房地產(chǎn)行業(yè)某國際公寓(一期)營銷及推廣方案(編輯修改稿)
2025-05-20 03:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價值之間的平衡關(guān)系；通過增加產(chǎn)品形象價值的市場策略增加產(chǎn)品的整體價值。 B1層除26套剩余房源之外，所有B1層地下室均未推向市場。作為本地住宅產(chǎn)品的特殊組成部分之一，B1層在本案的拓展中其實將扮演至關(guān)重要的角色。 本地市場普遍存在一個觀點，即，沒有地下室的房子是殘缺的，沒有地下室的家是不完整的。拋開本案前期銷售情況不談，結(jié)合本案剩余房源中D型房的功能障礙，是可以將B1層的“儲藏間”功能彌補進D型房中的。另外，B1層亦可以和底層復(fù)式組合形成三復(fù)式房間。對于復(fù)雜的市場需求而言，這無異于提供了一個新產(chǎn)品，從單個產(chǎn)品和整體項目的產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)來說，這種產(chǎn)品策略都是極其有利的。 B1層與D型組合的結(jié)果，在完善產(chǎn)品功能之外還可起到調(diào)整產(chǎn)品價格的作用。例如，將B1層價格定在一個較低的水平線上，組合后的“B1層+D型房”的總價將低于本案已售三室兩廳兩衛(wèi)的總價；底層復(fù)式通過與B1層組合，也可以變相調(diào)低現(xiàn)有銷售價格。建議：B1層單獨銷售，單獨定價，靈活應(yīng)用其戶型配比功能。 底層復(fù)式——轉(zhuǎn)變戶型功能 將該戶型的功能由“住宅”擴大為“商住兩用、居家辦公一體化”。 在將該戶型作為商住單位銷售的同時，規(guī)避該戶型與其他商住物業(yè)在硬件和配套方面的單純對比，強化本案的品牌形象對其“展現(xiàn)企業(yè)魅力，提升企業(yè)形象”的商務(wù)功能，使其成為“淄博首席商務(wù)別墅”。 該戶型既可單獨購買，也可根據(jù)市場需求連通B1層增加面積和樓層，滿足不同的市場。通過上述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴大市場范圍，突破產(chǎn)品障礙。 頂層復(fù)式——實現(xiàn)豪宅價值針對該戶型曾經(jīng)以“空中別墅”的豪宅定位推廣過，卻沒有深入地推廣、做透該概念的“功能實現(xiàn)錯位”情況，對該戶型精裝修后再銷售?；蛘邔徺I該戶型的客戶提供免費的精裝修方案，將其豪宅的定位通過裝修內(nèi)容和裝修風(fēng)格落到實處，令客戶感到該戶型的豪宅份量，從現(xiàn)實功能上突破心理障礙。 價格策略 將B1層地下室作為本案的價格調(diào)節(jié)器根據(jù)淄博市房地產(chǎn)市場平均價格水平和本案的高檔定位，我司認為B1層作為本案的重要功能性結(jié)構(gòu)(而非決定項目發(fā)展的核心內(nèi)容)，其銷售定價應(yīng)該與本案均價保持一定差距，以本地市場上地下室物業(yè)價格作為參照標(biāo)準(zhǔn)并作調(diào)整。通過調(diào)查，本地地下室物業(yè)售價在400~800元/m178。不等。經(jīng)過計算調(diào)整，我司認為本案地下室物業(yè)的均價應(yīng)在900~1000元/m178。之間為宜。均價超過1000元/m178。將增加B1層面向一期業(yè)主的銷售阻力，而低于900元/m178。又將從整體上削弱本案的高檔形象。故，我司建議，B1層地下室面積以均價900~1000元/m178。單獨銷售，并根據(jù)不同區(qū)域按照30~50元/m178。的級差水平靈活調(diào)整價格。 底層復(fù)式原則上與B1層組合銷售，利用后者調(diào)低名義單價在參考貴司提供的頂層復(fù)式的3800元/m178。銷售均價，結(jié)合上述論述和市場調(diào)查分析，我司認為底層復(fù)式均價應(yīng)以不超過3800元/m178。為宜，而通過組合銷售將可使底層復(fù)式樓的名義單價降低，并使其實際單價保持在該水平上。假設(shè)單獨銷售：底層320m178。，實際單價3800元/m178。，總價=3800320=1216000元地下室150m178。，實際單價1000元/m178。，總價=1501000=150000元假設(shè)組合銷售：底層+地下室總價=1366000元，底層+地下室總面積=470m178。即名義單價=1366000/470= 2906元由此可知，組合銷售后的底層復(fù)式價格在名義上由3800元/m178。下調(diào)到了2906元/m178。而參考我司提交的《淄博市商住及辦公物業(yè)調(diào)研報告》數(shù)據(jù)，該價格在本地市場上已經(jīng)處于較高的水平，競爭對手眾多、市場空間擁擠。建議貴司根據(jù)市場事實靈活調(diào)整該實際單價。 D型房應(yīng)在保持原銷售價格基礎(chǔ)上適當(dāng)給予100~200元/m178。的優(yōu)惠，或者通過組合B1層銷售，在總面積增加的情況下調(diào)低名義單價。 頂層復(fù)式“空中別墅”在操持原銷售價格的前提下，提供價值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調(diào)價。由于該部分價值必須能夠
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