【正文】 目 錄第一章 會計核算指引第一節(jié) 會計基礎(chǔ)工作 1第二節(jié) 會計科目使用說明 11 主要會計政策 12 科目設(shè)置原則及使用說明 1第三節(jié) 會計電算化 21 建立賬簿 22 分配權(quán)限 33 反結(jié)賬 3第三節(jié) 稅費管理 31 企業(yè)所得稅 42 營業(yè)稅 43 印花稅 44 其他稅種 6第二章 財務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 71 物業(yè)服務(wù)費管理 72 停車場管理 93 能源費管理 134 工程維保業(yè)務(wù) 155 押金、保證金管理 186 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 217 廣告業(yè)務(wù)管理 228 增值收費業(yè)務(wù)管理 23第二節(jié) 具體財務(wù)管理辦法 251 財產(chǎn)保險投保及理賠 252 經(jīng)濟合同管理 2765 / 683 工程材料管理 274 物業(yè)公司入伙流程 325 物業(yè)公司撤管管理 43附件：物業(yè)公司標準科目表 46本手冊適用于物業(yè)公司核算的各類銷售型物業(yè)，包括塔樓、室外步行街、住宅及其他銷 售型物業(yè)。第一章 會計核算指引第一節(jié) 會計基礎(chǔ)工作參考《財務(wù)操作指引》。第二節(jié) 會計科目使用說明1 主要會計政策 會計制度：《企業(yè)會計準則》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。 會計年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。 記賬基礎(chǔ)和計價原則：記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制，資產(chǎn)的計價原則遵循歷史成本原則。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計提壞賬，月度可不計提。期間計提比例1 年以內(nèi)1%12 年5%23 年10%35 年50%5 年以上100%2 科目設(shè)置原則及使用說明 遵循《企業(yè)會計準則》及相關(guān)規(guī)定，滿足集團總體要求，兼顧各公司經(jīng)營個性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會計科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營管理決策的財務(wù)信息支持。 一級至三級科目由集團統(tǒng)一設(shè)置，下級公司不能修改或刪除,四至六級科目可根據(jù) 自身實際情況修訂，但需上報商管總部財務(wù)部批準，輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè)定，各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下：OA 流程：經(jīng)辦人地方公司財務(wù)負責(zé)人商管總部財務(wù)部經(jīng)理 明細科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項方可設(shè)置明細科目。 輔助核算和臺帳設(shè)置應(yīng)互為補充，避免重復(fù)勞動。 物業(yè)公司標準科目體系詳見附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費要求設(shè)立臺帳進行管理，臺帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進行明細登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件?？颇亢怂阒小皯?yīng)收賬款物業(yè)管理收入”，“預(yù)收賬款物業(yè)管理收 入”不再進行輔助核算。 公司簽訂勞動關(guān)系的職工薪酬一律在管理費用核算，但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營業(yè)務(wù)成本安全保衛(wèi)費”里核算。 能源費須在“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本能源費”核算，預(yù)提費用必須在“其 他應(yīng)付款預(yù)提費用”核算，車輛費用一律在“管理費用”核算。 多種經(jīng)營收入應(yīng)在“主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入其他經(jīng)營收入”核算。 物業(yè)經(jīng)營收入其他經(jīng)營收入除核算多種經(jīng)營收入外，還應(yīng)核算工本價簽、垃圾 清運費等各類增值收入。第三節(jié) 會計電算化1 建立賬簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè)(大商業(yè))；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓， 寫字樓，住宅，底商，室外步行街等）。 對于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級賬套核算銷售物業(yè)。 對于一個物業(yè)公司兼管多個廣場的銷售物業(yè)的情況，應(yīng)區(qū)分廣場分別建立二級賬 套進行核算。 新公司建賬流程新公司注冊成立，應(yīng)告知各公司行政啟動 OA 審批流程，把新公司的名稱、部門和人員 加入到集團的組織機構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號后再申請建立賬簿、分配權(quán)限，申請時 需提供公司工商注冊名稱和賬簿啟用時間（工商注冊時間），并附營業(yè)執(zhí)照副本掃描件及《萬 達集團財務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計表》。OA 流程：發(fā)起人公司財務(wù)負責(zé)人—商管總部財務(wù)部副總經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶—商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部—商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部 二級賬套建賬流程物業(yè)公司需建立二級賬套的，由各公司財務(wù)部提請 OA 建賬，并附《萬達集團財務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計表》。OA 流程同新公司建賬流程。 同一公司多個帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個銀行賬戶，并為每個賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個二級帳套專用一個一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。2 分配權(quán)限新員工入職、調(diào)動、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動，需提請 OA 審批。具體流程及各 崗位財務(wù)人員權(quán)限分配見《財務(wù)操作指引》。3 反結(jié)賬反結(jié)賬時需通過 OA 提交申請，寫明賬套名稱和編碼、原因、調(diào)整的會計期間和憑證號。 審批順序：發(fā)起人公司財務(wù)負責(zé)人—商管總部財務(wù)部負責(zé)人—商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶商管地產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié) 稅費管理各公司應(yīng)嚴格按照稅法要求納稅計繳及申報。財務(wù)負責(zé)人為各公司納稅申報第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報情況。1 企業(yè)所得稅 總分機構(gòu)納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在地稅務(wù)局溝通，暫按獨立核算納稅人申報納稅。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實際盈虧情況納稅申報。 通過預(yù)收款項的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 一次性從項目公司取得的開辦費收入，應(yīng)根據(jù)用款進度且結(jié)合開辦費合同期限， 合理確認收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項目公司申請款項。 季度末可以通過計提費用、壞賬準備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。2 營業(yè)稅 營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間原則上應(yīng)為收訖營業(yè)款項的當(dāng)天，即遵循現(xiàn)金收付制，并據(jù) 此進行相關(guān)發(fā)票的開制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報總部處理。 垃圾清運費分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營業(yè)稅金及附加。 水、電、集中供暖等能源費須按照代收代付處理。 房產(chǎn)稅及土地使用稅：原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅，如需繳納則 須上報總部處理。3 印花稅 原則上以下合同無需貼花，特殊情況須上報總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議——屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。 消防器材維護保養(yǎng)合同——維保合同，由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬合同。常見于工程部。 演出合同、活動協(xié)作合同——其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見于企劃部。 招聘信息發(fā)布合同——不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于行政部。 電話信息登記發(fā)布合同——屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。常見于行政部。 體檢合作協(xié)議——印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見于行政部。 稅審合同、律師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同——一般的會計、審計、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見于財務(wù)部。 商管/物業(yè)公司常見涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率：序號適應(yīng)稅目常見涉稅合同稅率1購銷合同物資物品采購合同。按購銷金額 ‰貼花2加工承攬合同企劃部的各類設(shè)計合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測合同； 物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造合同、測試合同。按加工或承攬收入 ‰貼花3財產(chǎn)租賃合同停車場租用合同，租戶答謝會場地租賃合同，辦公用房租賃合同。按租賃金額 1‰貼花。稅額不足1 元，按 1 元貼花4財產(chǎn)保險合同車輛險、機器損壞險、財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險。按保險費收入 1‰貼花5權(quán)利、許可證照工商營業(yè)執(zhí)照等。按件貼花 5 元4 其他稅種日常稅務(wù)處理原則參考《財務(wù)操作指引》。第二章 財務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制1 物業(yè)服務(wù)費管理 物業(yè)服務(wù)費標準的測算和申報 物業(yè)公司應(yīng)積極與項目公司溝通，開盤前 1 個月須完成物業(yè)管理成本的測算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費標準。物業(yè)服務(wù)費標準必須包含 10%的酬金，且在未來 3 年間能夠滿足 各項成本增長帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。 測算物業(yè)服務(wù)費時應(yīng)根據(jù)項目的不同業(yè)態(tài)，分別測算物業(yè)服務(wù)費標準，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷售型寫字樓等銷售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫字樓項目應(yīng)獨立于其它業(yè)態(tài)單獨測算。 物業(yè)服務(wù)費測算中的公共區(qū)域能源費一項，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測算， 包括但不限于供冷季、供暖季的供給總天數(shù)、每天供給時間等，設(shè)備的運行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點合理設(shè)定，確保日后此項成本的合理性。 物業(yè)服務(wù)費測算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國家和地方的勞動法規(guī)， 特別是基層崗位，建議采取綜合工時制，本著四包一的原則進行設(shè)置；豪宅和甲級寫字樓的 關(guān)鍵部門，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)費文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進行初步評 審，評審合格后報商管總部審批，流程為：經(jīng)辦人→總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對接人審核→ 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后，方可與當(dāng)?shù)仨椖抗緺I銷部對 接評審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報審 批。 物業(yè)服務(wù)費標準經(jīng)商管總部和項目管理中心各級領(lǐng)導(dǎo)批準后，當(dāng)?shù)厣坦?物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項目公司到所在城市相關(guān)管理部門（如房管局物業(yè)科）辦理備案手續(xù)，與項目公 司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)費的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費標準，同 時還要考慮項目公司售樓時承諾的收費標準；一般住宅樓的收費標準須經(jīng)所在區(qū)物價局審批 通過，而商住樓只需物價局備案。 收費注意事項 物業(yè)公司收費范圍項目收費范圍收費面積費用標準備注住宅物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算精裝式公寓物業(yè)費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算寫字樓物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算室外步行街物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算注：一般物業(yè)費應(yīng)包含電梯費和公攤能耗費 收費人員至少兩人，票款分離，負責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費、建筑垃圾 清運費，具體根據(jù)各地實際情況而定。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項服務(wù)已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費，因此須取得項目公司書面確認函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費信息。 提前入伙的，因提前入伙期內(nèi)的物管費無法向業(yè)主收取，原則上項目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費，因此須與項目公司書面確認并明確物管費承擔(dān)問題。 由于項目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項目公司的，物業(yè)服務(wù)費須由項目公 司承擔(dān)。 空置房物業(yè)服務(wù)費收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進行收取。 爭議物業(yè)服務(wù)費的審批流程 原則上不進行任何形式的物業(yè)服務(wù)費減免。 除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請求，各公司必須對減免原因進行復(fù)核。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費無法收取的，各公司須向商管總部提交專題書面報告，由商 管總部最終裁定。1）因項目公司未按照入伙通知書約定時間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕承擔(dān)；2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕 承擔(dān)的；3）其他事項需要一事一議，通過專題書面報告報批。 物業(yè)服務(wù)費管理要點 收費管理 按照物業(yè)收費標準，及時足額收取物管費，統(tǒng)計欠費情況。當(dāng)期物管費到期之前應(yīng)敦促相關(guān)部門及時催繳下期物管費。 核算要求收 費 開 票物業(yè)服務(wù)費收費流程圖物 業(yè) 部財 務(wù) 部收 費 中 心業(yè) 主發(fā) 放 繳 費 單繳 納 費 用Y審 核NYYY物業(yè)服務(wù)費原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入。 收費流程圖建 立 基 礎(chǔ) 臺 賬Y填 制 繳 費 單Y2 停車場管理 停車場收入確認 正常臨時停車收入的確認：依據(jù)每天的“臨時停車日收款報表”的金額，在當(dāng)天 確認收入。 預(yù)付費停車卡收入的確認：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費日當(dāng)天確認收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認收入。財務(wù)人員做好相應(yīng)臺帳管理。 管理要點及流程圖 收費管理：客人離場到達崗?fù)r，收費員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額，先把發(fā)票撕好，遞給客人發(fā)票的同時告訴客人應(yīng)交金額，待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行。嚴禁先收錢，后給發(fā)票的行為；每個收費員從使用其電腦卡號、密碼開始收費 到退出改由另一收費員電腦卡號登陸為一個收費周期，每個收費周期的始末都需填寫“停車 場日報表”。當(dāng)值人員需認真、完整填寫完表單上的所有項目，簽字確認后，連同當(dāng)班營業(yè) 款項投入投包保險柜中。 財務(wù)收費稽核