【文章內(nèi)容簡介】 統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋面和地下子系統(tǒng)等多項世界先進的建筑相關(guān)技術(shù)以達到高舒適度低耗能的居住要求，成為健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的一流住宅，％。朗詩位置圖 樓盤信息介紹1. 樓盤簡介樓盤數(shù)量：7幢，包括18層1幢，33層7幢 樓盤特色：科技住宅，部分精裝占地面積：72743平方米總建筑面積：210000平方米開工時間：2007810總戶數(shù)：1800余戶戶型： 朗詩國際街區(qū) 矩陣80 2室2廳1衛(wèi)1廚80㎡朗詩國際街區(qū) A/B1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩國際街區(qū) E 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩國際街區(qū) E1 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩國際街區(qū) E2 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩國際街區(qū) D2 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩國際街區(qū) D1 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩國際街區(qū) C2 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩國際街區(qū) C1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡價格： 毛坯均價7400~8400元/㎡不等 精裝修均價11000~13000元/㎡不等2． 樓盤特色 恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光永久恒溫，室溫常年保持在2026度左右的人體最佳適應(yīng)溫度；常年恒濕，空氣濕度始終保持3070%左右；置換新風，經(jīng)過凈化的健康空氣，形成新風湖，24小時不斷更新，保持室內(nèi)空氣自然、清新；隔音低噪，窗、墻、樓板經(jīng)過全面消音設(shè)計，室內(nèi)始終控制在最佳環(huán)境聲級；節(jié)能環(huán)保，利用天然的地下能源，清潔、無污染朗詩國際街通過整合室內(nèi)恒溫環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒濕環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒氧環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)聲環(huán)境控制系統(tǒng)、室內(nèi)光環(huán)境控制系統(tǒng)、高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)、高效節(jié)能門窗系統(tǒng)、可再生能源利用系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、中央生活熱水系統(tǒng)等十大科技系統(tǒng)，打造出了三恒及低噪、適光的高舒適度健康節(jié)能綠色住宅。. 朗詩國際街區(qū)SWOT分析：?優(yōu)勢（Strengths）： 科技型住宅，引進歐洲十大先進技術(shù)打造恒溫恒氧恒濕低噪適光，％受買房者歡迎的小戶型房源較多室內(nèi)不需要安裝空調(diào)、熱水器等，全年節(jié)省費用近千元舒適的小區(qū)環(huán)境，小區(qū)綠化率高達47%，周邊環(huán)境宜人，東臨錢塘江景觀帶和沿江大道，北部是城市綠地基地周邊居住環(huán)境較成熟，南面為夢琴灣、東面為海天城 距離地鐵一號線迎賓站僅五分鐘步行的距離南京朗詩國際街區(qū)形成銷售奇觀，售后口碑極佳?劣勢（Weakness）： 樓盤價格較周邊高，平均高出百元至千元不等科技住宅目前被接受程度不高，購房者對朗詩所運用的建筑技術(shù)了解較少，購房者較多為年輕及中年人士?機會（Opportunities）： 國家正在大力倡導(dǎo)綠色節(jié)能型住宅，朗詩所堅持的領(lǐng)跑科技地產(chǎn)的愿景終將實現(xiàn)，朗詩國際街區(qū)將得到更多的肯定高科技將成為房地產(chǎn)的趨勢小戶型房源較多，90㎡以下國家給予優(yōu)惠政策，首付為20%消費者對住房舒適度要求越來越高同類型（科技住宅）競爭對手相對較少?威脅（Threats）：周邊的在建樓盤價格較朗詩低，如海天城、夢琴灣、伊薩卡、多藍水岸購房者對下沙地塊的認識度不夠 目標客戶定位朗詩國際街區(qū)是現(xiàn)代綠色科技住宅，是新型的節(jié)能住宅，運用國外先進的技術(shù)打造，在建筑成本上明顯高于傳統(tǒng)住宅，朗詩提供的健康、綠色、舒適以及品質(zhì)生活是其它傳統(tǒng)住宅無法給予的，我們的目標客戶需具備以下特點：1.認同朗詩的建筑科技2.有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)3.需要給自己及家人的生活升級的人士4.追求居住健康的人士5.追求品味生活的人士綜上分析，我們將我們的目標客戶具體定位于：LANDSEA , GET ! 營銷理念介紹 6.G：即green 綠色，%卓越的綠化率水平7.E：即environment 環(huán)境，寓意著朗詩國際街區(qū)力求帶給住戶表里如一的和諧氛圍8.T：即technology 科技，朗詩國際街區(qū)以十大科技系統(tǒng)為支撐，鑄造品質(zhì)生活 營銷推廣的核心問題把握對朗詩國際街區(qū)三恒技術(shù)的認同問題恒溫、恒氧、恒濕技術(shù)是朗詩國際街區(qū)相對于普通傳統(tǒng)樓盤的最大區(qū)別之處。買房不同于人們對日常消費品的購買習慣，房屋是長期性的固定資產(chǎn)投資，也是人們?nèi)粘Ｗ飨⒅谐ぷ鲌鏊獾乃饺颂幩Ｒ虼?，購房者在選擇購買房屋時的第一選擇是認同或者喜歡，其次，才是考慮自己的經(jīng)濟實力。即使有時購買力上暫時存在不足，只要存在足夠的認同感，購房者也會通過各種途徑，比如說貸款等方式將自己的認同感付諸行動。因此，針對朗詩樓盤，在營銷策劃中，除了與朗詩樓盤綠色和諧、表里如一主題保持一致外，我們也必須著力于解決顧客對朗詩國際街區(qū)三恒技術(shù)的認同問題。 第六章 營銷推廣篇 營銷推廣定位1）營銷推廣定位是項目核心價值在營銷中的體現(xiàn)，具體營銷推廣定位原則要求如下：、買家需求、將正對手的實際情況，制定符合本案的推廣策略；時、勢、術(shù)的三個級；，以此配合銷售及工程需求。 營銷推廣策略入市時機規(guī)劃本案的入市時機應(yīng)掌握以下幾個原則：避免為了迎合市場中出現(xiàn)的某些潮流或習慣推盤時間而做的倉促入市行動，一切應(yīng)以本案工作進程表有序的進行，在工地條件、資金條件、證件條件、工程條件、售銷條件等都能予以支持的情況下才應(yīng)入市。、走勢全面了解，并擁有有針對性的策略入市時機的選擇和把握不能離開競爭對手的現(xiàn)實沖擊，只能充分了解對手，并擁有切實可行的應(yīng)對方案，才能踏實地進入與競爭對手共存的市場。、尋求市場空缺為了最大限度地發(fā)揮自身優(yōu)勢，將風險降至最低，應(yīng)認真、敏銳地研究市場，抓住一切可用的機會，利用市場的空缺，張揚本案的獨特之處。營銷推廣的內(nèi)容1.朗詩國際街區(qū)的樓盤介紹，包括地理位置、周邊環(huán)境、營銷理念、樓盤價格、戶型、三恒技術(shù)的介紹等。2.朗詩國際街區(qū)在技術(shù)上所取得的榮譽以及相應(yīng)的社會認可情況，如朗詩以及朗詩三恒技術(shù)取得的榮譽，三恒技術(shù)通過國家最權(quán)威安全監(jiān)測機構(gòu)檢測的檢測證明，央視新聞聯(lián)播以朗詩為例新型地產(chǎn)技術(shù)進行的正面評價，南京等其他地區(qū)朗詩住戶對朗詩的正面評價以及居住體驗等。3.朗詩企業(yè)本身的企業(yè)文化、企業(yè)理念以及發(fā)生在朗詩企業(yè)內(nèi)部的一些特別故事。4.朗詩企業(yè)舉行的相關(guān)公關(guān)活動，如新聞發(fā)布會、開盤等。 廣告推廣考慮到房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特質(zhì)，為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，朗詩國際街區(qū)的主要采用軟性廣告、硬性廣告與線上廣告相結(jié)合的廣告組合策略。 硬性廣告硬性廣告則是商家完全是為了推銷，推廣自己的商品、服務(wù)等而在大眾媒體（電視、報紙、雜志等）上所做廣告，也就是我們所看到，聽到的普通廣告。廣播廣告媒體的優(yōu)點十分明顯：傳播最為迅速、及時，不受時空的限制；擁有很高的靈活度，隨時可以修改；盡管聽眾廣泛，但廣播廣告的針對性仍很強，可以選擇特定的地區(qū)、特定的時段、特別的專題節(jié)目播放；制作簡單，費用低廉；可以充分享用廣播本身在消費者心中的威望。作為一種傳統(tǒng)媒體，廣播并未像某些人認為的那樣淡出媒介市場。目前，都市有車族正在迅速膨脹，而收聽車載廣播已成為駕車者在枯燥的旅途中最主要的消遣方式。如果一名有車者打算買房，那么毫無疑問廣播將成為他獲得房地產(chǎn)信息的渠道之一。利用廣播媒介收聽率的不斷提高，朗詩也可以以此推廣其綠色、科技、節(jié)能、環(huán)保等品牌形象。推薦媒體：交通之聲、經(jīng)濟臺、新聞綜合頻道、交通經(jīng)濟臺、西湖之聲、杭州新聞綜合頻率等。電視以其視聽雙重功能的特性，成為發(fā)展速度最快、競爭最激烈的廣告媒體。 電視廣告的優(yōu)點是：覆蓋面廣、收視率高；訴求能力強；電視的表現(xiàn)手段靈活、多樣，具有很強的吸引力；其信息不受時空限制，及時迅速；選擇性強，可以在不同地區(qū)、不同時期、不同時間播發(fā)電視廣告。電視廣告不僅有助于朗詩國際街區(qū)在聲像上的信息傳遞，也有利于其在社區(qū)形象上的視覺傳遞。推薦媒體：杭州綜合生活頻道、移動電視等報紙是廣告常用媒體。報紙廣告媒體的優(yōu)點：覆蓋面廣，讀者穩(wěn)定，遍及社會各階層；時效性強，反應(yīng)及時；印象深刻，便于長期保存；報紙發(fā)行有一定區(qū)域或行業(yè)，針對性強；制作靈活，費用相對較低。通過報紙廣告宣傳，可以提高朗詩在業(yè)內(nèi)、目標客戶群體中被提及的頻率，擴大項目的知名度，將朗詩國際街區(qū)高端科技、高端品質(zhì)的公眾形象推向消費者觀念中，同時也可以達到傳遞樓盤基本信息及訴求、激起潛在客戶看房欲望等效果，可全程使用，在不同階段側(cè)重不同的推廣重點。推薦媒體：杭州日報、錢江晚報、都市快報等在選擇報紙媒體宣傳的同時，為使媒體覆蓋面更加科學合理組合，可以考慮部分專業(yè)地產(chǎn)類或商業(yè)經(jīng)濟類雜志，如浙商、樓市、地產(chǎn)等，在適當時間配合報紙進行組合宣傳。推薦媒體：《安家》ihome雜志、《新地產(chǎn)》、《地產(chǎn)周刊》 、《中國房地產(chǎn)》 、《房地產(chǎn)縱橫》 、《中國房地產(chǎn)市場》等。房地產(chǎn)的戶外廣告常位于城市的主要交通路口、人群匯集地等處。戶外廣告的優(yōu)點是：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費用比較低，不太受競爭對于干擾。戶外廣告可以讓人們隨時隨地都有可能接觸與認識朗詩品牌。推薦方式：印有朗詩國際街區(qū)宣傳主題的特色工地圍墻、路牌、霓虹燈、招貼、燈箱、宣傳條幅、旗幟以及車廂廣告。除工地圍墻外，其他廣告可在市區(qū)與下沙大范圍進行，以達到最大宣傳力度。房地產(chǎn)售點廣告主要指房地產(chǎn)銷售處或樓盤銷售現(xiàn)場的廣告。可分為室外售點廣告和室內(nèi)售點廣告。售點廣告易引導(dǎo)和誘發(fā)消費者對售點的差別化認識，樹立售點的形象，加深消費者的印象。有利于提醒消費者進入銷售點，或與銷售點聯(lián)系。推薦方式：室外售點廣告包括印有朗詩國際街區(qū)主題特色的廣告牌、燈箱以及售樓處和樓盤上拉的橫幅、條幅等。室內(nèi)售點廣告包括朗詩國際街區(qū)售樓處內(nèi)的樓盤、小區(qū)模型、照片及一些房地產(chǎn)交易中心內(nèi)介紹房源的電子顯示屏等。 直郵廣告指通過郵寄方式發(fā)放樓盤介紹書、房源說明書、宣傳小冊子等廣告。其最明顯的優(yōu)點是傳播對象完全可以根據(jù)自己的意愿，從而使廣告針對性大大提高。在廣告內(nèi)容上不受廣告發(fā)布時間、媒體面積等的限制，可以對樓盤或房源進行詳細的介紹，有利于提高企業(yè)和房地產(chǎn)的知名度。廣告制作較簡便、費用較低。 推薦方式：在直接郵寄廣告的設(shè)計上，從信封到內(nèi)部的印刷品，朗詩必須做到準確、形象、美觀、有鮮明的樓盤個性，減少目標消費者對此類廣告的排斥心理，將朗詩形象以最適當?shù)姆绞角度胂M者心哩，以引起看房買房的欲望。郵寄對象的話則可根據(jù)朗詩的目標客戶群體有針對性地進行