【文章內(nèi)容簡介】 于泛CBD地區(qū)，驅(qū)車前往國貿(mào)中心、西大望路、亦莊、望京等商務(wù)辦公區(qū)域便利，為本項目租賃市場提供了廣闊的發(fā)展空間。劣勢分析1）、中水電國際大廈周邊項目在建，商業(yè)氛圍尚未建起。2）、大廈由于是新開盤項目，缺乏商業(yè)氛圍。三 競爭個案分析周邊項目：此區(qū)域僅有少量寫字樓，項目品質(zhì)卓越、規(guī)模大、配套完備、物業(yè)管理完善。其中有以下項目：備注：6項目為出售辦公樓，租金為業(yè)主出租價格。競爭項目情況詳細(xì)分析1）、金泰國際大廈：位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東800米。北京金泰恒業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)并經(jīng)營，只租不售。總建筑面積51,000平米，地上十五層，地下二層。首層商業(yè)設(shè)施規(guī)劃有銀行、展廳、中型快餐、咖啡廳、眼鏡店等，地下一層規(guī)劃有員工餐廳、郵局、便利店。地上二層至地上十五層為辦公層，單層面積約3,300－3,700平米。大廈車位有300席左右。大廈北側(cè)為獨(dú)棟配套會所，地上共三層，電梯可直達(dá)地下車庫。會所規(guī)劃有健身中心、臺球室、乒乓球室、美容美發(fā)、會議室等服務(wù)設(shè)施。大堂面積約800平米，挑高20米，大廈五層以上至頂層南側(cè)為“陽光中庭”，10部日立電梯，，墻面為壁紙裝飾，地面為地毯；每層配備有男女洗手間各兩套。，；雙層中空玻璃幕墻，落地窗設(shè)計；，從100平米至整層約3,700平米的面積可供選擇；100伏安/平米的電量設(shè)計。金泰國際大廈2009年7月招商，客戶出租率5%。此項目為本案主要競爭對手，目前市場報價4元/天/平米，一千平米客戶實(shí)際成交價在2元左右，并返中介代理公司近二個月代理傭金。2）、金長安大廈：位于長安街沿線，四惠橋東南角，東四環(huán)與百子灣路的交匯處。金長安大廈立面采用鍍膜高級中空玻璃幕墻和香檳色鋁板，局部以干掛石材點(diǎn)綴。金長安大廈總建筑規(guī)模為10萬㎡，建筑類型為甲級純寫字樓和商務(wù)樓。項目由兩棟寫字樓（A座16層、C座32層）、一棟酒店（B1座15層）及與A、C座相連的商業(yè)裙樓（B2座5層）構(gòu)成。金長安大廈具有四星級品牌酒店、高檔餐廳、咖啡、商業(yè)中心、健身中心、金融服務(wù)等設(shè)施和服務(wù)體系。目前在租的寫字樓為C座，首層500㎡開敞大堂設(shè)計，局部挑空10米。，在頂層提供躍層式辦公面積。C座標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡，分戶面積為92240㎡，根據(jù)辦公需求，可以組合成100㎡1800㎡來使用。寫字樓出租率為90%以上。3）、大成國際中心：項目總占地43080平方米，是集酒店式服務(wù)公寓、大型購物廣場和5A級智能化寫字樓為一體的建筑綜合體，規(guī)劃總建筑面積為197425平方米，其中，酒店式服務(wù)公寓建筑面積為63640平方米；購物廣場面積近68000平方米；5A級智能化寫字樓面積為21973平方米，出售率達(dá)95%以上。劣勢：此項目只售不租，小業(yè)主租價不統(tǒng)一，限制一部分承租方，甲級寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內(nèi)涵的品質(zhì)無法給承租客戶提供。4）、龍源文化創(chuàng)意園：總套數(shù)約400套，其中A棟、B棟樓座分出創(chuàng)作一區(qū)至五區(qū)；一區(qū)至四區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)層為創(chuàng)作區(qū)，并可自由組合拆分，全部采用精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)中央空調(diào)。D棟樓為專屬大中型創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的5A級寫字樓大廈，整棟6200平米，地下一層，地上五層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1240平方米，中央空調(diào)。設(shè)有：會議室、商務(wù)中心、棋牌室、桌球室、兵乓球室、屋頂露天籃球場等商務(wù)休閑、娛樂配套。目標(biāo)客戶定位為大型傳媒機(jī)構(gòu)、大型影視制作機(jī)構(gòu)、大型數(shù)字制作機(jī)構(gòu)或集團(tuán)總部。出租率達(dá)95%以上。區(qū)位優(yōu)勢：政府倡導(dǎo)和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。5）、商富中心：金海國際四期產(chǎn)品，立項為綜合立項，總建筑面積約10萬平米，綠化率32%，共計3棟塔樓，其中1號樓已整體銷售給世界500強(qiáng)企業(yè)“中國電信”北京公司，2號樓和3號樓為地下3層地上23層的塔樓，五梯十五戶。其中3號樓為可注冊的精裝商務(wù)公寓，主力戶型：101136平米，大堂80米挑空大堂。出售率達(dá)98%以上。此項目只售不租，劣勢：一部分用戶自用，一部分小業(yè)主投資出租，導(dǎo)致租價不統(tǒng)一，內(nèi)部大廈混亂限制一部分承租方，甲級寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內(nèi)涵的品質(zhì)無法給承租客戶提供。6）、競園：圖片產(chǎn)業(yè)基地，是圖片交易市場，為北京圖片產(chǎn)業(yè)基地和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，在產(chǎn)品定位和建筑形態(tài)上，適合文化、創(chuàng)意、傳媒、圖片攝影、電視廣播、數(shù)碼科技、娛樂、電影與錄像、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件及計算機(jī)服務(wù)、藝術(shù)品和古董及文物等行業(yè)，為本土圖片行業(yè)、中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集地。目前競園租賃市場為：；，；，可做23層的LOFT辦公空間。出租率達(dá)95%以上。7）、CBD東都：整體項目是40萬平方米的綜合體，其中商業(yè)部分30萬平方米，北區(qū)15萬，南區(qū)8萬，中心區(qū)10萬平方米。西區(qū)為“CBD東都華騰國際公寓”，周邊配套設(shè)施：世界500強(qiáng)法國迪卡儂、白盛時尚百貨、時尚運(yùn)動名品等體育用品大賣場；國際連鎖超市、生活賣場、品牌專賣店等日常消費(fèi)場所；國內(nèi)連鎖巨頭紅星美凱龍、大型家電等家用賣場；五星級多廳影城、品牌俱樂部、中西餐飲、兒童娛樂等休閑娛樂設(shè)施，出租出售率達(dá)98%以上。 競爭分析1）來自其它寫字樓的競爭 周邊寫字樓僅有二座純甲級辦公樓，供應(yīng)量為十萬平方米，其規(guī)模大，配套完善；他們目前均在招商，出租率不高。2）目前處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期，眾多企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，租賃市場好于去年。3）主要競爭對手為“金泰國際中心”，第二競爭對手為“金長安大廈”，其次為“大成國際中心”。機(jī)會分析北京CBD東擴(kuò)的第一步主要集中于產(chǎn)業(yè)投資，將極大地推動包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)和投資類物業(yè)發(fā)展。CBD東擴(kuò)區(qū)與現(xiàn)有核心區(qū)將是共贏的關(guān)系，在建筑的整體要求上，多數(shù)標(biāo)志性建筑高度將在100米到300米之間。而根據(jù)北京市的規(guī)劃，現(xiàn)有CBD的總體規(guī)劃量為1050萬平方米，其中，50%為寫字樓和酒店。最新的數(shù)據(jù)顯示， CBD甲級寫字樓市場形勢不容樂觀，空置率達(dá)30%。CBD東擴(kuò)效應(yīng)還需要一定的時間才能顯現(xiàn)。新的投資是分散在未來的10年中，且總額不大。CBD東擴(kuò)并非投資打造一個新商務(wù)區(qū)，而是將現(xiàn)有的區(qū)域劃歸到CBD當(dāng)中。如價格不合理，配套跟不上，抓不住目標(biāo)客戶，極易造成客戶流失至本項目旁邊“金泰國際大廈”的局面，因此市場定位、客群定位以及價格策略將是很大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。第四章 市場風(fēng)險預(yù)測及解決方案百子灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展一直停滯不前，這主要是由于該區(qū)域長期以來是“工業(yè)、倉儲區(qū)”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低。百子灣現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)數(shù)量少、檔次低，以陳舊簡陋的沿街門臉房、廠房為主。中水電國際大廈附近的高檔住宅項目陸續(xù)建成并入駐，相關(guān)配套商業(yè)項目集中供應(yīng)，招商工作將陸續(xù)開展起來。由于本區(qū)域尚處于起步階段，沒有完全升級、舊城面貌沒有獲得根本性改變的情況下，百子灣甲級寫字樓租賃市場還需要一段時