【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 位于第三，河西片區(qū)以住宅為主，市場(chǎng)供給增量較大，四季度仍然占取了相當(dāng)大的份額。 鑒于本報(bào)告是常規(guī)層次的研究報(bào)告，有關(guān)各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》。 2004 年四季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 圖 27 2004 年四季度南京新建商品房分物業(yè)供應(yīng)比例 2004 年四季度，南京市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體是住宅，占到供應(yīng)總量的 74 ％，接下來是商住寫字樓，占到供應(yīng)總體的 17 ％。商鋪和別墅分別占到供應(yīng)總量的 5 ％與 4 ％。 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比 分區(qū)域市場(chǎng)供給比較 圖 28 2004 年三、四季度分區(qū)域供給比例變化 由圖 28 可以看出 2004 年三季度向四季度過渡中，南京新建商品房供給的變化趨勢(shì)：江寧江北片區(qū)的供給份額增加非常明顯，城東片區(qū)的供給份額略有增加，其余如城中、城南、河西、城北的供給份額略有減少。 四季度盡管城中、河西等片區(qū)都有新增樓盤，但是由于江寧江北片區(qū)增加樓盤較多，且增加的供給總量在市場(chǎng)供應(yīng)總量所占的份額很大，使得其他片區(qū)供給的份額被 “ 沖淡 ” 甚至減少。出現(xiàn)這一情況的原因在于：江寧江北片區(qū)前期剩余供給較多，新增供給總量也較多，從而在市場(chǎng)中的份額變化最大；城中、河西片區(qū)樓盤供給量很多，消化速度不夠快，所以在四季度供給份額變化幅度不大；其他片區(qū)由于供給總量在市場(chǎng)總量中所占份額很小，因此供給份額的變化體現(xiàn)不明顯，變化幅度較小。 三季度城北片區(qū)商品房?jī)r(jià)格明顯上升這與供給總量的比例分額持續(xù)偏低有關(guān)系，預(yù)計(jì)四季度該片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格漲速可能較其它片區(qū)繼續(xù)領(lǐng)先。 與三季度分片區(qū)的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行對(duì)比，在未來的四季度中，江寧江北片區(qū)供過于求的情況將會(huì)加劇。城中、河西片區(qū)供需比也將會(huì)繼續(xù)增大。城北、城南片區(qū)變化一般。整體市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)壓力將進(jìn)一步加大，如何在這種市場(chǎng)中求得生存和發(fā)展，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請(qǐng)關(guān)注。 分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較 圖 29 2004 年三、四季度分物業(yè)類型的供給比例變化比較圖 由圖 29 可以看出， 2004 年三季度與四季度的供給對(duì)比中，住宅供應(yīng)比例基本穩(wěn)定，絕對(duì)增加量約為 13 萬(wàn)平米左右；別墅項(xiàng)目供應(yīng)有少量增加；商住、寫字樓供應(yīng)比例略有降低；商鋪供應(yīng)量比例變化明顯，增加了約 10 多萬(wàn)平米。 增加的住宅主要集中在江寧、江北以及河西片區(qū)，這些片區(qū)都已經(jīng)供過于求；新增的商鋪分布較為分散，幾乎各片區(qū)都有少量增加。 第三節(jié) 價(jià)格研究 本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)為依托，對(duì)南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征。 本期價(jià)格研究?jī)?nèi)容主要包括： 2004 年 10 月南京抉策 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析，南京市商品房?jī)r(jià)格成因及價(jià)格走勢(shì)分析。 1. 供給價(jià)格水平分析 抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù) 2003 年 8 月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了 南京市 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。南京市近 100 家在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)與我中心簽定有 70 指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從 2003 年 8 月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動(dòng)態(tài)與價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。 注： 70 指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)行情都是重要的指標(biāo)項(xiàng)目。 我們把 2003 年 8 月第一期 70 指數(shù)值定為 100 ，根據(jù) 2003 年 10 月、 12 月 2004 年 2 月公布的抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)。本期指數(shù)變化如下： 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 南京市 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值 比上期增長(zhǎng)率 2004 年 10 月 127 ↑ 3% 2004 年 08 月 123 ↑ % 2004 年 06 月 120 ↑ ％ 2004 年 04 月 118↑ ％ 2004 年 02 月 116↑ % 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 分區(qū)域指數(shù) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北 2004 年 10 月 123 ↑ 120 126 ↑ 1 32 ↑ 132 ↑ 123 ↑ 115 ↑ 2004 年 08 月 121 ↑ 120 121 ↑ 126 ↑ 127 ↑ 119 ↑ 114 ↑ 2004 年 06 月 117 ↑ 120 ↑ 118 ↑ 117 ↑ 123 ↑ 116 ↑ 113 ↑ 2004 年 04 月 116↑ 118↑ 117↑ 115↑ 122↑ 115↑ 111↑ 2004 年 02 月 115↑ 116↑ 115↑ 112↑ 120↑ 113↑ 108↑ 2004 年 10 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 住宅 商住寫字樓 別墅 2004 年 10 月 129 ↑ 125 ↑ 126 ↑ 2004 年 08 月 126 ↑ 121 ↑ 123 ↑ 2004 年 06 月 125 ↑ 116 ↑ 116 ↑ 2004 年 04 月 123↑ 114↑ 115↑ 2004 年 02 月 121↑ 112↑ 114↑ 本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)分析表明， 2004 年 6 月至 10 月南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了 215 個(gè)點(diǎn)，與上期指數(shù)相比上升較大。 2004 年 10 月以來南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大（除個(gè)城東片區(qū)外），其它片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格均有不同程度的漲幅，其中城中片區(qū)漲幅最大，漲幅 % 。但個(gè)別片區(qū)（如城東片區(qū)）出現(xiàn)小幅下滑，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加。因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó) 35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，三季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫，價(jià)格繼續(xù)大幅上漲。三季度，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 % ，土地交易價(jià)格上漲 % ，房屋租賃價(jià)格上漲 % 。三季度與二季度相比，房屋銷售價(jià)格上漲 % ，土地交易價(jià)格上漲 % ，房屋租賃價(jià)格上漲 % 。其中排在前 5 位的城市是：沈陽(yáng) % ，南京 % ，重慶 % ，上海 % ，天津 % ，南京房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)第二。 雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但南京市前三季度貸款增量、增幅依然保持較高水平，各項(xiàng)貸款余額占全省貸款總量的 30 ％，新增貸款占全省增量的 28 ％，均排在全省各市首位，全市金融機(jī)構(gòu)余額存貸比達(dá) ％，增量存貨比達(dá) 109 ％，當(dāng)年新增貸款超過新增存款；貸款同比增幅達(dá) ％，高于全市 GDP 的同期增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)，基本上與全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的合理信貸資金需要相適應(yīng)。 預(yù)計(jì)下半年及今后南京市信貸結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，預(yù)計(jì)全年貸款增幅在 20 ％左右，略高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，貸款增量在 700 億元左右。重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款將維持增勢(shì)，重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)的貸款需求仍將得到基本滿足，隨著各行信貸政策的緊縮，國(guó)有商業(yè)銀行將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在保證重點(diǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)客戶商，重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)仍將得到較多的信貸支持；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款將有所減少，但個(gè)人房地產(chǎn)貸款將繼續(xù)增加，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控措施將使南京市金融機(jī)構(gòu)提高貸款門檻，減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的投放，并有可能收回部分房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，但隨著今后房地產(chǎn)銷售的繼續(xù)增加，個(gè)人房地產(chǎn)消費(fèi)貸款也將隨之增加。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，說明第三季度南京市房地產(chǎn)發(fā)展較大，同時(shí)發(fā)展速度也較快。 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 31 2004 年 6 月 2004 年 10 月南京市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)和 2004 年 10 月 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2004 年 10 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 5048 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖 31 所示。 由于城東麒麟鎮(zhèn)版塊供應(yīng)量逐漸放大 , 城東商品房均價(jià)漲幅顯得不夠明顯 , 而河西片區(qū)均價(jià)漲幅繼續(xù)了上半年的速度達(dá)到 5979 元 / 平米，城中商品房均價(jià)躍升較快主要是受新近開盤項(xiàng)目起價(jià)較高以及兩個(gè)開盤價(jià)位較高供應(yīng)量較大的商鋪價(jià)格的拉升影響，達(dá)到了 7985 元 / 平米。 圖 32 2004 年 6 月 2004 年 10 月南京市新建商品房均價(jià)漲幅圖（單位：元 / 平米 如圖 32 所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布 70 指數(shù)至今， 2004 年 6 月至 2004 年 10 月以來，南京商品房總均價(jià)上漲 98 元 / 平方米，其中漲幅最大的仍為城中，為 1287 元 / 平方米。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 圖 33 2004 年 10 月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出 2004 年 10 月新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如圖 33 ， 2004 年 10 月南京市新建商品住宅均價(jià)為 4762 元 / 平方米，與 2004 年 6 月相比增長(zhǎng) 112 元 / 平方米。 2004 年 10 月南京市商品住宅均價(jià)超過 7000 元 / 平方米的為城中片區(qū)，河西片區(qū)的價(jià)格已達(dá) 5765 元 / 平方米，其余片區(qū)也均有不同程度的上漲。其中城南和城北上漲較快，主要是這兩個(gè)片區(qū)相對(duì)于城中地區(qū)直線距離較近且都有地鐵即將開通的利好影響。 圖 34 2004 年 10 月南京市新建商品住宅價(jià)格漲幅（單位：元 / 平米）； 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年 6 月至 2004 年 10 月，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了 112 元 / 平方米，其中漲幅最大的為城中片區(qū)，達(dá) 1502 元 / 平米。 分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年 10 月南京分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)，如圖 35 ： 圖 35 2004 年 10 月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（單位：元 / 平米）本期 70 典型住宅加權(quán)均價(jià)為 4762 元 / 平方米，商住寫字樓均價(jià)為 7130 元 / 平方米，別墅及公寓加權(quán)均價(jià)為 7136 元 / 平方米。其中公寓及別墅漲幅較大，漲幅 % 。相關(guān)數(shù)據(jù)見下圖。 圖 36 2004 年 6 月至 10 月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)漲幅 近期南京市別墅和高檔公寓銷售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度分物業(yè)市場(chǎng)容量中對(duì)別墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的 % 。 通過對(duì)新建商品房物業(yè)均價(jià)的對(duì)比分析，可以得知，別墅、高檔公寓漲幅較大，這個(gè)變化主要與南京市住宅消費(fèi)升級(jí)換代需求大量增加及購(gòu)房者追求高品質(zhì)生活需求的趨勢(shì)相關(guān)，而由于商住、寫字樓主要集中在城中片區(qū)，新近開盤的項(xiàng)目漲幅也較快，相比之下，普通商品住宅的漲幅較慢，主要是因?yàn)榻瓕幒徒钡墓?yīng)比例較大對(duì)全市均價(jià)有下拉影響，但在幾個(gè)主城區(qū)目前南京市新建商品住宅的價(jià)格漲幅仍然維持較高的水平。 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析 2004 年南京市政府進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)房建設(shè)規(guī)模，僅上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資已經(jīng)同比增長(zhǎng)了 55 ． 4 ％，增幅超過房地產(chǎn)開發(fā)投資 21 ． 3 個(gè)百分點(diǎn)，竣工并交付經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 189 ． 25 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) 66 ． 7 ％。 南京市每年經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的供應(yīng)量一般保持在商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量的 10 ％到 20 ％之間。全市共 9 個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)去年一次性規(guī)劃用地總面積 6157 畝，規(guī)劃建筑 356 ． 39 萬(wàn)平方米，可建住宅 41300 套，扣除當(dāng)年相關(guān)需求，僅有 5700 套的剩余。對(duì)此，南京市政府決定，在原計(jì)劃完成經(jīng)濟(jì)適用房 120 萬(wàn)平方米竣工面積的基礎(chǔ)上，下半年再追加建設(shè) 30 萬(wàn)平方米，即年內(nèi)工完成 150 萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)任務(wù)。 拆遷新政的實(shí)施導(dǎo)致拆遷成本比前幾年平均增加了 30 ％以上，經(jīng)濟(jì)適用房與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。經(jīng)適房指導(dǎo)價(jià)將按不同級(jí)別土地分別確定銷售價(jià)格。其中，六級(jí)地區(qū)為每平米 1500 元 1800 元；五類地區(qū)每平米 1800 元 2100 元 ( 以上均按建筑面積計(jì)算 ) ；四級(jí)地區(qū)的價(jià)格則要經(jīng)物價(jià)局初審后，報(bào)經(jīng)市府批 準(zhǔn) 。隨著政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)房的投資規(guī)模。今年經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)房供應(yīng)量明顯高于去年。雖然今年的經(jīng)適房總量比去年增加，但是中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重相對(duì)較小，因此對(duì)南京市各片區(qū)商品房均價(jià)還沒有實(shí)質(zhì)性的影響。 存量房?jī)r(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2004 年 10 月各片區(qū)二手房均價(jià)如圖 37 ：