【正文】 改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.城市建設(shè)快速推進(jìn)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景廣闊，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊纳罘绞剑绣X(qián)必置業(yè)，置業(yè)必購(gòu)房的習(xí)慣，xx 縣企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)晉政辦發(fā)[2022]56 號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)省經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》和垣縣發(fā)[2022]26 號(hào)《關(guān)于加快國(guó)有企業(yè)改制的實(shí)施意見(jiàn)》，經(jīng)縣企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組研究同意，決定將原物質(zhì)總公司資產(chǎn)出讓給 xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。 項(xiàng)目提出的理由住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 建設(shè)單位概況某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2022 年 11 月，公司位于某縣舜王大街南段（原二紙廠樓下），法人代表 xx，注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，屬有限責(zé)任公司。 建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 個(gè)月，即從 2022 年 9 月 15日開(kāi)工建設(shè)， 2022 年 5 月底全部竣工。規(guī)劃總建筑面積 4350m2，其中：住宅用房建筑面積 3345m2，倉(cāng)儲(chǔ)室建筑面積1005m2。主要技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%。 估算總投資與資金來(lái)源本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元，其中：工程直接費(fèi) 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元（包括土地使用費(fèi)），預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。2022 年 1 月，公司經(jīng) xx 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳核發(fā)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。溫家寶總理在2022 年《政府工作報(bào)告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會(huì)、建立具有中國(guó)特色社會(huì)主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策措施。近年來(lái)，隨著 xx 縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高很快，改善住房條件欲望很強(qiáng)。該項(xiàng)目位于 xx 縣北部， xx 以南 ，總占地面積 （約合 畝），建筑總面積 4350m2，可提供住房 40 套，解決 128 人的住房問(wèn)題。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案合理，技術(shù)配備先進(jìn)， 結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃科學(xué)，對(duì)改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意義。 建議建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)需求意見(jiàn)，按照用 戶(hù)需求隨時(shí)調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會(huì)效益和企業(yè)效益雙豐收。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)備材料購(gòu)置，應(yīng)有超前意識(shí)，做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、管理信息化，操作自動(dòng)化。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP 在 800~4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2 之前（我國(guó) 2022 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城 鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求。尤其是近幾年隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化率的快速推進(jìn)， 縣城人口迅速膨脹，城區(qū)建設(shè)日新月異。其中，第一 產(chǎn)業(yè)完成增加 值 30696 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 104807 萬(wàn)元，同比增 長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 96944 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 完成增加值 97380 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。2022 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消 費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。2022 年末，全縣總?cè)丝跒? 人。然而2022 年全球金融危機(jī)，曾經(jīng)讓部分購(gòu)房者成功置業(yè)，卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最 終招致2022年史上最強(qiáng)調(diào)控的出臺(tái)，并首次冠之以“ 遏制”之嚴(yán)厲字眼。若以國(guó)務(wù)院針對(duì)樓市前后發(fā)文的時(shí)間間隔為一個(gè)調(diào)控周期，無(wú)疑樓市調(diào)控的周期越來(lái)越短。而作為大眾投資渠道的股市和樓市中，股市在2022見(jiàn)頂回落后一直橫盤(pán)整理，無(wú)助于居民財(cái)富增值保值，唯有樓市成為居民最佳投資渠道，即使是限貸，全款支付亦在所不惜。 金融政策差別化信貸，首付比例和貸款利率上調(diào)“國(guó)十一條”明確了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新國(guó)十條”則明確了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。六調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，%的歷史新高從2022年1月12日到12月10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，尤其是臨近年末，一個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動(dòng)性的意圖明顯，目前，% 的歷史高位。人民幣升值及熱錢(qián)泛濫背景下慎之又慎的加息2022年10月19日晚，央行宣布自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。盡管?chē)?guó)內(nèi)CPI 走高，但年內(nèi)開(kāi)啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。2022年5月26日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了土地增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除、土地閑置費(fèi)的扣除等問(wèn)題，為土地增值稅清算工作的開(kāi)展掃清障礙。取消契稅和個(gè)人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過(guò)不再減免購(gòu)房者購(gòu)房成本，減少市場(chǎng)需求。明確了申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是對(duì)開(kāi)發(fā)商的源頭供給進(jìn)行規(guī)范。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不僅涉及土地與建筑產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，而且還從事部分土地的開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)，甚至包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、旅游、服務(wù) 、文化、教育、 衛(wèi)生、體育、 辦公等各種房屋的建造、改建、裝 飾、維修、經(jīng)營(yíng) 等活動(dòng)?！癫煌赜虻姆康禺a(chǎn)價(jià)格差異很大。房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)推行 ISO9000 和 ISO14000 標(biāo)準(zhǔn)，要達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)，供方 應(yīng)建立一個(gè)預(yù)防系統(tǒng)，而非測(cè)量系統(tǒng)，并監(jiān)察是否正確地完成有關(guān)工作。公司具有中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第三章 工程建設(shè)方案 建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)位置現(xiàn)狀本項(xiàng)目選址位于 xx 縣北部，項(xiàng)目區(qū)東臨食品公司住宅區(qū)，西臨橡膠廠住宅區(qū)，南臨武裝部家屬院，北臨舜強(qiáng)貿(mào)易有限責(zé)任公司住宅樓。 水文、地質(zhì)條件⑴ 地形、地貌與現(xiàn)狀該項(xiàng)目位于 xx 以南，大地構(gòu)造位置屬豫皖斷塊 xx 凹陷，所處地貌單元屬豪清河河谷沖擊平原或山間盆地。場(chǎng)地地基土的地質(zhì)時(shí)代屬于第四紀(jì)晚更新世。其充填物為砂土及中、粗砂，局部夾有厚度不等的粉質(zhì)粘土。從收集的區(qū)域水文地質(zhì)資料可知，本區(qū)地下水年變化幅度在 ~。⑵ 該場(chǎng)地地基土主要 為第四系上更新統(tǒng)河流相卵 礫石、粉質(zhì)粘土所組成。⑹ 基坑開(kāi)挖后，應(yīng)進(jìn)行釬探，對(duì)于探明的墓穴等用粉土回填夯 實(shí)，夯實(shí)系數(shù)不應(yīng)小于 。 建筑材料主要建筑材料有水泥、鋼材、木材等，水泥、鋼材可直接從公司采購(gòu)。因此本設(shè)計(jì)從空間、生態(tài)、宜人、文脈四方面著手，將xx 居住文化中的地域情節(jié)與自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、健康社區(qū)、人文社區(qū)的理念。⑵ 運(yùn)用莊重，清秀，典雅的 現(xiàn)代建筑風(fēng)格來(lái)適宜現(xiàn)代人們的審美要求。全面規(guī)劃，合理利用宅間空地。⑸ 符合并充分利用自然條件，盡可能增加綠地面積。本次新建的建筑滿(mǎn)足防火及日照要求。本次新建的建筑物之間滿(mǎn)足日照間距和防火間距要求。 戶(hù)型設(shè)計(jì)住宅消費(fèi)正進(jìn)入“層次化 ”、“個(gè)性化”時(shí)期，居家新概念越來(lái)越多，而且越來(lái)越細(xì)膩豐富。戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)以起居室（家庭室）為中心組織家庭活動(dòng)，起居室在戶(hù)內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空 間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開(kāi)放式廚房。玻璃陽(yáng)臺(tái)，晶瑩剔透，使建筑更富于光影變化。⑵ 建筑色彩：以淺淡柔和的暖色為主。本次建設(shè)的住宅樓設(shè)計(jì)為地上 4 層（局部 5 層），框架結(jié)構(gòu)，建筑高度 。⑵ 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：該住宅樓為磚混結(jié)構(gòu)。該建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)綠化帶下建生活及消防貯水池 170m3，能夠滿(mǎn)足該項(xiàng)目的需要，包括生活用水和消防給水。室外消防用水由室外消火栓提供。手提式滅火器宜設(shè)置在滅火器箱內(nèi)或掛鉤、托架上，其頂部離地面高度不應(yīng)大于 ；底部離地面高度不宜小于 。⑸ 滅火器不得設(shè)在超出其使用溫度范圍的地點(diǎn)。室內(nèi)管線，枝狀布置，采用鍍鋅鋼管或 PEф100mm 管。供水水 壓 可滿(mǎn)足項(xiàng)目生活用水，水質(zhì)要求達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房排水經(jīng)隔油池處理后合并排入市政污水管網(wǎng)。雨水接管不得小于 100mm。 采暖工程設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)采暖熱負(fù)荷住宅按 45W/m2 估算，該項(xiàng) 目采暖熱負(fù)荷約為（倉(cāng)儲(chǔ) 室面積 不考慮采暖）。天然氣壁掛爐在工作時(shí)，通過(guò)獨(dú)立的進(jìn)氣管與排煙管分別汲取空氣和排放廢氣。⑵ 衛(wèi)生間及廚房均設(shè)通風(fēng)道及窗戶(hù)，其他房間均設(shè)有窗戶(hù)。供電電源該項(xiàng)目電源從舜強(qiáng)貿(mào)易公司的變電所引入，引出 380/220V 三相四線電源，采用型號(hào)為 YJV221KV 電力電纜引至該建筑物。 配電系統(tǒng)本項(xiàng)目供電由舜強(qiáng)貿(mào)易公司變電所供給，消防設(shè)備采用雙回路末端自動(dòng)切換的配電方式。⑵ 室內(nèi)照明干線選用 BV500V 聚氯乙烯絕緣銅 芯導(dǎo)線，所有干線均穿 SC 鋼管埋地暗敷 設(shè)以及豎井內(nèi)電纜沿橋架明敷。③引下 線：利用建筑物鋼筋混凝土柱內(nèi)兩根 φ16 以上主筋通長(zhǎng)焊接作為引下線，引下線間距平均不大于 25m。建筑物四角的外墻引下線在室外地面上 處設(shè)測(cè)試卡子。⑧豎向敷 設(shè)金屬管道應(yīng)上下兩端與防雷裝置可靠連接。③各建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護(hù)干線、設(shè)備進(jìn)出線總管、建筑物的金屬構(gòu)件等部位等進(jìn)行連接。⑤信號(hào) 線路防雷與接地：進(jìn)出建筑物的信號(hào)線纜宜選用有金屬屏蔽層的電纜，并埋地敷設(shè)，電纜金屬屏蔽層做總等電位聯(lián)結(jié)并接地；電子信息設(shè)備機(jī)房的信號(hào)線纜內(nèi)芯線相應(yīng)端口，應(yīng)安裝適配的信號(hào)線路浪涌保護(hù)器，信號(hào) 線路浪涌保護(hù)器的接地端及電纜內(nèi)芯的空線對(duì)應(yīng)接地；信號(hào)線路浪涌保護(hù)器參數(shù)選擇、連接線最小截面積以及安裝要求等應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB503432022 執(zhí)行；弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）接地干線應(yīng)采用截面積不小于 16mm2 的銅芯絕緣線并穿 PVC 管敷設(shè)至本層 （或就近）的等電位接地端子板。⑧不間 斷電源輸出端的中性線（N 極），必須 與由接地裝置直接引來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.的接地干線相連接,作重復(fù)接地。⑶ 用戶(hù)灶具配備及灶具額定流量參數(shù)①、用 戶(hù)灶具配 備住宅居民同時(shí)安裝雙眼灶和天然氣快速熱水器。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.② 平面布置a、庭院天然氣管道在有車(chē)輛通行的道路上布線時(shí)， 應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道上。而在庭院管道與引入管（室外天然氣管道與室內(nèi)天然氣管道的連接管）連接的地方采用鋼塑轉(zhuǎn)換彎接頭。 電話系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)的電話信號(hào)由電話網(wǎng)的市政接口引來(lái)，進(jìn)項(xiàng)目區(qū)預(yù)埋兩根SC100 鋼管。 多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)所有單體住宅樓均采用總線制多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)，將住戶(hù)的防入侵報(bào)警系統(tǒng)納入其中。住宅的單元進(jìn)線總開(kāi)關(guān)和倉(cāng)儲(chǔ)室的區(qū)域總開(kāi)關(guān)運(yùn)用 300～500mA 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.漏電附件，以防電氣火災(zāi)的發(fā)生。 設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（2022年4月1日實(shí)施）國(guó)務(wù)院《節(jié)約能源管理暫行條例》國(guó)發(fā)（1998）4 號(hào)。h） %2 水 3 生活燃?xì)? 4 采暖燃?xì)?14049m3 綜合能耗 100% 節(jié)能措施 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能：嚴(yán)格按照《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ262022 ）和《xx 省公共建筑節(jié)能 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ042412022）所規(guī)定的體型系數(shù)下的各朝向、各圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的限值進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到保溫與隔熱要求。k（空氣層厚度為 12mm）。陽(yáng)臺(tái)門(mén)為雙玻塑鋼推拉門(mén),其平均傳熱系數(shù)為：k。② 大便沖洗水箱采用節(jié)水型水箱。該采暖方式符合按熱量收費(fèi)的原則，可準(zhǔn)確計(jì)量耗氣量，用氣量可由用戶(hù)自主控制，節(jié)約天然氣。② 提高功率因數(shù)減少電能損耗。① 照明光源選擇正確選擇光源，應(yīng)在滿(mǎn)足顯色性、啟動(dòng)時(shí)間等要求條件下，根據(jù)光源、燈具及鎮(zhèn)流器等的效率、壽命和價(jià)格在進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較后確定。選用熒光燈時(shí)采用電子鎮(zhèn)流器，其燈電流波形的峰值與均方根值之比不得大于 ；電源側(cè)功率因素（COSφ）不宜小于 ；總諧波和三次諧波含量值應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)規(guī)定。房間或場(chǎng)所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；有條件的場(chǎng)所，宜采用下列控制方式：天然采光良好的場(chǎng)所，按該場(chǎng)所的照度自動(dòng)開(kāi)關(guān)燈或調(diào)光；⑵ 低壓電器的節(jié)能低壓電器在配電系統(tǒng)中大量采用，雖然每個(gè)低壓電器耗電量并不大，但由于用量大（如接觸器、熱繼電器、熔斷器和信號(hào)燈等），所以，總的耗電量。有條件時(shí)，宜利用各種導(dǎo)光和反光裝置將天然光引入室內(nèi)進(jìn)行照明。如照明光源采用高效節(jié)能 T8 三基色熒光燈，顯色指數(shù)≥80Ra ，發(fā)光效率≤ 75%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.② 照明燈具及其附屬裝置選擇在滿(mǎn)足眩光限制和配光要求條件下，應(yīng)采用高效節(jié)能照明燈具：選用配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式燈具；選用與光源、電器附件協(xié)調(diào)配套的燈具。④ 對(duì) UPS 不間斷電 源等對(duì)低壓配電系統(tǒng) 造成的諧波污染，采用在回路中設(shè)置隔離變壓器和全面諧波治理(THM)有源濾波器的辦法，實(shí)時(shí)計(jì)算和補(bǔ)償諧波，減少對(duì)電網(wǎng)的污