在滿足眩光限制和配光要求條件下，應(yīng)采用高效節(jié)能照明燈具：選用配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式燈具；選用與光源、電器附件協(xié)調(diào)配套的燈具。④ 對 UPS 不間斷電 源等對低壓配電系統(tǒng) 造成的諧波污染，采用在回路中設(shè)置隔離變壓器和全面諧波治理(THM)有源濾波器的辦法，實時計算和補償諧波，減少對電網(wǎng)的污