【文章內(nèi)容簡介】 已經(jīng)退回； 達到政府職能部門及公司的驗收標(biāo)準(zhǔn)；費用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件； 商戶退款申請及證明達到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明；以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： ，財務(wù)部查實后，要求押金保證金交款人書面聲明原收據(jù)作廢，收據(jù)原件持有人及第三方持有人無權(quán)再次向商管公司申請退還押金保證金，并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟糾紛。丟失人為個人的，需在證明上簽名并加蓋手??；如丟失人為 法人性質(zhì)，需提供自己開具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。 原交款人為個人的，由原交款人出具書面委托書；原交款 是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。為了規(guī)避風(fēng)險，商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn)讓，非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 退還押金保證金的審批流程及審核要點 押金保證金退還流程（圖 310）提交保證金收款收據(jù)、委托文書、合同或 經(jīng)營結(jié)束證明、身份證明審核業(yè)主提供的文件真實完整性、保證期 是否到期、應(yīng)收費用清算裝修押金、電費電卡押金、物管費押金的 等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能 源費結(jié)算費用是否重復(fù)退還，核實票據(jù)的真實性及 完整性走付款審批流程付款審批，付款同時收回停車卡、電卡、 工作證等業(yè)主申請住宅客服審核如需要工程人員審核財務(wù)部復(fù)核 審批流程各環(huán)節(jié)審核要點1)業(yè)主提出退款申請時，應(yīng)按以上要求業(yè)主提交相關(guān)退還押金保證金的所有憑證。2)住宅客服審核要點:是否符合退款條件,相關(guān)證明文件是否完整,對客戶提供的資料 進行初步審核，對相關(guān)費用進行清算，并協(xié)助客戶辦理相關(guān)審批流程。3）工程人員審核要點（如需要）：對于裝修押金、電卡電費押金、物管費押金等的退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費及能源費用是否清算完畢。4）財務(wù)部審核要點：重點復(fù)核票據(jù)的真實性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對費用的清算，核實退款人身份信息等。5)押金保證金退還時領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品 并保證完整。公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。 業(yè)主申請退還押金保證時，必須出具身份證明。財務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項時，必須再次對身份證明原件進行核對，核對無誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項；押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個人身份證明領(lǐng)取。6 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 多種經(jīng)營定義 多種經(jīng)營是指物業(yè)公司利用銷售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進行經(jīng)營活動，收取場 地管理費的一種經(jīng)營方式。具體包括電梯轎廂與燈箱廣告、房地產(chǎn)中介、家政服務(wù)、環(huán)保物 資回收、倉庫租賃、臨時促銷等。 銷售物業(yè)鼓勵開展多種經(jīng)營創(chuàng)收。 多種經(jīng)營管理要點與現(xiàn)場管理 管理要點 參與點位規(guī)劃、價格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進場手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計及收入確認(rèn)原則等。 現(xiàn)場管理 對于已繳費的多種經(jīng)營戶，由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營許可證，注明其點位、經(jīng)營項目及繳費有效期。 多種經(jīng)營收費（圖 36） 收費時間節(jié)點控制 多種經(jīng)營嚴(yán)格執(zhí)行先交費、后進場的收費方式 收費內(nèi)容控制包括場地占用費、能耗費、保潔費、出入證工本費及押金等。 收費要點控制1）多種經(jīng)營收費需業(yè)務(wù)部門按合同約定或者收費標(biāo)準(zhǔn)開具收費告知單；2）客服/收費員確認(rèn)收費標(biāo)準(zhǔn)無誤后按收費告知單開具票據(jù)并收費；3）確認(rèn)費用收取后，方能允許客戶進場。4）占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營活動，必須支付相當(dāng)于兩個月 使用費的押金。5）財務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營收費臺帳，日清日結(jié)。7 廣告業(yè)務(wù)管理 廣告收入是指規(guī)劃內(nèi)廣告位收入。包括外墻廣告和樓頂廣告。銷售物業(yè)鼓勵開展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。 廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制 廣告收入經(jīng)營方式:整體外包、自行招商。 整體外包關(guān)注點：1）外包合同收費中能源費是否單獨收取；2）收入收取期間；3) 收入增長比率；4）合作公司經(jīng)營狀況。 自行招商關(guān)注點：1）了解市場行情，進行市場調(diào)查；2）收入額度是否達到招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3）簽訂合同時，收費項目應(yīng)注明是場地管理費。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。8 增值收費業(yè)務(wù)管理 增值收費業(yè)務(wù)概述 物業(yè)增值收費業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物 業(yè)管理服務(wù)項目及衍生性服務(wù)項目，達到或超越《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的服務(wù)質(zhì)量要 求，提供產(chǎn)品本身以外的服務(wù)給顧客，使得產(chǎn)品的價值增加，取得經(jīng)濟和社會效益共同增值 的一種服務(wù)方式。依托所服務(wù)的物業(yè)場所開展多種經(jīng)營就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。 物業(yè)增值收費業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費、垃圾清運費、通訊服務(wù)收 入、出入證工本費收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。 收費公示制度 公示制度：將各項收費標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費、 水費、電費、供暖費、停車費、物業(yè)增值服務(wù)等收費標(biāo)準(zhǔn)。并公布集團服務(wù)投訴電話： 4008101090。 溫馨提示：在收費室設(shè)置“溫馨提示”標(biāo)識：交費后，請您索要正式收據(jù)或發(fā)票（票樣附后），如索要不成，請撥打財務(wù)監(jiān)督電話：*********。 收入的確認(rèn) 收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制 收入確認(rèn)的原則：實質(zhì)重于形式 收入確認(rèn)的時間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時收費，依據(jù)收入確認(rèn) 的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項的同時開具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。開具繳費單開票員審核繳費單金額的正確性開具票據(jù)開票員根據(jù)繳費單開具票據(jù)并將報銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員收費審核 .業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費項目開具繳費單收 費 收款員根據(jù)票據(jù)收款業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費票據(jù)提供增值服務(wù)提供增值服務(wù) 收費審核1)開票員審核繳費單上服務(wù)項目與收費項目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)、已 經(jīng)簽訂的收費合同填寫。2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否正確、審批權(quán)限是否齊全。3)業(yè)務(wù)部門實施服務(wù)前必須查看繳費票據(jù)，確認(rèn)客戶已經(jīng)繳費。4)每日由收款員、出納對當(dāng)天票款進行核對，會計記賬時應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。5)財務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于 20%。 票據(jù)監(jiān)控1)領(lǐng)用：票據(jù)由財務(wù)部統(tǒng)一管理，領(lǐng)用采取以舊換新的方式，建立《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》， 收款員到財務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上簽收。2)使用：收款員根據(jù)實際繳費金額開具收據(jù)交付客戶作為繳費依據(jù)。收據(jù)更換發(fā)票時， 需由客戶提供原始收據(jù)，經(jīng)收款員檢查無誤后予以更換，并同當(dāng)日《收款日報表》一起交財 務(wù)部進行票據(jù)核銷。3)核銷：對已使用整本票據(jù)，及時進行核銷。每日將當(dāng)天開具票據(jù)經(jīng)財務(wù)檢查后登記票 據(jù)使用臺帳。4)稽核：財務(wù)部定期、不定期檢查各管理處票據(jù)使用情況，對于未按要求使用票據(jù)的行 為，財務(wù)部及時予以糾正、制止。第二節(jié) 具體財務(wù)管理辦法1 財產(chǎn)保險投保及理賠 投保險種及投保范圍： 財產(chǎn)保險主要包括財產(chǎn)一切險、機器損壞險、公眾責(zé)任險及集團規(guī)定的其它險種。 住宅項目投保財產(chǎn)范圍原則上包括：自有產(chǎn)權(quán)的會所、幼兒園、鍋爐房、物業(yè)用房及公共設(shè)備等。公眾責(zé)任險范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。 投保期間 財產(chǎn)投保：當(dāng)年七月一日之前投保的，保險期限為自投保之日零時起至次年的六月 三十日二十四時止；當(dāng)年七月一日之后投保的，保險期限為自投保之日零時起至第三年的六 月三十日二十四時止，保費按實際發(fā)生天數(shù)計算。 財產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時至次年的六月三十日二十四時止為一個保險年 度。 新入伙項目的財產(chǎn)一切險、機器損壞險、公眾責(zé)任險均以入伙之日為保險期間起始 日。對于在提請 OA 審批時無法確定入伙日的，可酌情提前保險起始日，但不得晚于實際入 伙日。 對于分批入伙的情況，財產(chǎn)一切險和機器損壞險應(yīng)分批投保，公眾責(zé)任險應(yīng)于首批 入伙時一次性投保各批次物業(yè)。 投續(xù)保流程 新增財產(chǎn)投保1） 新入伙項目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批，并確保入伙日前取得正式保 單。取得保單后，七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財務(wù) 部備案。2） 對于按照財產(chǎn)估值投保，取得財產(chǎn)實際價值后調(diào)整投保價值的，不屬于新增財產(chǎn)投 保，請參照續(xù)保流程。 財產(chǎn)續(xù)保1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)一下發(fā)關(guān)于財產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過 OA 系統(tǒng)報商管總部保險領(lǐng)導(dǎo) 小組審批，6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險分支機構(gòu)，并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財產(chǎn)保險的緊密延續(xù)。3） 各續(xù)保公司取得正式保單后七日內(nèi)，將保單及發(fā)票掃描后上報股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財務(wù)部備案。 理賠及其后續(xù)管控 財務(wù)監(jiān)管1）建立財產(chǎn)保險報險、理賠臺賬2）與行政部保險臺賬核對；3）監(jiān)督業(yè)務(wù)部門及時報險、理賠； 保險檔案1）保險報險、理賠臺賬2）《出險通知書》、《索賠申請書》 保險墊付資金控制。1）保險公司已確定理賠金額之后方可墊付；2）墊付資金時需同時提供《出險通知單》、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗收單等明確保 險相關(guān)附件；3）按審批支付流程支付，財務(wù)部在保險臺賬中登記代墊事宜，及時跟進保險理賠情況。2 經(jīng)濟合同管理 經(jīng)濟業(yè)務(wù)合同分類業(yè)務(wù)分類編號合同類型備注收入01物業(yè)管理合同02多種經(jīng)營合同03廣告位合同04租賃合同支出05保潔合同06綠化合同07垃圾清運合同08資本性支出合同09保險合同10媒體發(fā)布合同11物料采購合同12企劃制作合同其它13其它合同 合同簽訂主體，根據(jù)“誰受益、誰簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。其他要求參考《財務(wù)操作指引》。3 工程材料管理 計劃審批 計劃審批分為月度計劃采購和緊急零星采購。 采購計劃必須經(jīng)采購部門負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理審批后方可實施采購。 對于緊急零星采購申請時須詳細(xì)說明理由每月緊急采購總額不得超過當(dāng)月采購計劃 的 10%。 每月,行政部必須將所有簽字版的采購計劃報送一份財務(wù)部備案。 計劃采購 行政部為采購實施部門，財務(wù)部為采購的監(jiān)督部門。 采購人員必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的采購計劃實施采購。 正常性工程材料的采購應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購，原則上同一工程材料的供應(yīng)商不少于三家。 政府、企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強的工程材料，在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進 行購買。 已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒有包含的工程材料，從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進行采購，如金額超過 5,000 元的，需要在合格供方名錄里選擇三家公司進行比價后，選擇一家 進行采購。 除結(jié)算起點（1000 元）以內(nèi)的零星采購?fù)?，均采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。 入庫審核要點 行政部權(quán)責(zé)1） 行政部設(shè)專職或兼職采購人員與保管人員。物料入庫應(yīng)遵循采購人員與保管人員相 分離原則。2） 保管人員應(yīng)核對物資數(shù)量、規(guī)格、型號與采購計劃、送貨單、發(fā)票是否相符，如有 不符事項保管人員有權(quán)拒收物料。如需第三方檢驗的，應(yīng)當(dāng)由具備檢驗資格的第三方出具證 明。3）驗收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認(rèn)。4） 保管人員對驗收合格的物料開具《入庫單》（根據(jù)實際情況購買或印制），并根據(jù)《入 庫單》登記材料保管明細(xì)賬。 財務(wù)部權(quán)責(zé)1） 財務(wù)部指定人員負(fù)責(zé)對庫房進行監(jiān)盤。2）審核采購的材料是否在采購計劃范圍內(nèi)。3） 審核采購計劃、送貨清單中的材料價格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。4） 審核《入庫單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫金額相符。5）財務(wù)報銷時應(yīng)核對采購計劃，采購計劃、發(fā)票、供貨清單及入庫票是付款的必備依 據(jù)；緊急采購應(yīng)補辦入庫手續(xù)，方可報銷。 出庫審核要點 保管人員審核是否有《工程作業(yè)單》（根據(jù)實際情況自制或購買），審批簽字手續(xù)是否 合規(guī)，《出庫單》上的品名、數(shù)量填寫無誤后，方可辦理出庫。 財務(wù)人員審核《出庫單》（自制或購買）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人、保管人員簽字是否齊全，品名、數(shù)量、單價填寫是否完整。 稽核要點 保管人員應(yīng)于每月 25 日將符合財務(wù)要求的出入庫報表、《出庫單》上報財務(wù)部。每月 末，財務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫單》、《工程作業(yè)單》、《材料保管明細(xì)賬》（根據(jù)實際情況自制） 和《庫存材料明細(xì)表》(附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實際庫存數(shù)。 財務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫單和《庫存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費用或往來賬。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財務(wù)部應(yīng)會同行政部對工程材料進行全面清查盤點，《材料保管明細(xì)賬》和《庫存材料明細(xì)表》賬存數(shù)量與實盤數(shù)量是否一致。 檔案管理要點 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工程作業(yè)單》、《出庫單》、《庫存材料明細(xì)表》整 理裝訂成冊并歸檔保存。根據(jù)采購計劃實施 采 購保 管 人 員 留 存《入 庫 單 》記 賬 聯(lián) 及 財 務(wù) 聯(lián)入 賬圖31 5 入 庫 流 程采 購 人 員行 政 部 門 負(fù) 責(zé) 人保 管 人 員財 務(wù) 人 員取 得正 規(guī) 發(fā) 票 、貨 運 票 據(jù)、質(zhì) 檢 票 據(jù) 、