【正文】 自由的空間組合，便捷的空間分割和。三、 寫字樓賣點提煉 商務(wù)辦公賣點： 緊臨國貿(mào)核心商圈就近服務(wù)，便捷商務(wù)配套，提升商務(wù)辦公效率，是創(chuàng)業(yè)及發(fā)展中的企業(yè)的首選福地； 及連接各個商務(wù)圈要道，讓入住企業(yè)均能擁有暢通無阻的便捷交通； 本區(qū)域稀缺專業(yè)甲級商務(wù)寫字樓，商務(wù)潛力無限； 現(xiàn)代化建筑外觀設(shè)計，城市新的地標(biāo)性建筑，良好的物業(yè)形象提升入住企業(yè)商務(wù)檔次； 車位配比性高商務(wù)硬件高人一等奠定了未來寫字樓可持續(xù)性發(fā)展堅實基礎(chǔ)。實現(xiàn)市場擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計劃突出項目的賣點，營造高品質(zhì)辦公環(huán)境二、寫字樓推廣方向商務(wù)辦公價值：從地段、交通、配套、項目寫字樓自身硬件優(yōu)勢等方面闡述寫字樓商務(wù)辦公的優(yōu)勢。線下推廣：為通過商業(yè)信函、大客戶拜訪等宣傳推廣方式，通過相關(guān)渠道，針對目標(biāo)客戶郵寄商業(yè)信函；同時，通過約談方式針對大客戶招商。第四章 推廣方案及費(fèi)用預(yù)算采取“以大廈現(xiàn)場為陣地，以報紙宣傳為中心，以網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣為重點，以活動公關(guān)為輔助，加大宣傳力度，全力配合租賃工作的營銷方案，在節(jié)約成本的前提下，對大廈進(jìn)行大力宣傳。5年以后達(dá)到甲級寫字樓的平均水平4元以上。其次根據(jù)招商情況，把五、六層的規(guī)劃的類似糖果、錢柜、同一首歌企業(yè)招商進(jìn)來也是可行的。經(jīng)過我公司近期調(diào)研，本區(qū)域缺少類似假日酒店的企業(yè)，四五千平米是最受這些假日酒店歡迎的面積。中水電國際大廈為此區(qū)域的甲級寫字樓，招商應(yīng)該側(cè)重為本方案上面所定位的客戶群，這些企業(yè)均為中等以上規(guī)模企業(yè)，這些單位均有獨(dú)特的企業(yè)文化，他們均會遵照那些企業(yè)獨(dú)有的企業(yè)文化及要求設(shè)計自已的辦公區(qū)域，所以我們大廈辦公區(qū)域設(shè)計為毛坯房是非常適合此類企業(yè)，并能得到客戶親徠。類似糖果、同一首歌類單位優(yōu)先，因為百子灣沒有規(guī)模K高檔K歌房提供給企業(yè)單位個人娛樂休閑。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。5） 四層至六層，,四層原規(guī)劃為會議用房、或辦公間。二層客戶為高檔餐飲、工藝藝術(shù)品展廳、咖啡廳、西餐廳。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對客戶進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶比如：地下一層安排客戶為大廈員工自助餐廳。如果本項目規(guī)劃地下一層至地上三層為商業(yè)用房，四至十三層為辦公用房，十三至十六層假日酒店，能在首層規(guī)劃出單獨(dú)出入口，那么本大廈可以向朝陽門的泛利大廈、西直門騰達(dá)大廈、崇文門的寶鼎中心等等比較獨(dú)特的中高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級大廈借鑒，可以使中水電國際大廈成為本地域獨(dú)一無二的領(lǐng)航標(biāo)地參照大廈，用低價吸引那些知名的娛樂、酒店的客戶來提高大廈知名度及成為地標(biāo)參照物，后期的可以拉動辦公室租價較高，綜合計算得出此定位收益高于方案一。價格由于是整體租賃，而招商的對象是能夠提升知名度的企業(yè)，所以建議此價格定位在3元為宜。4） 十四層至十六層，電梯間精裝外，余下為毛坯。3）七層至十三層，公共區(qū)域已精裝，辦公區(qū)域為毛坯。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。2） 四層至六層，,四層原規(guī)劃為會議用房、或辦公間。二層客戶為高檔餐飲、展廳、咖啡廳。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對客戶進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶比如：地下一層安排客戶為大廈員工自助餐廳。如果本項目規(guī)劃地下一層至地上三層為商務(wù)用房，四至十六層為辦公用房，首層不能劃分出一個單獨(dú)入口，那么本大廈只能走傳統(tǒng)意義的甲級商務(wù)大廈即大客戶配套商業(yè)結(jié)合辦公用戶。一、大廈樓層規(guī)劃、裝修配置、面積及租金定價根據(jù)大廈的各樓層的具體情況，我公司為本項目的二套規(guī)劃方案：方案一：具有一定配套設(shè)施的甲級寫字樓，方案二：高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級大廈。216。216。216。216。216。216。216。216。5部客梯，6部扶梯，1部貨梯。 新興中介咨詢與經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估、律師事務(wù)所、政策研究與咨詢、國際貿(mào)易咨詢與經(jīng)紀(jì)代理等： 13層商業(yè)區(qū)域定位于銀行、高檔餐飲、休閑娛樂場所。 國內(nèi)民營企業(yè)的北京辦事處或代理機(jī)構(gòu)，包括服裝、產(chǎn)品加工、生物制品等。 世界500強(qiáng)的企業(yè)總部、辦事機(jī)構(gòu)，包括金融、保險、行會、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國際文化交流與咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、貿(mào)易及產(chǎn)品代理和物流等。我們公司將把中水電國際大廈打造成為上述客戶需求的具有一定配套設(shè)施的甲級寫字樓或高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級大廈。隨著CBD東擴(kuò)輻射，央視、北京電視臺，帶來了很多創(chuàng)意先鋒的產(chǎn)業(yè)，所以大廈客戶定位應(yīng)該著眼于——隨之而來的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時還有金融、房地產(chǎn)這些產(chǎn)業(yè)、服務(wù)于國貿(mào)地區(qū)外資大型集團(tuán)公司相關(guān)企業(yè)、機(jī)構(gòu)。公交路線為：11路，31路，35路，348路，495路,753路,496路,628路，657路，715路，9路，740路，984路，608路。東側(cè)為沿海賽洛城大型高檔社區(qū)，南側(cè)緊鄰廣渠路，西側(cè)為新開盤的金泰國際大廈，北側(cè)為大成國際中心。大量高端人群匯聚，使該區(qū)域的商務(wù)環(huán)境及自然環(huán)境都將達(dá)到顯著提高，大量的市政投資則使此區(qū)域日漸成為北京最具投資前景的一個熱點區(qū)域，形成國際化的商務(wù)氛圍。第二章 中水電國際大廈市場定位、客戶群定位近年來，朝陽區(qū)政府正在打造以CBD為核心的泛CBD大區(qū)，營造北京東部商業(yè)經(jīng)濟(jì)，注重東四環(huán)沿線，大力發(fā)展百子灣新區(qū)。我公司具有多年的管理經(jīng)驗和專業(yè)的管理理念，所以我們有信心，亦有實力將中水電大廈項目經(jīng)營好，使之成為北京優(yōu)秀的甲級寫字樓。第三部分 營銷策劃方案第一章： 營銷目標(biāo)首先，感謝中國水利電力對外公司對我公司的信任，給予我們展示公司實力的一個機(jī)會。 高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)， 以相對低的租金吸引知名企業(yè)入駐 租金逐年遞增的策略。綜上所述：本項目租賃投資市場在先期需要培育期，目前租賃價格定位不宜過高，以后隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍增加而隨之遞增，如租賃價格定位較高將導(dǎo)致大廈空置率較高，給大廈先期運(yùn)營增加投資資金。由于本區(qū)域尚處于起步階段，沒有完全升級、舊城面貌沒有獲得根本性改變的情況下，百子灣甲級寫字樓租賃市場還需要一段時間的培育期。百子灣現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)數(shù)量少、檔次低，以陳舊簡陋的沿街門臉房、廠房為主。如價格不合理，配套跟不上，抓不住目標(biāo)客戶，極易造成客戶流失至本項目旁邊“金泰國際大廈”的局面，因此市場定位、客群定位以及價格策略將是很大的挑戰(zhàn)和考驗。新的投資是分散在未來的10年中，且總額不大。最新的數(shù)據(jù)顯示， CBD甲級寫字樓市場形勢不容樂觀，空置率達(dá)30%。CBD東擴(kuò)區(qū)與現(xiàn)有核心區(qū)將是共贏的關(guān)系，在建筑的整體要求上，多數(shù)標(biāo)志性建筑高度將在100米到300米之間。3）主要競爭對手為“金泰國際中心”，第二競爭對手為“金長安大廈”，其次為“大成國際中心”。 競爭分析1）