【文章內(nèi)容簡介】 陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢。其中，服務(wù)費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等?！　「鶕?jù)房間大小，入門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視所需護理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護理老人4000美元/月，全護理老人則是50006000美元/月。特殊服務(wù)費則取決于個體所需的額外護理服務(wù)?！　CRC模式的理念是，在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對健康管理、護理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來?！　CRC主要服務(wù)三類老人，一類是自理型老人，年齡介于5565歲之間，在社區(qū)中有獨立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等。第二類是介助型老人，主要服務(wù)對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動。第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區(qū)，老人24小時都處于專業(yè)護士的監(jiān)護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里?！　CRC模式對管理和護理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1：1。為了集中為老人提供全方位服務(wù)，并進一步降低看護成本，CCRC項目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高?！　∵@類模式的典型公司是Brookdale SeniorLiving，為是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商，負(fù)責(zé)老年人退休后護理、醫(yī)療、起居等，以入門費、租賃為主要收入來源。其他運營較為成功的企業(yè)有第二大運營商Emeritus senior living，2014年7月，Brookdale宣布與行業(yè)Emeritus合并?！　“咐芯俊　rookdale Senior Living ，其理念是讓客戶擁有優(yōu)質(zhì)的生活、特別的關(guān)愛和良好的居住環(huán)境。公司在全美36個州擁有649個養(yǎng)老社區(qū)，為67000名老人服務(wù)。公司有六塊業(yè)務(wù)：退休中心社區(qū)（retirement centers）、日常照護（assisted living）、出租型長期照護退休社區(qū)（continuing retirement munities CCRCs）、付費型長期照護退休社區(qū)、輔助服務(wù)（Ancillary Services）及管理服務(wù)（management services）?！　⊥诵葜行纳鐓^(qū)：%，主要為75歲及以上中高收入的老人設(shè)計，為其提供高規(guī)格的居住環(huán)境和最好的服務(wù)。社區(qū)提供餐飲服務(wù)、24小時緊急呼叫服務(wù)、家務(wù)處理、交通服務(wù)和娛樂活動。這些社區(qū)還提供定制服務(wù)，也會相應(yīng)額外收費，比如治療提醒服務(wù)和陪伴服務(wù)。同時這些社區(qū)也為具有認(rèn)知障礙和生理缺陷的老人提供特殊的照護服務(wù)?！　∪粘Ｕ兆o社區(qū)：%，該社區(qū)為身體較衰弱和高齡老人提供家政及24小時照護，其中包括87個老年癡呆癥照護社區(qū)。社區(qū)養(yǎng)老居民可以享受持續(xù)性的健康狀況評估，均衡的餐飲服務(wù)，醫(yī)療護理，社交及娛樂活動，家務(wù)及洗衣服務(wù)以及照護服務(wù)中心。除了這些基本的照護服務(wù)，這些社區(qū)還為身體極度虛弱和需要更多照護的老年癡呆癥患者提供高水平的照護服務(wù)，這些服務(wù)包括行為管理及一些康復(fù)性活動項目，這些服務(wù)需要每月支付較高的費用?！　〕鲎庑虲CRCs：%，該社區(qū)具有各種類型的日常生活安排和照護服務(wù)以滿足不同居住者的需求，不僅包括獨立型老年人社區(qū)模式，還包括日常照護和專業(yè)護理人員的護理服務(wù)供居住者選擇?！　「顿M型CCRCs：%，提供與出租型CCRCs相同的服務(wù)，差別在于收費模式不同，入住者需要提前一次性繳納10萬40萬美元（當(dāng)合同結(jié)束或者住宅被轉(zhuǎn)售會退還部分費用），而且每月還需要繳納一定的服務(wù)費（比出租型CCRCs便宜），總體費用高低取決于社區(qū)配套設(shè)施及服務(wù)的水平等。　　輔助服務(wù)：包括出院后的后續(xù)治療，居家護理、教育、福利項目及臨終關(guān)懷（但不包括專業(yè)護理人員的護理服務(wù)）。此類服務(wù)可以通過Medicare報銷或自付費?！　」芾矸?wù)：%，對第三方擁有或合資的社區(qū)提供管理服務(wù)及照護服務(wù)并收取管理和服務(wù)費?！　」具\營的各類社區(qū)以日常照護社區(qū)為主，%，其中公司自有的各社區(qū)中單元數(shù)量以日常照護社區(qū)和退休中心社區(qū)最多，%%。　　公司營收及EBITDA保持穩(wěn)步增長?！　」臼杖胫饕獊碜匀粘Ｕ兆o社區(qū)和退休中心，兩者的收入占公司總收入的一半以上。由于公司屬于重資產(chǎn)型模式，整體的毛利率比較低，介于3%%。隨著提供配套的護理及日常照護服務(wù)水平的不同，退休中心、日常照護社區(qū)及CCRCs業(yè)務(wù)的毛利率出現(xiàn)差異，分別約為41%、36%和27%?！　?008年金融危機以后公司業(yè)務(wù)逐漸好轉(zhuǎn)，入住率逐步攀升，各單元月收入也逐漸增加，入住的養(yǎng)老人群以私人支付為主占（80%），還有17%以Medicare和Medicaid為支付手段?！　○B(yǎng)老地產(chǎn)+金融：REITs模式　　金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，資金充足、來源廣泛，同時為開發(fā)商提供了退出機制?！　〈蠖鄶?shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀(jì)7080年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達600多處，其中，80%90%的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。在這個模式上運作最出色的當(dāng)屬HCP公司?！　EITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式?！　C構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)身體健康狀態(tài)、生活自理程度及社會交往能力，老年人被分為自理型、半自理型和完全不能自理型三類。不同類型的老年人入住不同的養(yǎng)老機構(gòu)，與之對應(yīng)的主要有養(yǎng)老院、護理院和臨終關(guān)懷機構(gòu)等。這些養(yǎng)老機構(gòu)既有政府主辦示范性的，也有企業(yè)、社會組織、個人出資興辦的營利性或非營利性的。在美國，大約20%的老年人選擇機構(gòu)養(yǎng)老?！　∶绹B(yǎng)老模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟示　　完善養(yǎng)老保障制度，強調(diào)市場化。美國三支柱體系的養(yǎng)老保障制度（國家強制的社會養(yǎng)老保險、政府及雇主養(yǎng)老金計劃、個人儲蓄養(yǎng)老金計劃）強調(diào)養(yǎng)老保障由政府、企業(yè)和個人共擔(dān)責(zé)任，個人儲蓄養(yǎng)老金比例逐步擴大，反映出養(yǎng)老力量從政府逐步到社會、個人力量轉(zhuǎn)變的趨勢。我國在社?；鹪陬A(yù)期的未來會出現(xiàn)缺口，政府可以適當(dāng)?shù)墓膭顐€人自主的參加各種商業(yè)保險予以不足個人養(yǎng)老需求?！　】蛇m當(dāng)借鑒養(yǎng)老社區(qū)+專業(yè)護理。美國獨立自主的家庭觀念和個人老年可支配的經(jīng)濟情況使得美國的養(yǎng)老模式和日本有所不同。相較于前述國家居家養(yǎng)老為主的模式，美國的養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構(gòu)也存在著巨大的市場空間。針對我國高收入和獨立自主觀念比較強的老年人群體，社會資本可以適當(dāng)?shù)陌l(fā)展養(yǎng)老社區(qū)+專業(yè)護理的養(yǎng)老模式?！　☆A(yù)判復(fù)合我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式　　2011年2月，民政部發(fā)布了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》，首次提出“9073”的養(yǎng)老模式：90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照護養(yǎng)老，7%的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老?！　〗刂聊壳?，（%），是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要群體。他們基本可以自理只是行動不便，更多的是需要上門日常家務(wù)處理、遠(yuǎn)程健康管理和偶爾的上門照護服務(wù)，居家養(yǎng)老是該老年群體養(yǎng)老的主要選擇?！　娜毡?、美國的養(yǎng)老模式來看，居家養(yǎng)老也是海外國家最主要的養(yǎng)老方式。部分有社交需求經(jīng)濟狀況較好的老年人可以選擇在養(yǎng)老社區(qū)享受晚年生活，與地產(chǎn)商合作進駐的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提供日常的照護服務(wù)。只有很少部分不能自理或者子女沒有照顧能力的老年人會入住養(yǎng)老院進行養(yǎng)老。　　因此，適合我國的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，社區(qū)養(yǎng)老和入住養(yǎng)老院為輔，原因有三：a. 生活基本可以自理的老年人所需要的照護較少，家庭和社會服務(wù)完全可以滿足其養(yǎng)老需求；“孝”文化和社會觀念決定了老人自身和家庭更愿意讓老人呆在家中養(yǎng)老；c. 我國老年人支付能力有限，居家養(yǎng)老的成本更低。未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的細(xì)分市場即居家養(yǎng)老市場，遠(yuǎn)程醫(yī)療及照護服務(wù)提供商將是最大的受益者?！　∥覈B(yǎng)老行業(yè)研究　　我國老年人市場巨大　　全國老齡辦數(shù)據(jù)表明，2010年我國老年人口消費規(guī)模達到1萬億元，。而從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長到33％左右。我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家?！　∪髣恿︱?qū)動力老年人市場的持續(xù)擴容　　我們認(rèn)為老年人市場的持續(xù)擴容主要一下三個方面的推動力：老年人的增多改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)、政策大力支持我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老年人消費行為自身特征?！　∥覈夏耆说脑龆喔淖?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)　　國際上通常把60歲以上的人口比例達到10%，或65歲以上人口比例達到7%作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表明我國從2000年始已進入老齡化社會。，%,%。　　根據(jù)預(yù)測，2020年2050年中國老齡化趨勢將進一步加速發(fā)展，屆時相較于20012020年每年596萬的速度，老年人口每年增加額進一步增至620萬。，幾乎占全球老年人口的四分之一，是老年人口最多的國家，屆時將步入穩(wěn)定的重度老齡化階段?！　≌叽罅χС治覈B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展　　國家應(yīng)對老齡化社會的到來和不斷提速的發(fā)展趨勢，不斷出臺相關(guān)政策，在政策層面上支持和規(guī)范養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅近兩年國務(wù)院、各部委就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、養(yǎng)老機構(gòu)改革、養(yǎng)老保險制度、養(yǎng)老金并軌等多方面指導(dǎo)、支持我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中2015年2月25日，民政部、發(fā)改委等10部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》，預(yù)示我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來新的階段?！　≌咛攸c：三位一體、標(biāo)準(zhǔn)化、引入民營民間資本　　通過對國家一些列政策的梳理分析，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策存在以下幾個特點：三位一體、標(biāo)準(zhǔn)化、引入民營民間資本等?！　∪灰惑w。國家對于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)是到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，明確了三種養(yǎng)老模式（居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老）的發(fā)展定位和角色，是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主脈絡(luò)?！　≡谡呔唧w細(xì)則上體現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)化的特點。國家發(fā)布《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作的指導(dǎo)意見》，建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)通用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)技能標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)機構(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)、居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、老年產(chǎn)品用品標(biāo)準(zhǔn)，力圖建立養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。這有利于整個養(yǎng)老行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，奠定了養(yǎng)老行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)?！　∫朊駹I民間資本，明確政府力量和社會力量的定位，逐步實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體角色轉(zhuǎn)變。近年來針對養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題，國家對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)進行改革，逐步引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，相繼推行公辦養(yǎng)老機構(gòu)公建民營試點、鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等，逐步將社會力量培育成我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體力量。　　老年人消費行為有其自身特征　　同其他消費群體相比，老年群體由于在生理、心理、經(jīng)驗等方面有著明顯的差異，因此，老年市場的消費行為也具有了其自身的特征，包括自住消費性強、習(xí)慣穩(wěn)定和行為理智、追求實用便利等。老年人的這些消費特征也決定了養(yǎng)老用品和服務(wù)與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費市場。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈及八大模塊　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及的領(lǐng)域廣，因此不僅是我國人口結(jié)構(gòu)決定的社會福利問題，也是未來發(fā)展國民經(jīng)濟的重要支柱之一。其涉及八個大的子產(chǎn)業(yè)模塊：養(yǎng)老住宅，養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)，護工培訓(xùn)，福利器械，綜合性醫(yī)護服務(wù)，文化生活，老年金融，家政及其他服務(wù)?！　○B(yǎng)老住宅　　根據(jù)養(yǎng)老場所與居住方式的不同，養(yǎng)老住宅可以分為居家養(yǎng)老、養(yǎng)老社區(qū)（老年公寓等）和養(yǎng)老機構(gòu)（養(yǎng)老院）三種。居家養(yǎng)老是指老年人居住在家中，而不是入住養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年；社區(qū)養(yǎng)老主要是指由政府或開發(fā)商開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)；機構(gòu)養(yǎng)老則是指將老年人集中在專門的養(yǎng)老機構(gòu)中養(yǎng)老，如養(yǎng)老院等?！　【蛹茵B(yǎng)老　　居家養(yǎng)老是指以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難的養(yǎng)老模式。大多生活基本能夠自理的老人一般會選擇該模式，養(yǎng)老服務(wù)則成為該模式是否完善、提高老年人晚年生活的重點，服務(wù)內(nèi)容包括生活照料、醫(yī)療服務(wù)以及精神關(guān)愛服務(wù)三大類。根據(jù)服務(wù)的性質(zhì)分為福利性和市場化的服務(wù)，其中未來將形成差異化競爭的細(xì)分市場將集中在由居家服務(wù)供應(yīng)商提供的一體化服務(wù)?！　○B(yǎng)老社區(qū)　　養(yǎng)老社區(qū)就是把家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點集中在社區(qū)，組成專門由老年人聚集的社區(qū)環(huán)境，由社區(qū)的服務(wù)機構(gòu)為老人提供上門服務(wù)或托老服務(wù)。　　美國比較成熟的社區(qū)養(yǎng)老模式是“地產(chǎn)銷售+配套養(yǎng)老設(shè)施”的開發(fā)商模式和CCRC社區(qū)運營模式?！　鴥?nèi)主要有四種養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)機構(gòu)：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金、地方政府/慈善基金和外資機構(gòu)等，各類機構(gòu)都是以遠(yuǎn)郊或景區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，在小區(qū)內(nèi)嵌入老年配套服務(wù)。雖有各種開發(fā)機構(gòu)，但國內(nèi)并沒有形成成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式?！　○B(yǎng)老機構(gòu)　　機構(gòu)養(yǎng)老是指依靠國家資助、親人資助或老年人自助的方式，將老人集中在專門為老年人提供綜合性服務(wù)的機構(gòu)中養(yǎng)老的模式。常見養(yǎng)老機構(gòu)有養(yǎng)老院、福利院和敬老院等?！　⊥扑]相關(guān)標(biāo)的　　鳳凰股份（600716）：13年末決定投資5億元進軍養(yǎng)老，淡出地產(chǎn)，已開展整合，先后與江蘇省人民醫(yī)院和江蘇仁醫(yī)醫(yī)院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定利用各自優(yōu)勢共同發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！　∪A業(yè)地產(chǎn)（600240）：為成熟社區(qū)提供附加值而涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其全資子公司華業(yè)康年負(fù)責(zé)運營養(yǎng)老事業(yè)及托老所，為三甲醫(yī)院提供設(shè)施和服務(wù)?！　∫巳A健康（000150）：，在全國設(shè)有24家分公司、4家子公司，開展首個衛(wèi)計委許可的網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院。　　養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)　　養(yǎng)老軟件