【正文】 來自其它寫字樓的競爭 周邊寫字樓僅有二座純甲級辦公樓，供應(yīng)量為十萬平方米，其規(guī)模大，配套完善；他們目前均在招商，出租率不高。7）、CBD東都：整體項(xiàng)目是40萬平方米的綜合體，其中商業(yè)部分30萬平方米，北區(qū)15萬，南區(qū)8萬，中心區(qū)10萬平方米。目前競園租賃市場為：；，；，可做23層的LOFT辦公空間。此項(xiàng)目只售不租，劣勢：一部分用戶自用，一部分小業(yè)主投資出租，導(dǎo)致租價不統(tǒng)一，內(nèi)部大廈混亂限制一部分承租方，甲級寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內(nèi)涵的品質(zhì)無法給承租客戶提供。其中3號樓為可注冊的精裝商務(wù)公寓，主力戶型：101136平米，大堂80米挑空大堂。區(qū)位優(yōu)勢：政府倡導(dǎo)和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。目標(biāo)客戶定位為大型傳媒機(jī)構(gòu)、大型影視制作機(jī)構(gòu)、大型數(shù)字制作機(jī)構(gòu)或集團(tuán)總部。D棟樓為專屬大中型創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的5A級寫字樓大廈，整棟6200平米，地下一層，地上五層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1240平方米，中央空調(diào)。4）、龍源文化創(chuàng)意園：總套數(shù)約400套，其中A棟、B棟樓座分出創(chuàng)作一區(qū)至五區(qū)；一區(qū)至四區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)層為創(chuàng)作區(qū)，并可自由組合拆分，全部采用精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)中央空調(diào)。3）、大成國際中心：項(xiàng)目總占地43080平方米，是集酒店式服務(wù)公寓、大型購物廣場和5A級智能化寫字樓為一體的建筑綜合體，規(guī)劃總建筑面積為197425平方米，其中，酒店式服務(wù)公寓建筑面積為63640平方米；購物廣場面積近68000平方米；5A級智能化寫字樓面積為21973平方米，出售率達(dá)95%以上。C座標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡，分戶面積為92240㎡，根據(jù)辦公需求，可以組合成100㎡1800㎡來使用。目前在租的寫字樓為C座，首層500㎡開敞大堂設(shè)計，局部挑空10米。項(xiàng)目由兩棟寫字樓（A座16層、C座32層）、一棟酒店（B1座15層）及與A、C座相連的商業(yè)裙樓（B2座5層）構(gòu)成。金長安大廈立面采用鍍膜高級中空玻璃幕墻和香檳色鋁板，局部以干掛石材點(diǎn)綴。2）、金長安大廈：位于長安街沿線，四惠橋東南角，東四環(huán)與百子灣路的交匯處。金泰國際大廈2009年7月招商，客戶出租率5%。墻面為壁紙裝飾，地面為地毯；每層配備有男女洗手間各兩套。會所規(guī)劃有健身中心、臺球室、乒乓球室、美容美發(fā)、會議室等服務(wù)設(shè)施。大廈車位有300席左右。首層商業(yè)設(shè)施規(guī)劃有銀行、展廳、中型快餐、咖啡廳、眼鏡店等，地下一層規(guī)劃有員工餐廳、郵局、便利店。北京金泰恒業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)并經(jīng)營，只租不售。競爭項(xiàng)目情況詳細(xì)分析1）、金泰國際大廈：位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東800米。三 競爭個案分析周邊項(xiàng)目：此區(qū)域僅有少量寫字樓，項(xiàng)目品質(zhì)卓越、規(guī)模大、配套完備、物業(yè)管理完善。劣勢分析1）、中水電國際大廈周邊項(xiàng)目在建，商業(yè)氛圍尚未建起。3）、由于此區(qū)域緊鄰CBD，國際交往密切，涉外與人文環(huán)境氛圍濃厚等因素，隨著CBD東擴(kuò)輻射，將吸引更多的國內(nèi)外公司與辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大廈。地鐵： 1號線、八通線，規(guī)劃輕軌7號線。優(yōu)勢分析1）、地理位置優(yōu)越，交通便利 本項(xiàng)目緊臨東四環(huán)，廣渠東路3號，驅(qū)車可快速到達(dá)國貿(mào)、西大望路、亦莊開發(fā)區(qū)、望京等商務(wù)辦公區(qū)，亦可快速連接機(jī)場高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外圍線路。配套商業(yè)面積為：地下一層1600平方米，地上三層4549平方米，計6149平米；寫字樓416層計：19340平方米。而想出行去機(jī)場或京沈高速，通暢的四環(huán)路會為您輕松贏取時間，優(yōu)越的地段、交通優(yōu)勢，中水電國際大廈的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)此區(qū)域甲級純寫字樓不足的局面。價格狀況根據(jù)調(diào)查得出此區(qū)域甲級寫字樓租金在23元/天/平方米。需求特征：租賃市場需要培育，目前有金長安大廈、金泰國際大廈十萬多平米供應(yīng)。東四環(huán)商務(wù)帶正在形成并初具雛形，而在整個商務(wù)帶上，雄居?xùn)|四環(huán)腹地、瀕臨CBD的百子灣區(qū)域無疑將是商務(wù)帶的核心紐帶。商業(yè)項(xiàng)目先后有：大成國際中心、新光天地、新世界彩旋、美羅城、新百盛、法國迪卡儂、維吉奧廣場等相繼建成并入駐，本區(qū)域商業(yè)物業(yè)在類型、規(guī)模、檔次等方面都將呈現(xiàn)出煥然一新的面貌，東四環(huán)將一改其單純“CBD后花園”的居住效能。百子灣，在經(jīng)過前幾年的開發(fā)之后，成為承載CBD居住效能的重要區(qū)域，但與其重要的板塊區(qū)位和密集的居住人口相比，百子灣板塊的商業(yè)餐飲娛樂氛圍已成規(guī)模，但是商務(wù)辦公氛圍相對薄弱。中水電國際大廈為5A甲級寫字樓，位于東四環(huán)大郊亭橋東，廣渠路二期及地鐵七號線即將建成并開通。隨著道路、教育、環(huán)境等配套設(shè)施的建設(shè)完善成熟以后，房價隨之而漲，附加值逐年隨之提升，配套將成熟。廠搬遷后，擬在此用地建設(shè)以居住生活和辦公商務(wù)為主的綜合區(qū)?；蓮S、北京焦化廠、染料廠等8家企業(yè)被列為北京市重點(diǎn)排污單位即將搬遷。大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊的樓盤也都不同程度走俏。讓區(qū)域的未來價值廣受肯定。北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，延伸至東四環(huán)，計劃在6至8年完成。他們將會維持并提高北京寫字樓的價格水平。但是隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其中國經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，部分跨國公司開始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國市場地位提高，政府出臺的這些政策對未來北京寫字樓市場必將產(chǎn)生良好的影響 。寫字樓由于投資面積大，資產(chǎn)流動性小，投資回報穩(wěn)定，主要吸引長期性投資需求，受經(jīng)濟(jì)基本面的影響明顯。此外，朝陽區(qū)發(fā)布《朝陽區(qū)促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法補(bǔ)充辦法》等多種政策，吸引金融企業(yè)入駐，同時設(shè)置億元專項(xiàng)資金，對入駐該區(qū)的金融機(jī)構(gòu)提供租金補(bǔ)貼、高管退稅等補(bǔ)貼支持。為鼓勵跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部， 2009年5月21日北京市政府重新印發(fā)《關(guān)于鼓勵跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，并于6月24日，出臺《關(guān)于鼓勵跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施辦法》。北京作為中國的首都，是很多國內(nèi)大型企業(yè)的總部所在地，而跨國公司在進(jìn)入中國時很多也會將國內(nèi)總部設(shè)在北京。從總的經(jīng)濟(jì)形勢來講，中國經(jīng)濟(jì)不僅自身有巨大的潛力，未來在全球經(jīng)濟(jì)中的重要性也必然越來越大?！　。ǘ┪磥碚雇S著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京寫字樓市場未來前景看好 　　雖然近期境況仍不樂觀，但我們?nèi)钥春梦磥肀本懽謽鞘袌龅陌l(fā)展前景。 二、結(jié)論 　?。ㄒ唬┍本懽謽鞘袌鲈诮衩髂曛肮┬韪窬趾茈y改變，租金、空置率等指標(biāo)難有大的起色 　　2009年甲級寫字樓的吸納量將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，2010年甲級寫字樓的吸納量會有小幅回升。 2002年280萬平方米2003年2004年358萬平方米2005年2006年2007年2008年北京甲級寫字樓市場歷年情況（二）2009年后北