南京別墅市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-22 00:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)也存在著不少的問(wèn)題，如不能妥善的解決此類(lèi)隱患，將對(duì)江寧別墅市場(chǎng)產(chǎn)生極大負(fù)面影響。江寧別墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車(chē)輛帶來(lái)的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí)部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué)、南航江寧校區(qū)、正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問(wèn)題。另外例如商場(chǎng)、菜場(chǎng)、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。雖然規(guī)劃中的易初蓮花超市將在２００５年年底啟用，但住戶(hù)對(duì)政府的這種完善的長(zhǎng)期規(guī)劃有沒(méi)有足夠的耐心也有待觀察。（二、）江北板塊江北別墅市場(chǎng)綜述目前南京市場(chǎng)上別墅類(lèi)月銷(xiāo)售量在70套左右，江北板塊月銷(xiāo)售別墅10套左右。而在未來(lái)幾年內(nèi)，南京別墅類(lèi)可售面積在200萬(wàn)平米左右。隨著江北城市化發(fā)展速度的加快，江北別墅開(kāi)始進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，別墅做出“規(guī)模”是目前江北大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所追求目標(biāo)，10萬(wàn)平方米、50萬(wàn)平方米在江北別墅市場(chǎng)中已不足為怪，僅江蘇國(guó)信象山地產(chǎn)有限公司在老山開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目“國(guó)信自然天成”就占地1000多畝，而江蘇開(kāi)元國(guó)際集團(tuán)南京鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在湯泉開(kāi)發(fā)的“山河水”一期占地就有630畝，二期也有580畝、南京天浦置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的珍珠泉高爾夫占地430畝江北別墅市場(chǎng)發(fā)展際遇長(zhǎng)久以來(lái)，城北板塊的銷(xiāo)售在南京樓市一直處于不溫不火的狀態(tài)，銷(xiāo)量保持穩(wěn)中有升。究其原因，一是大型化工廠(chǎng)的存在污染環(huán)境，影響生活質(zhì)量，導(dǎo)致城北的開(kāi)發(fā)空間被圈定在緯一路以南的有限區(qū)域。二是城北購(gòu)房者置業(yè)觀念相對(duì)保守，以舊換新者占較大比例。但是，隨著地鐵的開(kāi)通、九華山隧道的通車(chē)、化工廠(chǎng)的搬遷、政府規(guī)劃打造幕燕風(fēng)景區(qū)、濱江區(qū)域等利好因素不斷增多，這種狀況正逐漸被扭轉(zhuǎn)。城北板塊一改過(guò)去的沉寂，正以嶄新的姿態(tài)蓄勢(shì)待發(fā)。南京別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已逐漸成熟起來(lái)，江北的別墅在經(jīng)歷了南京地產(chǎn)從1992年的第一座別墅養(yǎng)龍山莊后，在“帝豪花園”、“東方花園”再到江寧的三山板塊時(shí)勢(shì)變遷，老山珍珠泉?jiǎng)e墅區(qū)以山河水、國(guó)信自然天成、珍珠泉高爾夫、金泉泰來(lái)苑為主力的樓盤(pán)成為2006年南京別墅市場(chǎng)的后起之秀。老山—珍珠泉板塊別墅群的形成勢(shì)在必然，浦口境內(nèi)的老山國(guó)家級(jí)森林公園及其周邊擁有的生態(tài)旅游資源，是紫金山的好幾倍，浦口全部囊括?！笆餃厝?、百里老山、千年古銀杏、萬(wàn)只白鷺、十萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)森林公園”的風(fēng)光，老山珍珠泉板塊得天獨(dú)厚的條件則是江北最適宜人居住的環(huán)境，這一帶很有可能成為繼月牙糊板塊、莫愁湖板塊、三山板塊之后最后一個(gè)不可復(fù)制的稀缺板塊。 （三、）城區(qū)板塊城區(qū)別墅市場(chǎng)綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來(lái)就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽(tīng)濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類(lèi)型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤(pán)周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前南京別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在250500㎡，均價(jià)達(dá)到16600元/㎡；聯(lián)排別墅升至12000元/㎡，疊加在10000元/㎡左右，兩者面積普遍在200300㎡之間。城區(qū)別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判252。 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮髣e墅講究的是自然資源，有山有水，但是城區(qū)別墅講究的是地段的稀缺，其與主城區(qū)深厚悠久的歷史人文底蘊(yùn)相協(xié)調(diào)，周邊有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，且區(qū)域內(nèi)有較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，掩蓋了其缺乏自然景觀資源的缺點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?52。 供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢(shì)，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，再加上價(jià)格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來(lái)看都不是上策。因此目前情況來(lái)看，在主城區(qū)開(kāi)建的別墅項(xiàng)目不多，將來(lái)也無(wú)明顯擴(kuò)充的趨勢(shì)；從政府角度來(lái)看，2003年上半年國(guó)土資源部下達(dá)了《禁止申報(bào)和審批別墅用地》的緊急通知，2005年5月又再次發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn) 》，再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓?zhuān)辉?jiàn)城區(qū)別墅用地的出現(xiàn)。因此城區(qū)板塊的別墅目前僅限于現(xiàn)有項(xiàng)目的銷(xiāo)售，不會(huì)有擴(kuò)張之勢(shì)，未來(lái)供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少。C、 第三部分、別墅市場(chǎng)個(gè)案列表一、典型個(gè)案列表（一、）瑪斯蘭德項(xiàng)目介紹瑪斯蘭德位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。東北角靠將軍路沿線(xiàn)有一條美式風(fēng)情商業(yè)街。，綠化率60％。該項(xiàng)目主要以獨(dú)立、雙拼別墅為主。規(guī)劃共500余棟。產(chǎn)品介紹瑪斯蘭德的建筑風(fēng)格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式?；緫?hù)型共有十一種，每種戶(hù)型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。戶(hù)型整體設(shè)計(jì)充分反映了美式住宅設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)“廳室”模式，以“區(qū)”定義空間類(lèi)型。銷(xiāo)售狀況一期已銷(xiāo)售完畢，目前正在開(kāi)展的二期銷(xiāo)售已接近尾聲類(lèi)型本期推出
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