【正文】 中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。 購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時公約。例如,業(yè)主臨時公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時公約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。 問1什么是業(yè)主大會？ ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； （1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。 問4業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 問4業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責任等。 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 （1）主梯6：0024：00不間斷運行，0：006：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客； （4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 問5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？ 問5經(jīng)濟適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費？ 3. 管理費 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護費用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查?！?答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當遵循“年度普算制定維修計劃編制工程預(yù)算批準預(yù)算委托施工工程驗收分攤費用與支取資金公布賬目”的程序?；I集的標準和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分攤，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細戶。 問8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 問8業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 問8物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責維護？ 問9業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。 問9住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 問 100、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。 　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。 　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。 　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。 　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。為貫徹實施《條例》，我市正在起草制定本市物業(yè)管理辦法。2．投票權(quán)的確定。2．刻制印章。業(yè)主大會會議可以授權(quán)業(yè)主委員會依法組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。區(qū)、縣國土房管局對籌備組召開業(yè)主大會會議工作進行指導、監(jiān)督。 　　第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。 　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四章 物業(yè)管理服務(wù)　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 （3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責任等。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當配合。 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 問8因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問8支用維修資金時按什么原則分攤費用？ 答：公有住房售后維修資金由售房單位負責歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。 答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積后有變化的以結(jié)算價款為準）。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當退還押金。 6. 大修費 2. 化糞池清掏費同時停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示；業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 答：是的。 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 （2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （5）業(yè)主大會賦予的其他職責。 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會同街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費用。 問 違反業(yè)主臨時公約怎么處理？ 問 業(yè)主臨時公約具有什么作用？ 答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時公約。二、購房時應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項 問 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理： 編寫說明 問 為什么要實施物業(yè)管理？　 問 購房時應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項？ 問1如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 問3業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 問3新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 問業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ （2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 （4）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。 一、住戶個人交費項目 4. 各項費用統(tǒng)收服務(wù)費 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。 問7業(yè)主交納專項維修資金的標準是什么？ 問7小區(qū)里公有住房建立過專項維修資金嗎？ 按照“專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進行管理。 問8鄰居占用了公共樓道怎么辦？為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 （2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；第二章 業(yè)主及業(yè)主大會　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。 　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處１０００元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。業(yè)主委員會委員人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)；首次業(yè)主委員會會議應(yīng)推選主任委員1人，作為業(yè)主委員會會議的召集人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居委會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。此后召開業(yè)主大會會議，業(yè)主投票權(quán)的計算方式按首次業(yè)主大會會議制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》執(zhí)行。二、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會成立按以下規(guī)定進行組織和籌備： 1．《條例》施行前已組建的物業(yè)管理委員會，應(yīng)當按照《條例》要求，在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下統(tǒng)稱街道辦事處）和區(qū)縣國土房管局指導下，與社區(qū)居委會共同組織召開業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會；或經(jīng)業(yè)主大會同意，將原物業(yè)管理委員會變更為“業(yè)主委員會”，制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》或?qū)ⅰ段飿I(yè)管理委員會章程》修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》，制定《業(yè)主公約》。 　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款３０％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。 　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 　　第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘