【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14 東平國(guó)家森林公園地區(qū)規(guī)劃 [區(qū)域概況 ] 本規(guī)劃區(qū)位于崇明島中部，原東平國(guó)家森林公園周邊，東至東平河和東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)界。南 至環(huán)島運(yùn)河南線，西至三沙洪，北至環(huán)島運(yùn)河北線，規(guī)劃總面積 。行政區(qū)劃包括了 風(fēng)農(nóng)場(chǎng)和建設(shè)、港西鎮(zhèn)部分。 [規(guī)劃結(jié)構(gòu) ] 森林公園地區(qū)規(guī)劃依托道路交通，河網(wǎng)水系，功能布局構(gòu)筑 一核三區(qū) 、 二環(huán)六帶 的結(jié)構(gòu)體系。 ? 一核 —— 以現(xiàn)狀森林公園為主，而展開的森林核心區(qū) ? 三區(qū) —— 將規(guī)劃區(qū)劃分為北翼區(qū) ，南翼區(qū)和西翼區(qū)。其中北翼區(qū)主要為東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)用地范 圍，南翼區(qū) 主要為建設(shè)鎮(zhèn)用地范圍，西翼區(qū)主要為港東公路兩側(cè)的港西鎮(zhèn)用地范圍 ? 二環(huán) —— 環(huán)繞大型森林核心區(qū)外圍的景觀帶和環(huán)繞整個(gè)規(guī)劃區(qū)的景觀帶 ? 六帶 —— 貫穿于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的橫向、縱向的高速公路和主要道路形成的帶狀地區(qū) 東平國(guó)家森林公園地區(qū)規(guī)劃圖 15 崇明現(xiàn)狀及規(guī)劃總 結(jié) ? 崇明作為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)， 生態(tài)環(huán)境、土地資源、 岸線條件 優(yōu)勢(shì) 不可復(fù)制 ， 但 同時(shí)受對(duì)外 交通 便捷 度低 、經(jīng)濟(jì)水平 落后、市政設(shè)施配套不足等因素制約 ? 崇明定位生態(tài)人居、休閑旅游等 多項(xiàng)功能為一體的綜合區(qū) 域，目前 已有一定休閑、旅游設(shè)施，但各功能區(qū)位臵分散，尚未形成聚集效應(yīng) ， 區(qū)位的影響力不高， 生態(tài) 價(jià)值尚未得到很好的體現(xiàn) ? 崇明一系列優(yōu)越的條件支撐、規(guī)劃利好以及政策扶持推動(dòng)了崇明大開發(fā)的熱潮，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)正逐步升溫，而 07 年九號(hào)公告崇明推出 5 幅地塊，也正式吹響了崇明房產(chǎn)開發(fā)的號(hào)角 ? 崇明新城 （縣 政 府所在地） 、 城家鎮(zhèn) （東灘生態(tài)區(qū)） 、長(zhǎng)興島 （船舶產(chǎn)業(yè)） 是“十一五”期間崇明重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域， 重點(diǎn)區(qū)域的深入 建設(shè)為 這些 區(qū)域 的 房產(chǎn)開發(fā)提供 了 契機(jī) ? 長(zhǎng)江隧橋工程 、滬崇越江通道 、軌道交通 等市政工程的建設(shè)將 一舉 疏通 困擾 崇明的交通瓶頸 ， 城家鎮(zhèn)、 長(zhǎng)興島等連接長(zhǎng)江隧橋的區(qū)域 成為 崇明大開發(fā)的 橋頭堡 ，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)正轉(zhuǎn)化為 地段價(jià)值凸顯 出來 ? 崇明新城作為崇明的核心區(qū)域 ， 也是崇明 未來 開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域， 區(qū)域 居住用地將 遵循 西密東疏，北高南低 的 開發(fā)策略， 這 為發(fā)展商開發(fā)崇 明新城明確 了方向 ? 長(zhǎng)江隧橋工程的貫通構(gòu)成了崇明 大 開發(fā)及吸引島外消費(fèi)者臵業(yè)的必要條件， 而要使 崇明真正 成為適合居住的島嶼，島 內(nèi) 交通、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的大環(huán)境 須 實(shí)現(xiàn)質(zhì) 的提升和 飛躍 ? 崇明房產(chǎn)開發(fā)熱潮 已是勢(shì)不可擋， 大開發(fā)必然帶動(dòng) 大量 人流、物流、資金流 涌 ， 但大開發(fā)的背后往往會(huì)以犧牲環(huán)境為代價(jià)，而環(huán)境正式崇明的核 心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以在崇明 開發(fā)中如何保護(hù)利用生態(tài)資源是關(guān)鍵所在，崇明的開發(fā)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存 16 二、崇明房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展歷程 受 地理交通以及政策規(guī) 劃等各方面原因 ，崇明的商品房市場(chǎng)起步較晚且 住房市 場(chǎng)商品化 程度較低， 主要由當(dāng)?shù)鼐用褡越ǖ拿窬咏M成，土地性質(zhì)為宅基地屬性，同時(shí)帶有少量政府或單位公建的老式公房。 上世紀(jì) 90 年代以前從未造過商品房，只有在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)等地方建設(shè)了 100 多萬 ㎡ 的公房。 從 20202020 年的兩年間，規(guī)?；纳唐纷≌_發(fā)呈停滯狀態(tài)，基本沒有商品房 用地出讓，僅有少量零星舊居改建項(xiàng)目的建設(shè)。 2020 年底 至今 ，隨著越江大橋、三島規(guī)劃的先后出臺(tái)，崇明的房地產(chǎn)才開始逐漸被外界所關(guān)注，開發(fā)力度也逐漸得到增強(qiáng)。 區(qū)域房地產(chǎn) 板塊 板塊劃分 目前 崇明房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分主要以市鎮(zhèn)為單位，如上“崇明三島城鎮(zhèn)體系布局圖”中所示，崇明新城（原陳橋鎮(zhèn)）為崇明新城板塊、堡鎮(zhèn)地區(qū)為堡鎮(zhèn)板塊、陳家鎮(zhèn)地區(qū)為陳家鎮(zhèn)板塊、鳳凰鎮(zhèn)所在的橫沙島為橫沙島板塊 、新民鎮(zhèn)所在的長(zhǎng)興島為長(zhǎng)興島板塊，其余市鎮(zhèn)統(tǒng)一構(gòu)成崇明其他板塊，未形成明顯的房地產(chǎn)板塊。 向化小區(qū) 天賜景城 綠島陽光苑 寶島春城 金月灣 明珠花苑 堡鎮(zhèn)石島花苑 電業(yè)新村 博園村小區(qū) 江南清水苑 板塊劃分圖 17 板塊屬性 [崇明新城板塊 ] ? 地理位臵 位于崇明島的南岸偏西，張網(wǎng)港以西、三沙洪河以東、長(zhǎng)江南汊岸線以北、南橫引河以南，總面積約 28 平方公里。 ? 板塊屬性 崇明新城板塊為崇明島門戶，政府單位所在地，在全島房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬發(fā)展歷程最長(zhǎng)，配套設(shè)施最好、項(xiàng)目容量最多，樓盤品質(zhì)最高的區(qū)域。 ? 在售項(xiàng)目 目前區(qū)域市場(chǎng)中在售商品房住宅項(xiàng)目主要有：天賜景城、綠島陽光苑、寶島春城、 金月灣、明珠花苑 等。 金月灣 天賜景城 寶 島春城 綠島陽光園 明珠花苑 崇明新城板塊項(xiàng)目分布圖 18 目前崇明新城板塊 僅 2020 年 10 月以后上市的純別墅社區(qū)綠島陽光苑和公寓社區(qū)寶島春城兩個(gè)項(xiàng)目有 較多房源可售，其他項(xiàng)目均已進(jìn)入尾盤銷售階段。 綠島陽光苑是目前崇明在售的唯一純別墅項(xiàng)目，相對(duì)而言屬于區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品。 ? 客層分析 崇明城橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要由以下幾部分構(gòu)成：①動(dòng)遷需求，目前主要為崇明城橋鎮(zhèn)老城區(qū)改造、安臵需求。②區(qū)域客戶改善型需求，主要來自城橋鎮(zhèn)主力購(gòu)房族政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和小私營(yíng)業(yè)主。③農(nóng)村進(jìn)城需求。④少量投資需求。當(dāng)?shù)貏e墅的購(gòu)買主力是當(dāng)?shù)毓珓?wù)員或小私營(yíng)業(yè)主們的改善型居住需求。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 房型面積 開盤 時(shí)間 去化率 天賜景城 別墅 +公寓 疊加 別墅（ 147162） 雙拼 別墅： 203215（地上） 公寓： 3R:127136 2020/8 100% 綠島陽光苑 別墅 聯(lián)排 別墅： 250365 （含地下室） 2020/6 59% 寶島春城 多層公寓 2R:72108 3R:119123 2020/10 72% 金月灣 多層公寓 2R:105109 3R:120166 復(fù)式： 266276 2020/8 99% 明珠花苑 多層公寓 2R:8890 3R:121136 復(fù)式： 145205 2020/8 94% 崇明新城板塊在售項(xiàng)目列表 單位：㎡ 19 [堡鎮(zhèn)板塊 ] ? 地理位臵 堡鎮(zhèn)位于崇明島中東部南沿，南瀕長(zhǎng)江南泓道，東臨渡港與向化鎮(zhèn)相望，西至小豎河漲漲港與豎新鎮(zhèn)為鄰，北與港沿鎮(zhèn)接壤。 ? 板塊屬性 堡鎮(zhèn)是崇明第二大鎮(zhèn)，也是崇明的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，主要發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，西側(cè) 建有 平方公里的堡鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，以生物醫(yī)藥、 高科技產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、綠色建材加工等為主導(dǎo)行業(yè) 。 ? 在售項(xiàng)目 目前區(qū)域市場(chǎng)中在售商品房住宅主要項(xiàng)目有：堡鎮(zhèn)石島花苑、 電業(yè)新村 和博園村小區(qū)。 目前堡鎮(zhèn)板塊 在售均為公寓項(xiàng)目，且多數(shù)已進(jìn)入尾盤銷售階段，商品住宅市場(chǎng)整體發(fā)展速度緩慢。 ? 客層分析 該板塊客層主要由堡鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用窈驮?堡鎮(zhèn) 務(wù)工者兩大部分組成。未來江蘇 崇明越江大橋造成通車后預(yù)計(jì)將導(dǎo)入更多海門、啟東市外地居民， 目前基 本沒有投資客 。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 房型面積 開盤期 去化率 堡鎮(zhèn)石島花苑 多層公寓 1R:5866 2R:95110 2020/5 99% 電業(yè)新村 多層公寓 2R： 8898 3R:131145 2020/4 82% 博園村小區(qū) 多層公寓 2R:96120 3R:142 2020/10 100% 堡鎮(zhèn) 板塊在售項(xiàng)目列表 單位：㎡ 20 [陳家鎮(zhèn)板塊 ] ? 地理位臵 陳家鎮(zhèn)位于崇明東端長(zhǎng)江入?？?，是上海長(zhǎng)江隧橋工程入島登陸點(diǎn)，東依東灘濕地，南與上海浦東高科技開發(fā)區(qū)隔江相望，距離上海中心城區(qū) 45 公里，距國(guó)際航空港 50 公里?？傄?guī)劃面積約為 224 平方公里。 ? 板塊屬性 目前該板塊主要以農(nóng)業(yè)用地為主，占 70%左右，工業(yè)用地比例不到 1%。制約該板塊發(fā)展的因素主要是不便的交通、落后的配套設(shè)施建設(shè)、工業(yè)廢氣污染和行政管理體制的不健全，其中交通環(huán)境有望在越江隧道建成通車后得到有力改善，并且東灘濕地的建設(shè)也將為板塊帶來一定的觀光 旅游客流。 ? 在售項(xiàng)目 目前 該 板塊 商品住宅市場(chǎng)處于空白狀態(tài)， 無項(xiàng)目在售。 [橫沙、長(zhǎng)興島板塊 ] ? 地理位臵 橫沙、長(zhǎng)興兩島位于崇明主島和上海浦東新區(qū)之間，三面臨江、橫沙島一面臨海，長(zhǎng)江隧橋?qū)M穿長(zhǎng)興島中部將崇明與上海浦東向連接。 ? 板塊屬性 橫沙島 依靠自身齊全公建配套和良好的環(huán)境，在未來將繼續(xù)發(fā)展特色農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，交通主要依賴水上渡輪連接吳淞港。而隨著近年長(zhǎng)江橋隧工程的建設(shè)啟動(dòng)， 長(zhǎng)興島 將成為上海新一輪發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，將發(fā)展為現(xiàn)在船舶制造業(yè)發(fā)展基地 。 ? 在售項(xiàng)目 橫沙島目前無商品房 項(xiàng)目 在售。長(zhǎng)興島目前在售的是今 年 3 月新推出的一個(gè)