中森國(guó)際名城可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-23 12:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的成本，適度放大小兩房、三房面積段以滿足容積率要求。由于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，首次置業(yè)及改善需求較多。隨著樓市不斷增長(zhǎng)，部分前期以剛性需求購(gòu)房后物業(yè)升值，從購(gòu)買房產(chǎn)中獲益較多，同時(shí)對(duì)比股市的不確定性，部分資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，期望通過短期炒作轉(zhuǎn)手，獲取更大利益，從剛性需求客戶轉(zhuǎn)型為投機(jī)者。特別是昆明市政府大力推進(jìn)城中村改造工程，由于拆遷補(bǔ)償，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量“準(zhǔn)富豪”，一時(shí)間擁有較多的閑置資金。拆遷后對(duì)房子的剛性需求強(qiáng)烈，且具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成為潛在的投資客群體。該部分人群將成為各樓盤重點(diǎn)客戶對(duì)象，也成為流入房地產(chǎn)資金的另一渠道，并支持價(jià)格上升。北市區(qū)上漲幅度高于其他片區(qū)，南市區(qū)發(fā)展速度高于其他片區(qū)。從土地供應(yīng)情況來看，北市區(qū)供給明顯少于其他片區(qū)，而北市區(qū)配套逐漸成熟，將成為中產(chǎn)階級(jí)的選擇之一，因此北市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲的幅度有可能高于其他片區(qū)；南市區(qū)隨著各不同商業(yè)、配套的完善進(jìn)駐，將會(huì)成為城市中高端人群聚集地，以前由于其配套不完善而空置的現(xiàn)象將會(huì)改善，南市區(qū)發(fā)展速度將高于其他片區(qū)。除了本土開發(fā)商之外，大量外來大型開發(fā)商入滇，將成為今年昆明地產(chǎn)的一大亮點(diǎn)。一方面是城中村改造的吸引，另一方面則是云南豐富的旅游資源契合了這些外來大佬的發(fā)展需求。包括華僑城進(jìn)軍陽(yáng)宗海、云南城投攜手萬科地產(chǎn)組建合資公司、招商、中海等，與往年如保利、恒大等發(fā)展商拿位于安寧、太平等州市或新區(qū)項(xiàng)目不同，此次各品牌大鱷均瞄準(zhǔn)從昆明市區(qū)作為發(fā)力點(diǎn)，打造品牌，搶占市場(chǎng)，使本土開發(fā)商面臨新一輪的競(jìng)爭(zhēng)洗牌。品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，勢(shì)必加快昆明房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)也將出現(xiàn)更具綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。各個(gè)板塊銷售情況分析 目前昆明市各板塊平均銷售率情況比較 （數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心）從上圖可知：本月昆明市各個(gè)板塊平均銷售率位于前三位的分別是滇池版塊、官南版塊和一環(huán)至二環(huán)版塊，%、95%、%。 與09年12月相同，滇池板塊名列熱點(diǎn)板塊首位。本月銷售率最低的版塊為東南版塊。 三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況（一）由于市政府、省政府、省政協(xié)的南移，行政區(qū)域輻射到這個(gè)片區(qū)，滇池板塊將是未來的市中心，政治經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。在2010年，世博板塊將略顯疲態(tài)，而滇池板塊起到標(biāo)桿性作用。此外，還吸引了萬科、中國(guó)五礦等等大型開發(fā)商，在這里，豪宅就是資源優(yōu)勢(shì)，有豪宅情結(jié)的客戶會(huì)毫不猶豫選擇滇池板塊。 昆明發(fā)展重心會(huì)往南移動(dòng)，滇池北岸，環(huán)湖整個(gè)布局，以整個(gè)滇池水岸線為生命線，以大滇池為出發(fā)點(diǎn)，延展到整個(gè)大滇池片區(qū)。使得滇池板塊真正宜居、完美、完善配套；商業(yè)、公共配套都很成系統(tǒng)，使得整個(gè)片區(qū)區(qū)域合理，更加適合未來快速發(fā)展趨勢(shì)。（二）環(huán)滇池樓盤有：滇池衛(wèi)城、水岸公館、列儂溪谷、水天一舍、滇池康城、海悅花園、聽濤雅苑、滇池南郡、金家大院、海韻楓丹、黃金海岸、極少墅、長(zhǎng)城滇池花苑、德瀛華府等。這些樓盤都是以高品質(zhì)、高價(jià)值、高價(jià)格的別墅為主的住宅小區(qū)。這些別墅均價(jià)都在萬元以上。例如：住宅單價(jià)：滇池衛(wèi)城50006000元/平方米(已售罄)；滇池康城43005000元/平方米(已售罄)；海悅花園450053000元/平方米(已售罄)；列儂溪谷650072000元/平方米(已售罄)；南亞風(fēng)情第一城73008200元/平方米均價(jià)（在售）；水岸公館69007500元/平方米均價(jià)（在售）商業(yè)單價(jià)：滇池衛(wèi)城13000元/平方米(已售罄)；水岸公館18000元/平方米均價(jià)（在售）南亞風(fēng)情第一城4000045000元/平方米；別墅單價(jià): 極少墅獨(dú)棟16000元/平方米，聯(lián)排12000元/平方米（在售），水岸公館聯(lián)排1600017000元/平方米（在售）南亞風(fēng)情第一城20000元/均價(jià)平方米；另外，昆明最大的城市綜合體—南亞風(fēng)情?第壹城項(xiàng)目位于昆明滇池路中段。其中包括：，5萬平米的白金五星級(jí)酒店，。百萬平米巨型城市綜合體實(shí)施整體規(guī)劃、整體開挖、整體建成和整體運(yùn)營(yíng)，到2011年整體呈現(xiàn)建成。南亞風(fēng)情第一城的出現(xiàn)，以城市商業(yè)副中心為項(xiàng)目商業(yè)定位。在一定程度上彌補(bǔ)了滇池板塊大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一、主力消費(fèi)群定位（一）市政府、省政府、省政協(xié)等門國(guó)家機(jī)關(guān)的富有人員。（二）銀行、金融、證劵、投資界的成功人士。（三）城中村改造工程過程中由于拆遷補(bǔ)償，出現(xiàn)的大量的“準(zhǔn)富豪”的剛性需求。（四）社會(huì)精英人士、商務(wù)成功人士（五）大學(xué)城里的教授（六）外來投資者、部分分時(shí)度假人士。二、產(chǎn)品定位（一）高檔、高品質(zhì)、花園式山水樓盤（二）昆明市著名樓盤（三）環(huán)滇池標(biāo)志性樓盤及商業(yè)中心（可將名稱改為：滇池一品、滇池一號(hào)、滇池灣、滇池水岸、一品春城、海逸天下，等等既能表示樓盤所處滇池的優(yōu)越地理位置，又能代表樓盤品質(zhì)超群、出類拔萃、傲立昆明所有樓盤的唯我獨(dú)尊的樓盤名稱，讓購(gòu)買者自豪，擁有這里就是身份和地位的象征）。三、戶型定位（一）別墅（二）高檔花園式景觀洋房（三）二房為輔，三房、四房為主（四）雙衛(wèi)雙大觀景陽(yáng)臺(tái)等等第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（規(guī)劃指標(biāo)見第一部分之二.（二））（一）土地地價(jià)：60萬元/畝（二）總價(jià)：102000萬元（三）樓面地價(jià)：二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)方式自籌資金建設(shè)（二）開發(fā)方案設(shè)想分三或四期開發(fā)。先建住宅與商業(yè)后建別墅，或同時(shí)建少量別墅只作宣傳用，以提高項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、檔次。每期之間盡量減少市政道路的分割，是整個(gè)樓盤形成一個(gè)整體，增加居住的整體環(huán)境氛圍，減少降低建設(shè)公共配套的成本（如游泳池、地下停車場(chǎng)、幼兒園、小區(qū)出入口等等）。規(guī)劃完善配套設(shè)施（如學(xué)校、商場(chǎng)、雙語(yǔ)幼兒園、電影院、銀行、餐飲、酒吧一條街、咖啡館、健身會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施等等），以增加樓盤的附加價(jià)值，最大限度挖掘項(xiàng)目的可創(chuàng)造利潤(rùn)。（三）開發(fā)時(shí)間進(jìn)度（略）三、項(xiàng)目成本明細(xì)項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/m2）備注土地成本樓面地價(jià)勘察費(fèi)用1綠化景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用施工圖設(shè)計(jì)及審查費(fèi)2燃?xì)?、自來水等工程接口設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)15建安平均成本2100住宅商業(yè)地下車庫(kù)安裝工程給排水安裝工程40電氣工程安裝工程50弱電工程20消防工程1防雷接地電梯36配套成本室外高低壓配電10道路工程18雨、污水排水工程20室外路燈系統(tǒng)綠化2室外給水管網(wǎng)50小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)各種政府收費(fèi)2管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1