【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋面和地下子系統(tǒng)等多項(xiàng)世界先進(jìn)的建筑相關(guān)技術(shù)以達(dá)到高舒適度低耗能的居住要求，成為健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的一流住宅，％。朗詩(shī)位置圖 樓盤信息介紹1. 樓盤簡(jiǎn)介樓盤數(shù)量：7幢，包括18層1幢，33層7幢 樓盤特色：科技住宅，部分精裝占地面積：72743平方米總建筑面積：210000平方米開(kāi)工時(shí)間：2007810總戶數(shù)：1800余戶戶型： 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 矩陣80 2室2廳1衛(wèi)1廚80㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) A/B1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E1 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E2 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) D2 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) D1 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) C2 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) C1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡價(jià)格： 毛坯均價(jià)7400~8400元/㎡不等 精裝修均價(jià)11000~13000元/㎡不等2． 樓盤特色 恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光永久恒溫，室溫常年保持在2026度左右的人體最佳適應(yīng)溫度；常年恒濕，空氣濕度始終保持3070%左右；置換新風(fēng)，經(jīng)過(guò)凈化的健康空氣，形成新風(fēng)湖，24小時(shí)不斷更新，保持室內(nèi)空氣自然、清新；隔音低噪，窗、墻、樓板經(jīng)過(guò)全面消音設(shè)計(jì)，室內(nèi)始終控制在最佳環(huán)境聲級(jí)；節(jié)能環(huán)保，利用天然的地下能源，清潔、無(wú)污染朗詩(shī)國(guó)際街通過(guò)整合室內(nèi)恒溫環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒濕環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒氧環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)聲環(huán)境控制系統(tǒng)、室內(nèi)光環(huán)境控制系統(tǒng)、高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)、高效節(jié)能門窗系統(tǒng)、可再生能源利用系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、中央生活熱水系統(tǒng)等十大科技系統(tǒng)，打造出了三恒及低噪、適光的高舒適度健康節(jié)能綠色住宅。. 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)SWOT分析：?優(yōu)勢(shì)（Strengths）： 科技型住宅，引進(jìn)歐洲十大先進(jìn)技術(shù)打造恒溫恒氧恒濕低噪適光，％受買房者歡迎的小戶型房源較多室內(nèi)不需要安裝空調(diào)、熱水器等，全年節(jié)省費(fèi)用近千元舒適的小區(qū)環(huán)境，小區(qū)綠化率高達(dá)47%，周邊環(huán)境宜人，東臨錢塘江景觀帶和沿江大道，北部是城市綠地基地周邊居住環(huán)境較成熟，南面為夢(mèng)琴灣、東面為海天城 距離地鐵一號(hào)線迎賓站僅五分鐘步行的距離南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)形成銷售奇觀，售后口碑極佳?劣勢(shì)（Weakness）： 樓盤價(jià)格較周邊高，平均高出百元至千元不等科技住宅目前被接受程度不高，購(gòu)房者對(duì)朗詩(shī)所運(yùn)用的建筑技術(shù)了解較少，購(gòu)房者較多為年輕及中年人士?機(jī)會(huì)（Opportunities）： 國(guó)家正在大力倡導(dǎo)綠色節(jié)能型住宅，朗詩(shī)所堅(jiān)持的領(lǐng)跑科技地產(chǎn)的愿景終將實(shí)現(xiàn)，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)將得到更多的肯定高科技將成為房地產(chǎn)的趨勢(shì)小戶型房源較多，90㎡以下國(guó)家給予優(yōu)惠政策，首付為20%消費(fèi)者對(duì)住房舒適度要求越來(lái)越高同類型（科技住宅）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少?威脅（Threats）：周邊的在建樓盤價(jià)格較朗詩(shī)低，如海天城、夢(mèng)琴灣、伊薩卡、多藍(lán)水岸購(gòu)房者對(duì)下沙地塊的認(rèn)識(shí)度不夠 目標(biāo)客戶定位朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是現(xiàn)代綠色科技住宅，是新型的節(jié)能住宅，運(yùn)用國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)打造，在建筑成本上明顯高于傳統(tǒng)住宅，朗詩(shī)提供的健康、綠色、舒適以及品質(zhì)生活是其它傳統(tǒng)住宅無(wú)法給予的，我們的目標(biāo)客戶需具備以下特點(diǎn)：1.認(rèn)同朗詩(shī)的建筑科技2.有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.需要給自己及家人的生活升級(jí)的人士4.追求居住健康的人士5.追求品味生活的人士綜上分析，我們將我們的目標(biāo)客戶具體定位于：LANDSEA , GET ! 營(yíng)銷理念介紹 6.G：即green 綠色，%卓越的綠化率水平7.E：即environment 環(huán)境，寓意著朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)力求帶給住戶表里如一的和諧氛圍8.T：即technology 科技，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)以十大科技系統(tǒng)為支撐，鑄造品質(zhì)生活 營(yíng)銷推廣的核心問(wèn)題把握對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題恒溫、恒氧、恒濕技術(shù)是朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)相對(duì)于普通傳統(tǒng)樓盤的最大區(qū)別之處。買房不同于人們對(duì)日常消費(fèi)品的購(gòu)買習(xí)慣，房屋是長(zhǎng)期性的固定資產(chǎn)投資，也是人們?nèi)粘Ｗ飨⒅谐ぷ鲌?chǎng)所外的私人處所。因此，購(gòu)房者在選擇購(gòu)買房屋時(shí)的第一選擇是認(rèn)同或者喜歡，其次，才是考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。即使有時(shí)購(gòu)買力上暫時(shí)存在不足，只要存在足夠的認(rèn)同感，購(gòu)房者也會(huì)通過(guò)各種途徑，比如說(shuō)貸款等方式將自己的認(rèn)同感付諸行動(dòng)。因此，針對(duì)朗詩(shī)樓盤，在營(yíng)銷策劃中，除了與朗詩(shī)樓盤綠色和諧、表里如一主題保持一致外，我們也必須著力于解決顧客對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題。 第六章 營(yíng)銷推廣篇 營(yíng)銷推廣定位1）營(yíng)銷推廣定位是項(xiàng)目核心價(jià)值在營(yíng)銷中的體現(xiàn)，具體營(yíng)銷推廣定位原則要求如下：、買家需求、將正對(duì)手的實(shí)際情況，制定符合本案的推廣策略；時(shí)、勢(shì)、術(shù)的三個(gè)級(jí)；，以此配合銷售及工程需求。 營(yíng)銷推廣策略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃本案的入市時(shí)機(jī)應(yīng)掌握以下幾個(gè)原則：避免為了迎合市場(chǎng)中出現(xiàn)的某些潮流或習(xí)慣推盤時(shí)間而做的倉(cāng)促入市行動(dòng)，一切應(yīng)以本案工作進(jìn)程表有序的進(jìn)行，在工地條件、資金條件、證件條件、工程條件、售銷條件等都能予以支持的情況下才應(yīng)入市。、走勢(shì)全面了解，并擁有有針對(duì)性的策略入市時(shí)機(jī)的選擇和把握不能離開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)實(shí)沖擊，只能充分了解對(duì)手，并擁有切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)方案，才能踏實(shí)地進(jìn)入與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共存的市場(chǎng)。、尋求市場(chǎng)空缺為了最大限度地發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，應(yīng)認(rèn)真、敏銳地研究市場(chǎng)，抓住一切可用的機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)的空缺，張揚(yáng)本案的獨(dú)特之處。營(yíng)銷推廣的內(nèi)容1.朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的樓盤介紹，包括地理位置、周邊環(huán)境、營(yíng)銷理念、樓盤價(jià)格、戶型、三恒技術(shù)的介紹等。2.朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)在技術(shù)上所取得的榮譽(yù)以及相應(yīng)的社會(huì)認(rèn)可情況，如朗詩(shī)以及朗詩(shī)三恒技術(shù)取得的榮譽(yù)，三恒技術(shù)通過(guò)國(guó)家最權(quán)威安全監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)的檢測(cè)證明，央視新聞聯(lián)播以朗詩(shī)為例新型地產(chǎn)技術(shù)進(jìn)行的正面評(píng)價(jià)，南京等其他地區(qū)朗詩(shī)住戶對(duì)朗詩(shī)的正面評(píng)價(jià)以及居住體驗(yàn)等。3.朗詩(shī)企業(yè)本身的企業(yè)文化、企業(yè)理念以及發(fā)生在朗詩(shī)企業(yè)內(nèi)部的一些特別故事。4.朗詩(shī)企業(yè)舉行的相關(guān)公關(guān)活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、開(kāi)盤等。 廣告推廣考慮到房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特質(zhì)，為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的主要采用軟性廣告、硬性廣告與線上廣告相結(jié)合的廣告組合策略。 硬性廣告硬性廣告則是商家完全是為了推銷，推廣自己的商品、服務(wù)等而在大眾媒體（電視、報(bào)紙、雜志等）上所做廣告，也就是我們所看到，聽(tīng)到的普通廣告。廣播廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)十分明顯：傳播最為迅速、及時(shí)，不受時(shí)空的限制；擁有很高的靈活度，隨時(shí)可以修改；盡管聽(tīng)眾廣泛，但廣播廣告的針對(duì)性仍很強(qiáng)，可以選擇特定的地區(qū)、特定的時(shí)段、特別的專題節(jié)目播放；制作簡(jiǎn)單，費(fèi)用低廉；可以充分享用廣播本身在消費(fèi)者心中的威望。作為一種傳統(tǒng)媒體，廣播并未像某些人認(rèn)為的那樣淡出媒介市場(chǎng)。目前，都市有車族正在迅速膨脹，而收聽(tīng)車載廣播已成為駕車者在枯燥的旅途中最主要的消遣方式。如果一名有車者打算買房，那么毫無(wú)疑問(wèn)廣播將成為他獲得房地產(chǎn)信息的渠道之一。利用廣播媒介收聽(tīng)率的不斷提高，朗詩(shī)也可以以此推廣其綠色、科技、節(jié)能、環(huán)保等品牌形象。推薦媒體：交通之聲、經(jīng)濟(jì)臺(tái)、新聞綜合頻道、交通經(jīng)濟(jì)臺(tái)、西湖之聲、杭州新聞綜合頻率等。電視以其視聽(tīng)雙重功能的特性，成為發(fā)展速度最快、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的廣告媒體。 電視廣告的優(yōu)點(diǎn)是：覆蓋面廣、收視率高；訴求能力強(qiáng)；電視的表現(xiàn)手段靈活、多樣，具有很強(qiáng)的吸引力；其信息不受時(shí)空限制，及時(shí)迅速；選擇性強(qiáng)，可以在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同時(shí)間播發(fā)電視廣告。電視廣告不僅有助于朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)在聲像上的信息傳遞，也有利于其在社區(qū)形象上的視覺(jué)傳遞。推薦媒體：杭州綜合生活頻道、移動(dòng)電視等報(bào)紙是廣告常用媒體。報(bào)紙廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)：覆蓋面廣，讀者穩(wěn)定，遍及社會(huì)各階層；時(shí)效性強(qiáng)，反應(yīng)及時(shí)；印象深刻，便于長(zhǎng)期保存；報(bào)紙發(fā)行有一定區(qū)域或行業(yè)，針對(duì)性強(qiáng)；制作靈活，費(fèi)用相對(duì)較低。通過(guò)報(bào)紙廣告宣傳，可以提高朗詩(shī)在業(yè)內(nèi)、目標(biāo)客戶群體中被提及的頻率，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，將朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)高端科技、高端品質(zhì)的公眾形象推向消費(fèi)者觀念中，同時(shí)也可以達(dá)到傳遞樓盤基本信息及訴求、激起潛在客戶看房欲望等效果，可全程使用，在不同階段側(cè)重不同的推廣重點(diǎn)。推薦媒體：杭州日?qǐng)?bào)、錢江晚報(bào)、都市快報(bào)等在選擇報(bào)紙媒體宣傳的同時(shí)，為使媒體覆蓋面更加科學(xué)合理組合，可以考慮部分專業(yè)地產(chǎn)類或商業(yè)經(jīng)濟(jì)類雜志，如浙商、樓市、地產(chǎn)等，在適當(dāng)時(shí)間配合報(bào)紙進(jìn)行組合宣傳。推薦媒體：《安家》ihome雜志、《新地產(chǎn)》、《地產(chǎn)周刊》 、《中國(guó)房地產(chǎn)》 、《房地產(chǎn)縱橫》 、《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)》等。房地產(chǎn)的戶外廣告常位于城市的主要交通路口、人群匯集地等處。戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)是：廣告展示時(shí)間長(zhǎng)，表現(xiàn)手段靈活，可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費(fèi)用比較低，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于干擾。戶外廣告可以讓人們隨時(shí)隨地都有可能接觸與認(rèn)識(shí)朗詩(shī)品牌。推薦方式：印有朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)宣傳主題的特色工地圍墻、路牌、霓虹燈、招貼、燈箱、宣傳條幅、旗幟以及車廂廣告。除工地圍墻外，其他廣告可在市區(qū)與下沙大范圍進(jìn)行，以達(dá)到最大宣傳力度。房地產(chǎn)售點(diǎn)廣告主要指房地產(chǎn)銷售處或樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)的廣告?？煞譃槭彝馐埸c(diǎn)廣告和室內(nèi)售點(diǎn)廣告。售點(diǎn)廣告易引導(dǎo)和誘發(fā)消費(fèi)者對(duì)售點(diǎn)的差別化認(rèn)識(shí)，樹(shù)立售點(diǎn)的形象，加深消費(fèi)者的印象。有利于提醒消費(fèi)者進(jìn)入銷售點(diǎn)，或與銷售點(diǎn)聯(lián)系。推薦方式：室外售點(diǎn)廣告包括印有朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)主題特色的廣告牌、燈箱以及售樓處和樓盤上拉的橫幅、條幅等。室內(nèi)售點(diǎn)廣告包括朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)售樓處內(nèi)的樓盤、小區(qū)模型、照片及一些房地產(chǎn)交易中心內(nèi)介紹房源的電子顯示屏等。 直郵廣告指通過(guò)郵寄方式發(fā)放樓盤介紹書、房源說(shuō)明書、宣傳小冊(cè)子等廣告。其最明顯的優(yōu)點(diǎn)是傳播對(duì)象完全可以根據(jù)自己的意愿，從而使廣告針對(duì)性大大提高。在廣告內(nèi)容上不受廣告發(fā)布時(shí)間、媒體面積等的限制，可以對(duì)樓盤或房源進(jìn)行詳細(xì)的介紹，有利于提高企業(yè)和房地產(chǎn)的知名度。廣告制作較簡(jiǎn)便、費(fèi)用較低。 推薦方式：在直接郵寄廣告的設(shè)計(jì)上，從信封到內(nèi)部的印刷品，朗詩(shī)必須做到準(zhǔn)確、形象、美觀、有鮮明的樓盤個(gè)性，減少目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)此類廣告的排斥心理，將朗詩(shī)形象以最適當(dāng)?shù)姆绞角度胂M(fèi)者心哩，以引起看房買房的欲望。郵寄對(duì)象的話則可根據(jù)朗詩(shī)的目標(biāo)客戶群體有針對(duì)性地進(jìn)行