【正文】 期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金6）付款須有完善的付款審批手續(xù)。（參見《工程物資管理》） 直接委托、招投標(biāo)采購（參見《采購操作指引》） 合同履行及監(jiān)督管理。特殊情況緊急采購（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑?露等）可以口頭請示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購后辦理書面申請。年 月份工程物料申購單序號類別品名規(guī)格單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注（對物料的特殊要求和說明）123456 對于緊急采購，必須事先申請，由公司總經(jīng)理審批后實施。 工程維保期后物業(yè)公司維保費支付流程款 項 支 付財 務(wù) 預(yù) 算物 料 采 購 招 標(biāo) 管 理合 同 簽 訂合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 維保材料采購計劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程維保計劃制定工程物料申購單。共用設(shè)施日常維修費應(yīng) 專款專用。共用設(shè)施日常維修是指對房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修。 共用設(shè)施日常維護(hù)費 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費由物業(yè)公司自行維修，并在日常經(jīng)營中支付維修維護(hù)費用。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。對工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問題及時記錄，并直接反饋到承建單位（需項目公司委托），督 促整改。 維保期內(nèi)工程維保 在物業(yè)的工程接管驗收階段，項目公司和物業(yè)公司要按《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》進(jìn)行移交接管，確保各分項工程完全滿足國家相關(guān)規(guī)范和使用的要求，對存在的問題要 及時督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。維修基金的使用，由物業(yè)管理公 司提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核、業(yè)主大會批準(zhǔn)后實施。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ?，定期接受業(yè)主大會和業(yè)主委員 會的檢查與監(jiān)督。條件具備的小 區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司代管。 公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時依法向購房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、大修、 更新、改造的儲備資金。如機(jī)房內(nèi)為多臺變壓器的，則可根據(jù)預(yù)估入住時間表，適當(dāng)停運 變壓器（變壓器停運后如需再度啟用，按國家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會產(chǎn)生費用，因 此變壓器的停運也需慎重，應(yīng)測算變壓器停運后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費用，權(quán)衡 利弊）。 工程部應(yīng)每月月末抄表，并將抄表結(jié)果反饋至財務(wù)部，財務(wù)部根據(jù)電費發(fā)票及抄 表數(shù)計提物業(yè)公司成本； 項目公司完成過戶后，欲結(jié)算前期墊付電費且電費發(fā)票為項目公司抬頭的，應(yīng)由 項目公司出具證明函件，持證明函件至當(dāng)?shù)仉娏Σ块T更改電費發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票（可更改抬頭） 項目公司減免其墊付電費的，應(yīng)沖減物業(yè)公司相應(yīng)期間內(nèi)已計提的能源費成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費。對于當(dāng)月欠費， 及時跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費力度。 客戶按時繳款，收費員根據(jù)繳費通知書核對金額無誤后，開具正式收據(jù)或發(fā)票， 交付客戶作為繳費依據(jù)。抄 表繳 費 通 知客 戶 繳 款登 記 臺 帳 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。無 誤 后 ， 開 具 正 式 票 據(jù) 。工程部每月定期抄表。3 能源費管理 項目公司將電表過戶前物業(yè)公司應(yīng)主動聯(lián)系項目公司過戶事宜，在整體入伙日十日之前，將電費戶名由項目公 司變更為物業(yè)公司，完成過戶事宜。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場1）如使用一套停車場收費系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項目公司進(jìn)行分成。、設(shè)備被損：收費員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車場主管并留 下車主、車輛，確保車道暢通，按公司規(guī)定要求車主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費員， 發(fā)票交還車主，再記錄存檔。故障期間，收費員要做好手動開閘記錄，并需停車場主 管現(xiàn)場確認(rèn)。 特殊事項處理制度、廢卡：當(dāng)天產(chǎn)生的廢卡，必須在當(dāng)天處理，處理完畢停車場主管和崗?fù)な召M員 兩人同時在特殊車輛登記表上簽字，確認(rèn)處理的時間和電腦產(chǎn)生的金額。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收到補(bǔ)填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明相關(guān)信息。 軍車警車：收費員須在“特殊車輛登記表“上登記完整信息及金額后，方可放行， 并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明相關(guān)信息。 存在消費免費停車現(xiàn)象時，收費員須收回客人的消費憑條，作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。根 據(jù)收 款 員 簽 收 的 《車 位 繳 費 單 》 ， 辦 理延 期款 項 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報 表N O審 核 延 期 的 截止 日 期Y E SN OY E S審 核 票 款 是 否相 符N OY E S核 銷 發(fā) 票 ，審 核表 單Y E S入 賬核 銷 發(fā) 票 、核 對 報 表 與 收 回 代 金 券正常臨時停車收費流程停 車 場 收 費 員停 車 場 統(tǒng) 計 員財 務(wù) 部 收 費 員財 務(wù) 部 出 納財 務(wù) 部 會 計掃 描 臨 時 停 車 卡，根 據(jù) 收 費 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費查 詢 收 費 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ，核 對 票 款，編 制 日 報 表核 對 上 交 的 票 款、日 報 表 ,款 項 送 存 銀 行核 對 銀 行 進(jìn) 賬 單、日 報 表N OY E S 停車場優(yōu)惠、減免收費等審批流程 適用范圍：對租金、車位管理費、購買車場代金券等的減免或優(yōu)惠。2）由財務(wù)部收費員于公司財務(wù)部整包領(lǐng)出，在財務(wù)部現(xiàn)場清點、編號后雙方登記確認(rèn)；3）停車場領(lǐng)班到財務(wù)部收費員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)；4）停車場領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個崗?fù)さ耐＼噲鍪召M員手中，并在一式二聯(lián)的“停 車場票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財務(wù)人員負(fù)責(zé)購買、領(lǐng)用、核銷。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫完表單上的所有項目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營業(yè) 款項投入投包保險柜中。 管理要點及流程圖 收費管理：客人離場到達(dá)崗?fù)r，收費員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額，先把發(fā)票撕好，遞給客人發(fā)票的同時告訴客人應(yīng)交金額，待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行。 預(yù)付費停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。 核算要求收 費 開 票物業(yè)服務(wù)費收費流程圖物 業(yè) 部財 務(wù) 部收 費 中 心業(yè) 主發(fā) 放 繳 費 單繳 納 費 用Y審 核NYYY物業(yè)服務(wù)費原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入。 物業(yè)服務(wù)費管理要點 收費管理 按照物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，及時足額收取物管費，統(tǒng)計欠費情況。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費無法收取的，各公司須向商管總部提交專題書面報告，由商 管總部最終裁定。 爭議物業(yè)服務(wù)費的審批流程 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費減免。 由于項目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項目公司的，物業(yè)服務(wù)費須由項目公 司承擔(dān)。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項服務(wù)已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費，因此須取得項目公司書面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費信息。物業(yè)服務(wù)費的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費標(biāo)準(zhǔn)，同 時還要考慮項目公司售樓時承諾的收費標(biāo)準(zhǔn)；一般住宅樓的收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價局審批 通過，而商住樓只需物價局備案。 物業(yè)服務(wù)費文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進(jìn)行初步評 審，評審合格后報商管總部審批，流程為：經(jīng)辦人→總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對接人審核→ 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后，方可與當(dāng)?shù)仨椖抗緺I銷部對 接評審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報審 批。 物業(yè)服務(wù)費測算中的公共區(qū)域能源費一項，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測算， 包括但不限于供冷季、供暖季的供給總天數(shù)、每天供給時間等，設(shè)備的運行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點合理設(shè)定，確保日后此項成本的合理性。物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金，且在未來 3 年間能夠滿足 各項成本增長帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。按件貼花 5 元4 其他稅種日常稅務(wù)處理原則參考《財務(wù)操作指引》。稅額不足1 元，按 1 元貼花4財產(chǎn)保險合同車輛險、機(jī)器損壞險、財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險。按加工或承攬收入 ‰貼花3財產(chǎn)租賃合同停車場租用合同，租戶答謝會場地租賃合同，辦公用房租賃合同。 商管/物業(yè)公司常見涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率：序號適應(yīng)稅目常見涉稅合同稅率1購銷合同物資物品采購合同。 稅審合同、律師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同——一般的會計、審計、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。 體檢合作協(xié)議——印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。 電話信息登記發(fā)布合同——屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。 招聘信息發(fā)布合同——不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見于工程部。 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。常見于物管部，大部分是階段性合同。 房產(chǎn)稅及土地使用稅：原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅，如需繳納則 須上報總部處理。 垃圾清運費分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營業(yè)稅金及附加。 季度末可以通過計提費用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。 通過預(yù)收款項的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。1 企業(yè)所得稅 總分機(jī)構(gòu)納稅問題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在地稅務(wù)局溝通，暫按獨立核算納稅人申報納稅。 審批順序：發(fā)起人公司財務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財務(wù)部負(fù)責(zé)人—商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶商管地產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié) 稅費管理各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計繳及申報。具體流程及各 崗位財務(wù)人員權(quán)限分配見《財務(wù)操作指引》。 同一公司多個帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個銀行賬戶，并為每個賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個二級帳套專用一個一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。OA 流程：發(fā)起人公司財務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財務(wù)部副總經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶—商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部—商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部 二級賬套建賬流程物業(yè)公司需建立二級賬套的，由各公司財務(wù)部提請 OA 建賬，并附《萬達(dá)集團(tuán)財務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計表》。 對于一個物業(yè)公司兼管多個廣場的銷售物業(yè)的情況，應(yīng)區(qū)分廣場分別建立二級賬 套進(jìn)行核算。第三節(jié) 會計電算化1 建立賬簿 建賬原則 原則上商管公司管理自持物業(yè)(大商業(yè))；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓， 寫字樓，住宅，底商，室外步行街等）。 多種經(jīng)營收入應(yīng)在“主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入其他經(jīng)營收入”核算。 公司簽訂勞動關(guān)系的職工薪酬一律在管理費用核算，但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營業(yè)務(wù)成本安全保衛(wèi)費”里核算。 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費要求設(shè)立臺帳進(jìn)行管理，臺帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件。 一級至三級科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級公司不能修改或刪除,四至六級科目可根據(jù) 自身實際情況修訂，但需上報商管總部財務(wù)部批準(zhǔn)，輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè)定，各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下：OA 流程：經(jīng)辦人地方公司財務(wù)負(fù)責(zé)人商管總部財務(wù)部經(jīng)理 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則： 只有使用頻率較大、金額較大的事項方可設(shè)置明細(xì)科目。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計提壞賬，月度可不計提。 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。第二節(jié) 會計科目使用說明1 主要會計政策 會計制度：《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。目 錄第一章 會計核算指引第一節(jié) 會計基礎(chǔ)工作 1第二節(jié) 會計科目使用說明 11 主要會計政策 12 科目設(shè)置原則及使用說明 1第三節(jié) 會計電算化 21 建立賬簿 22 分配權(quán)限 33 反結(jié)賬 3第三節(jié) 稅費管理 31 企業(yè)所得稅 42 營業(yè)稅 43 印花稅 44 其他稅種 6第二章 財務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 71 物業(yè)服務(wù)費管理 72 停車場管理 93 能源費管理 134 工程維保業(yè)務(wù) 155 押金、保證金管理 186 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 217 廣告業(yè)務(wù)管理 228 增值收費業(yè)務(wù)管理 23第二節(jié) 具體財務(wù)管理辦法 251 財產(chǎn)保險投保及理賠 252 經(jīng)濟(jì)合同管理 2765 / 683 工程材料管理 27