【正文】 保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3住房公積金負(fù)債貸2工會(huì)經(jīng)費(fèi)負(fù)債貸2職工教育經(jīng)費(fèi)負(fù)債貸2非貨幣性福利負(fù)債貸2辭退福利負(fù)債貸。 根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的清算報(bào)告進(jìn)行國(guó)地稅注銷。 債權(quán)債務(wù)清理后，注銷銀行賬戶，并將銀行余額全額轉(zhuǎn)給投資控股方。并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋 章，存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄載明。 物業(yè)公司與新物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施 設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)和交接，并制作查驗(yàn)記錄。 資產(chǎn)的移交注意事項(xiàng)：對(duì)項(xiàng)目公司移交的資產(chǎn)需全部移交新物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，對(duì)在物業(yè)持續(xù)期間購(gòu)買的固定資產(chǎn)交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行管理，對(duì)物業(yè)持續(xù) 期間的財(cái)務(wù)檔案統(tǒng)一交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行管理，以便日后查詢。撤管方案必須經(jīng)由物管部、財(cái) 務(wù)部復(fù)核，并經(jīng)股份公司總裁最終審批后方可撤管。業(yè)主簽名： 托管日期： 經(jīng)辦人：5 物業(yè)公司撤管管理為加強(qiáng)銷售物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事 人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的正常秩序，根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例在日常的 操作中應(yīng)注意以下事項(xiàng)： 撤管前準(zhǔn)備物業(yè)公司提出撤管申請(qǐng)，商管總部物業(yè)部接到申請(qǐng)后，進(jìn)行實(shí)地考察，同意撤管 后方可進(jìn)行清算處理。業(yè)主簽名： 托管日期： 經(jīng)辦人：業(yè)主托管鑰匙委托書（第二聯(lián)：業(yè)主） 記錄號(hào)：——————————： 年 月 日前，本人將 幢 層 室 的 入 戶 門 鑰 匙 把 交 托 管 ， 用 于 。業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項(xiàng)目公司：日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書業(yè)主托管鑰匙委托書（第一聯(lián)：物業(yè)管理處） 記錄號(hào)：——————————： 年 月 日前，本人將 幢 層 室 的 入 戶 門 鑰 匙 把 交 xxxx 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 托 管 ， 用 于 。 此表一式叁份，業(yè)主、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。 房屋驗(yàn)收表房號(hào)： 房屋驗(yàn)收表驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收情況建 筑 工 程天花墻面地面門窗強(qiáng) 弱 電插 座有線接入電話接入網(wǎng)絡(luò)接入其他空氣開關(guān)空開箱煙感、噴淋給排排水管水表、水閥燃?xì)夤芟涝O(shè)施其他水電表底度水表讀數(shù)電表讀數(shù)其他重要說(shuō)明：請(qǐng)業(yè)主對(duì)表中各項(xiàng)逐一驗(yàn)收，如有問題請(qǐng)將相關(guān)情況描述清楚。（見附件五）4驗(yàn)房組（項(xiàng)目公司派人現(xiàn)場(chǎng)參與）：?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至驗(yàn)房組后，驗(yàn)房人員協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收房屋，查驗(yàn)水、電、燃?xì)獗淼鹊讛?shù)；?驗(yàn)房人員指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收表》（見附件六）；?如有整改問題與業(yè)主簽署《業(yè)主托管鑰匙委托書》（見附件七）；④查驗(yàn)問題由驗(yàn)房組反饋?lái)?xiàng)目公司限期整改；⑤經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。（見附件一）?物業(yè)收費(fèi)組回收《房屋交接單》以確認(rèn)業(yè)主身份；④收費(fèi)員向業(yè)主收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；收費(fèi)員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費(fèi)等相關(guān)手續(xù)；經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 入伙流程確認(rèn)單入伙流程確認(rèn)單房號(hào)： 業(yè)主： 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容經(jīng)辦人備注1接待組：?由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部組織接待組確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主簽字：日期XXXX 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（蓋章）日期第 三 聯(lián)： 物 業(yè) 管 理 處留 存（第一聯(lián)：營(yíng)銷部 第二聯(lián)：財(cái)務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主信息登記表業(yè)主信息登記表房 號(hào)姓 名籍 貫建筑面積M2聯(lián)絡(luò)電話現(xiàn)居住地址（郵政地址）工作單位家 庭 成 員姓 名與業(yè)主關(guān)系籍 貫身份證號(hào)碼戶口所在地工作單位照片粘貼照片 1照片 2照片 3照片 4車輛號(hào)牌車型顏色停車位編號(hào)姓 名37 物品交付確認(rèn)書物品交付確認(rèn)書房號(hào)： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人收到 交付的關(guān)于 的房號(hào)以下物品：鑰匙 套 把服務(wù)指南業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認(rèn)書鑰匙交付確認(rèn)書單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。 集中入伙后工作集中入伙后，對(duì)零星業(yè)主的入伙，原則上仍要求項(xiàng)目公司與物業(yè)公司各司其職，但根據(jù) 實(shí)際情況，集中入伙后，項(xiàng)目公司若撤離該項(xiàng)目的，經(jīng)物業(yè)公司與項(xiàng)目公司協(xié)商后，可以將 未入伙業(yè)主清單及相關(guān)資料移交物業(yè)公司，由物業(yè)公司代開房產(chǎn)發(fā)票并代收相關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)退 房款等，物業(yè)公司應(yīng)定期與項(xiàng)目公司做好票據(jù)及款項(xiàng)的交接。4）及時(shí)準(zhǔn)確登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳（收費(fèi)日?qǐng)?bào)表可由此取數(shù)）。2）收費(fèi)員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)測(cè)算與收費(fèi)工作，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主產(chǎn)生的疑問進(jìn)行耐心解答，保證款項(xiàng) 的收繳準(zhǔn)確無(wú)誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。退面積差房款，僅限于退客戶支票。 集中入伙時(shí)工作流程 項(xiàng)目公司收費(fèi)組職責(zé)及流程：1）財(cái)務(wù)人員憑營(yíng)銷部開具并簽名的《房屋交接單》所列款項(xiàng)收款；2) 收款后，收款人員在《房屋交接單》財(cái)務(wù)簽字處簽字確認(rèn)。事先刻制好“物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)”，“日常維修費(fèi)” “垃圾清運(yùn) 費(fèi)”及收費(fèi)期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財(cái)務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋，并 做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。 入伙前一周左右足額購(gòu)置發(fā)票。 入伙前準(zhǔn)備工作 要求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部提供實(shí)測(cè)報(bào)告或簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì)，并根據(jù)此明細(xì) 表計(jì)算各業(yè)主首期應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。 如項(xiàng)目公司未達(dá)到入伙條件，集團(tuán)將會(huì)按制度追究項(xiàng)目公司的責(zé)任。 檔案管理要點(diǎn) 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工程作業(yè)單》、《出庫(kù)單》、《庫(kù)存材料明細(xì)表》整 理裝訂成冊(cè)并歸檔保存。 財(cái)務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫(kù)單和《庫(kù)存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用或往來(lái)賬。 稽核要點(diǎn) 保管人員應(yīng)于每月 25 日將符合財(cái)務(wù)要求的出入庫(kù)報(bào)表、《出庫(kù)單》上報(bào)財(cái)務(wù)部。 出庫(kù)審核要點(diǎn) 保管人員審核是否有《工程作業(yè)單》（根據(jù)實(shí)際情況自制或購(gòu)買），審批簽字手續(xù)是否 合規(guī)，《出庫(kù)單》上的品名、數(shù)量填寫無(wú)誤后，方可辦理出庫(kù)。4） 審核《入庫(kù)單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫(kù)金額相符。2）審核采購(gòu)的材料是否在采購(gòu)計(jì)劃范圍內(nèi)。4） 保管人員對(duì)驗(yàn)收合格的物料開具《入庫(kù)單》（根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)買或印制），并根據(jù)《入 庫(kù)單》登記材料保管明細(xì)賬。如需第三方檢驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)由具備檢驗(yàn)資格的第三方出具證 明。物料入庫(kù)應(yīng)遵循采購(gòu)人員與保管人員相 分離原則。 除結(jié)算起點(diǎn)（1000 元）以內(nèi)的零星采購(gòu)?fù)?，均采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。 政府、企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強(qiáng)的工程材料，在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進(jìn) 行購(gòu)買。 采購(gòu)人員必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施采購(gòu)。 每月,行政部必須將所有簽字版的采購(gòu)計(jì)劃報(bào)送一份財(cái)務(wù)部備案。 采購(gòu)計(jì)劃必須經(jīng)采購(gòu)部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理審批后方可實(shí)施采購(gòu)。其他要求參考《財(cái)務(wù)操作指引》。1）保險(xiǎn)公司已確定理賠金額之后方可墊付；2）墊付資金時(shí)需同時(shí)提供《出險(xiǎn)通知單》、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗(yàn)收單等明確保 險(xiǎn)相關(guān)附件；3）按審批支付流程支付，財(cái)務(wù)部在保險(xiǎn)臺(tái)賬中登記代墊事宜，及時(shí)跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠情況。3） 各續(xù)保公司取得正式保單后七日內(nèi)，將保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財(cái)務(wù)部備案。 財(cái)產(chǎn)續(xù)保1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)一下發(fā)關(guān)于財(cái)產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。取得保單后，七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù) 部備案。 對(duì)于分批入伙的情況，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和機(jī)器損壞險(xiǎn)應(yīng)分批投保，公眾責(zé)任險(xiǎn)應(yīng)于首批 入伙時(shí)一次性投保各批次物業(yè)。 新入伙項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)均以入伙之日為保險(xiǎn)期間起始 日。 投保期間 財(cái)產(chǎn)投保：當(dāng)年七月一日之前投保的，保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至次年的六月 三十日二十四時(shí)止；當(dāng)年七月一日之后投保的，保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至第三年的六 月三十日二十四時(shí)止，保費(fèi)按實(shí)際發(fā)生天數(shù)計(jì)算。 住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括：自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所、幼兒園、鍋爐房、物業(yè)用房及公共設(shè)備等。4)稽核：財(cái)務(wù)部定期、不定期檢查各管理處票據(jù)使用情況，對(duì)于未按要求使用票據(jù)的行 為，財(cái)務(wù)部及時(shí)予以糾正、制止。3)核銷：對(duì)已使用整本票據(jù)，及時(shí)進(jìn)行核銷。2)使用：收款員根據(jù)實(shí)際繳費(fèi)金額開具收據(jù)交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。5)財(cái)務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于 20%。3)業(yè)務(wù)部門實(shí)施服務(wù)前必須查看繳費(fèi)票據(jù)，確認(rèn)客戶已經(jīng)繳費(fèi)。開具繳費(fèi)單開票員審核繳費(fèi)單金額的正確性開具票據(jù)開票員根據(jù)繳費(fèi)單開具票據(jù)并將報(bào)銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員收費(fèi)審核 .業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目開具繳費(fèi)單收 費(fèi) 收款員根據(jù)票據(jù)收款業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費(fèi)票據(jù)提供增值服務(wù)提供增值服務(wù) 收費(fèi)審核1)開票員審核繳費(fèi)單上服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)項(xiàng)目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、已 經(jīng)簽訂的收費(fèi)合同填寫。 溫馨提示：在收費(fèi)室設(shè)置“溫馨提示”標(biāo)識(shí)：交費(fèi)后，請(qǐng)您索要正式收據(jù)或發(fā)票（票樣附后），如索要不成，請(qǐng)撥打財(cái)務(wù)監(jiān)督電話：*********。 收費(fèi)公示制度 公示制度：將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費(fèi)、 水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依托所服務(wù)的物業(yè)場(chǎng)所開展多種經(jīng)營(yíng)就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。 整體外包關(guān)注點(diǎn)：1）外包合同收費(fèi)中能源費(fèi)是否單獨(dú)收取；2）收入收取期間；3) 收入增長(zhǎng)比率；4）合作公司經(jīng)營(yíng)狀況。銷售物業(yè)鼓勵(lì)開展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。7 廣告業(yè)務(wù)管理 廣告收入是指規(guī)劃內(nèi)廣告位收入。4）占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須支付相當(dāng)于兩個(gè)月 使用費(fèi)的押金。 多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（圖 36） 收費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制 多種經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格執(zhí)行先交費(fèi)、后進(jìn)場(chǎng)的收費(fèi)方式 收費(fèi)內(nèi)容控制包括場(chǎng)地占用費(fèi)、能耗費(fèi)、保潔費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金等。 多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理 管理要點(diǎn) 參與點(diǎn)位規(guī)劃、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計(jì)及收入確認(rèn)原則等。具體包括電梯轎廂與燈箱廣告、房地產(chǎn)中介、家政服務(wù)、環(huán)保物 資回收、倉(cāng)庫(kù)租賃、臨時(shí)促銷等。財(cái)務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項(xiàng)時(shí)，必須再次對(duì)身份證明原件進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項(xiàng)；押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個(gè)人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個(gè)人身份證明領(lǐng)取。公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。4）財(cái)務(wù)部審核要點(diǎn)：重點(diǎn)復(fù)核票據(jù)的真實(shí)性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對(duì)費(fèi)用的清算，核實(shí)退款人身份信息等。2)住宅客服審核要點(diǎn):是否符合退款條件,相關(guān)證明文件是否完整,對(duì)客戶提供的資料 進(jìn)行初步審核，對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行清算，并協(xié)助客戶辦理相關(guān)審批流程。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn)讓，非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制1)押金保證金退還條件： 合同終止；達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件； 商戶退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明；以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： ，財(cái)務(wù)部查實(shí)后，要求押金保證金交款人書面聲明原收據(jù)作廢，收據(jù)原件持有人及第三方持有人無(wú)權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證金，并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛。年 月原材料出庫(kù)匯總表部門：住宅管理處 共 1 頁(yè) 第 1 頁(yè)序號(hào)類別名稱規(guī)格/型號(hào)單位單價(jià)數(shù)量金額備注12345671庫(kù)管員： 部門經(jīng)理： 分管副總：5 押金、保證金管理 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重要工具。評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的 依據(jù)5） 合同約定的保證