【正文】 目 錄第一章 會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作 1第二節(jié) 會(huì)計(jì)科目使用說明 11 主要會(huì)計(jì)政策 12 科目設(shè)置原則及使用說明 1第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化 21 建立賬簿 22 分配權(quán)限 33 反結(jié)賬 3第三節(jié) 稅費(fèi)管理 31 企業(yè)所得稅 42 營(yíng)業(yè)稅 43 印花稅 44 其他稅種 6第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 71 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理 72 停車場(chǎng)管理 93 能源費(fèi)管理 134 工程維保業(yè)務(wù) 155 押金、保證金管理 186 多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理 217 廣告業(yè)務(wù)管理 228 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理 23第二節(jié) 具體財(cái)務(wù)管理辦法 251 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠 252 經(jīng)濟(jì)合同管理 2765 / 683 工程材料管理 274 物業(yè)公司入伙流程 325 物業(yè)公司撤管管理 43附件：物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目表 46本手冊(cè)適用于物業(yè)公司核算的各類銷售型物業(yè)，包括塔樓、室外步行街、住宅及其他銷 售型物業(yè)。第一章 會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作參考《財(cái)務(wù)操作指引》。第二節(jié) 會(huì)計(jì)科目使用說明1 主要會(huì)計(jì)政策 會(huì)計(jì)制度：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。 會(huì)計(jì)年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。 記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制，資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則遵循歷史成本原則。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計(jì)提壞賬，月度可不計(jì)提。期間計(jì)提比例1 年以內(nèi)1%12 年5%23 年10%35 年50%5 年以上100%2 科目設(shè)置原則及使用說明 遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及相關(guān)規(guī)定，滿足集團(tuán)總體要求，兼顧各公司經(jīng)營(yíng)個(gè)性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營(yíng)管理決策的財(cái)務(wù)信息支持。 一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除,四至六級(jí)科目可根據(jù) 自身實(shí)際情況修訂，但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)，輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè)定，各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下：OA 流程：經(jīng)辦人地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)置明細(xì)科目。 輔助核算和臺(tái)帳設(shè)置應(yīng)互為補(bǔ)充，避免重復(fù)勞動(dòng)。 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費(fèi)要求設(shè)立臺(tái)帳進(jìn)行管理，臺(tái)帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件?？颇亢怂阒小皯?yīng)收賬款物業(yè)管理收入”，“預(yù)收賬款物業(yè)管理收 入”不再進(jìn)行輔助核算。 公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系的職工薪酬一律在管理費(fèi)用核算，但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本安全保衛(wèi)費(fèi)”里核算。 能源費(fèi)須在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本能源費(fèi)”核算，預(yù)提費(fèi)用必須在“其 他應(yīng)付款預(yù)提費(fèi)用”核算，車輛費(fèi)用一律在“管理費(fèi)用”核算。 多種經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入其他經(jīng)營(yíng)收入除核算多種經(jīng)營(yíng)收入外，還應(yīng)核算工本價(jià)簽、垃圾 清運(yùn)費(fèi)等各類增值收入。第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化1 建立賬簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè)(大商業(yè))；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓， 寫字樓，住宅，底商，室外步行街等）。 對(duì)于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷售物業(yè)。 對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司兼管多個(gè)廣場(chǎng)的銷售物業(yè)的情況，應(yīng)區(qū)分廣場(chǎng)分別建立二級(jí)賬 套進(jìn)行核算。 新公司建賬流程新公司注冊(cè)成立，應(yīng)告知各公司行政啟動(dòng) OA 審批流程，把新公司的名稱、部門和人員 加入到集團(tuán)的組織機(jī)構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號(hào)后再申請(qǐng)建立賬簿、分配權(quán)限，申請(qǐng)時(shí) 需提供公司工商注冊(cè)名稱和賬簿啟用時(shí)間（工商注冊(cè)時(shí)間），并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掃描件及《萬(wàn) 達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表》。OA 流程：發(fā)起人公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶—商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部—商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部 二級(jí)賬套建賬流程物業(yè)公司需建立二級(jí)賬套的，由各公司財(cái)務(wù)部提請(qǐng) OA 建賬，并附《萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計(jì)表》。OA 流程同新公司建賬流程。 同一公司多個(gè)帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個(gè)銀行賬戶，并為每個(gè)賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級(jí)賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個(gè)二級(jí)帳套專用一個(gè)一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項(xiàng)應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。2 分配權(quán)限新員工入職、調(diào)動(dòng)、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動(dòng)，需提請(qǐng) OA 審批。具體流程及各 崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見《財(cái)務(wù)操作指引》。3 反結(jié)賬反結(jié)賬時(shí)需通過 OA 提交申請(qǐng)，寫明賬套名稱和編碼、原因、調(diào)整的會(huì)計(jì)期間和憑證號(hào)。 審批順序：發(fā)起人公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人—商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶商管地產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié) 稅費(fèi)管理各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計(jì)繳及申報(bào)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為各公司納稅申報(bào)第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報(bào)情況。1 企業(yè)所得稅 總分機(jī)構(gòu)納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實(shí)際盈虧情況納稅申報(bào)。 通過預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 一次性從項(xiàng)目公司取得的開辦費(fèi)收入，應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開辦費(fèi)合同期限， 合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項(xiàng)目公司申請(qǐng)款項(xiàng)。 季度末可以通過計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。2 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天，即遵循現(xiàn)金收付制，并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。 垃圾清運(yùn)費(fèi)分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。 水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照代收代付處理。 房產(chǎn)稅及土地使用稅：原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅，如需繳納則 須上報(bào)總部處理。3 印花稅 原則上以下合同無(wú)需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議——屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。 消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同——維保合同，由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬合同。常見于工程部。 演出合同、活動(dòng)協(xié)作合同——其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見于企劃部。 招聘信息發(fā)布合同——不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于行政部。 電話信息登記發(fā)布合同——屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。常見于行政部。 體檢合作協(xié)議——印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見于行政部。 稅審合同、律師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同——一般的會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見于財(cái)務(wù)部。 商管/物業(yè)公司常見涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率：序號(hào)適應(yīng)稅目常見涉稅合同稅率1購(gòu)銷合同物資物品采購(gòu)合同。按購(gòu)銷金額 ‰貼花2加工承攬合同企劃部的各類設(shè)計(jì)合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項(xiàng)目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測(cè)合同； 物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造合同、測(cè)試合同。按加工或承攬收入 ‰貼花3財(cái)產(chǎn)租賃合同停車場(chǎng)租用合同，租戶答謝會(huì)場(chǎng)地租賃合同，辦公用房租賃合同。按租賃金額 1‰貼花。稅額不足1 元，按 1 元貼花4財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同車輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。按保險(xiǎn)費(fèi)收入 1‰貼花5權(quán)利、許可證照工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。按件貼花 5 元4 其他稅種日常稅務(wù)處理原則參考《財(cái)務(wù)操作指引》。第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和申報(bào) 物業(yè)公司應(yīng)積極與項(xiàng)目公司溝通，開盤前 1 個(gè)月須完成物業(yè)管理成本的測(cè)算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金，且在未來 3 年間能夠滿足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，分別測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷售型寫字樓等銷售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫字樓項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立于其它業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算， 包括但不限于供冷季、供暖季的供給總天數(shù)、每天供給時(shí)間等，設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)， 特別是基層崗位，建議采取綜合工時(shí)制，本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置；豪宅和甲級(jí)寫字樓的 關(guān)鍵部門，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進(jìn)行初步評(píng) 審，評(píng)審合格后報(bào)商管總部審批，流程為：經(jīng)辦人→總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對(duì)接人審核→ 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后，方可與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì) 接評(píng)審，溝通無(wú)異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報(bào)審 批。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，當(dāng)?shù)厣坦?物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部門（如房管局物業(yè)科）辦理備案手續(xù)，與項(xiàng)目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同 時(shí)還要考慮項(xiàng)目公司售樓時(shí)承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批 通過，而商住樓只需物價(jià)局備案。 收費(fèi)注意事項(xiàng) 物業(yè)公司收費(fèi)范圍項(xiàng)目收費(fèi)范圍收費(fèi)面積費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注住宅物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算精裝式公寓物業(yè)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算寫字樓物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算室外步行街物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算注：一般物業(yè)費(fèi)應(yīng)包含電梯費(fèi)和公攤能耗費(fèi) 收費(fèi)人員至少兩人，票款分離，負(fù)責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、建筑垃圾 清運(yùn)費(fèi)，具體根據(jù)各地實(shí)際情況而定。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項(xiàng)目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。 提前入伙的，因提前入伙期內(nèi)的物管費(fèi)無(wú)法向業(yè)主收取，原則上項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費(fèi)，因此須與項(xiàng)目公司書面確認(rèn)并明確物管費(fèi)承擔(dān)問題。 由于項(xiàng)目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公 司承擔(dān)。 空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進(jìn)行收取。 爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請(qǐng)求，各公司必須對(duì)減免原因進(jìn)行復(fù)核。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)法收取的，各公司須向商管總部提交專題書面報(bào)告，由商 管總部最終裁定。1）因項(xiàng)目公司未按照入伙通知書約定時(shí)間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕承擔(dān)；2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕 承擔(dān)的；3）其他事項(xiàng)需要一事一議，通過專題書面報(bào)告報(bào)批。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn) 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)足額收取物管費(fèi)，統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況。當(dāng)期物管費(fèi)到期之前應(yīng)敦促相關(guān)部門及時(shí)催繳下期物管費(fèi)。 核算要求收 費(fèi) 開 票物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程圖物 業(yè) 部財(cái) 務(wù) 部收 費(fèi) 中 心業(yè) 主發(fā) 放 繳 費(fèi) 單繳 納 費(fèi) 用Y審 核NYYY物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入。 收費(fèi)流程圖建 立 基 礎(chǔ) 臺(tái) 賬Y填 制 繳 費(fèi) 單Y2 停車場(chǎng)管理 停車場(chǎng)收入確認(rèn) 正常臨時(shí)停車收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天 確認(rèn)收入。 預(yù)付費(fèi)停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費(fèi)日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。 管理要點(diǎn)及流程圖 收費(fèi)管理：客人離場(chǎng)到達(dá)崗?fù)r(shí)，收費(fèi)員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額，先把發(fā)票撕好，遞給客人發(fā)票的同時(shí)告訴客人應(yīng)交金額，待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行。嚴(yán)禁先收錢，后給發(fā)票的行為；每個(gè)收費(fèi)員從使用其電腦卡號(hào)、密碼開始收費(fèi) 到退出改由另一收費(fèi)員電腦卡號(hào)登陸為一個(gè)收費(fèi)周期，每個(gè)收費(fèi)周期的始末都需填寫“停車 場(chǎng)日?qǐng)?bào)表”。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè) 款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。 財(cái)務(wù)收費(fèi)稽核