【文章內(nèi)容簡介】 60。 答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。 問5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。 問5車輛停放時停車人享有什么權(quán)利？應遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。 問5經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務費？ 答：目前，按照2000年3月市物價局和市國土房管局頒布的《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法（試行）》（京價房字[2000]163號），經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務費用分為兩部分： 物業(yè)管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。 物業(yè)管理服務費用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設施設備的小修。（綠化率30%以下），（綠化率30%以上）。 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。 問5普通住宅如何交納物業(yè)服務費？ 答：目前，按照市物價局、市房地局1997年6月頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價房[1997]196號），普通住宅的物業(yè)管理服務費分為兩部分： 一、住戶個人交費項目 1. 裝修房屋垃圾外運費 2. 保潔費 3. 保安費 4. 各項費用統(tǒng)收服務費 5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） 6. 機動車存車費 二. 產(chǎn)權(quán)人交費項目 1. 綠化費 2. 化糞池清掏費 3. 管理費 4. 小修費 5. 中修費 6. 大修費 7. 小區(qū)共用設施維修費 8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費 問5公房、安居房出售后，物業(yè)服務費用怎么交納？ 答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產(chǎn)權(quán)人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。 問60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務收費如何確定？ 答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務費采取市場調(diào)節(jié)價的定價形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價。 問6交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。 問6自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用怎么交？ 答：自用部位、自用設施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。 問6出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？ 答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 問6開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務費用。 問6公房上市后，物業(yè)服務費用如何交納？ 答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔交納物業(yè)服務費用的義務。物業(yè)服務費用由房屋購買人承擔。 問66：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？ 答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 問6物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務。 問6裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務費？ 答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務： 有健全的裝修管理服務制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 問6因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問70、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計？ 答：物業(yè)服務費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量進行考核，不對物業(yè)服務費用進行審計。 物業(yè)服務費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔，審計結(jié)果對雙方都有約束力。六、專項維修基金 問7建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！薄皩ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?問7專項維修資金的用途是什么？ 答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問7誰應交納商品住宅專項維修資金？ 答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應交納專項維修資金。 問7不交納專項維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 問7業(yè)主交納專項維修資金的標準是什么？ 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積后有變化的以結(jié)算價款為準）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。 問7業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ 答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ?。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。 問7小區(qū)里公有住房建立過專項維修資金嗎？ 答：公有住房售后維修資金由售房單位負責歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業(yè)委會管理，市住房資金管理中心負責監(jiān)督執(zhí)行。 問7專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進行管理與使用？ 答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務。 按照“專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設帳，核算到戶”的原則進行管理。 問7維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來說維修資金的使用應當遵循“年度普算制定維修計劃編制工程預算批準預算委托施工工程驗收分攤費用與支取資金公布賬目”的程序。 問80、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分攤使用維修資金。 問8支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時，業(yè)委會應提議續(xù)籌。籌集的標準和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分攤，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細戶。七、物業(yè)使用和維護 問8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問8因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。 問8業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問8業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 問8能否在房屋樓頂架設廣告牌? 答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 問8業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業(yè)主（臨時）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 問8鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。 問8物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。 問90、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)