【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全部管理和服務(wù)工作整體轉(zhuǎn)托出去。如果整體轉(zhuǎn)托就意味著合同轉(zhuǎn)讓，其實(shí)是在“炒”物業(yè)管理項(xiàng)目從中漁利。物業(yè)管理項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)托無(wú)疑是在損害業(yè)主的利益，必須嚴(yán)格禁止。另外，《合同法》第四百條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對(duì)第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)托未經(jīng)同意的，受托人應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任，但在緊急情況下受托人為維護(hù)委托人利益需要轉(zhuǎn)移委托的除外”。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)在轉(zhuǎn)托某項(xiàng)服務(wù)之前應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)同意，如果業(yè)主大會(huì)同意只對(duì)選任環(huán)節(jié)和布置任務(wù)負(fù)責(zé)，否則要對(duì)轉(zhuǎn)托的第三人的所有行為負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)托專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容國(guó)家并無(wú)限制，常規(guī)服務(wù)中的任何一項(xiàng)都可以作為專項(xiàng)服務(wù)。但通常的做法是將某一大類服務(wù)作為專項(xiàng)服務(wù)，如：園林綠化、保安以及電梯維修等。（2）“專項(xiàng)服務(wù)”設(shè)定 物業(yè)管理企業(yè)承接了某物業(yè)管理區(qū)域后，為了滿足某些業(yè)主潛在需求而設(shè)定一些服務(wù)內(nèi)容。這些服務(wù)內(nèi)容是根據(jù)廣泛調(diào)查而確定的，大多是在常規(guī)服務(wù)范圍之外，如：接送學(xué)齡兒童上下學(xué)、組織“小飯桌”及房地產(chǎn)的中介服務(wù)等。設(shè)定某些“專項(xiàng)服務(wù)”必須深入調(diào)查，對(duì)于該項(xiàng)服務(wù)要有相對(duì)穩(wěn)定的潛在需求者，否則經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證。這兩種專項(xiàng)服務(wù)的區(qū)別就在于，前者服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)列入物業(yè)服務(wù)合同之中，是在常規(guī)服務(wù)范圍之內(nèi)的；后者服務(wù)對(duì)象是部分業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容未被列入物業(yè)服務(wù)合同之中，是在常規(guī)服務(wù)服務(wù)范圍之外的。3．特約服務(wù)特約服務(wù)是為了滿足個(gè)別業(yè)主的需求而提出的服務(wù)。其內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中和設(shè)定的專項(xiàng)服務(wù)中均未涉及，有些服務(wù)可能已經(jīng)屬于家政服務(wù)的范疇，而在使用物業(yè)的過程中又確有需求。特約服務(wù)的需求一般比較零星，很難形成一定規(guī)模。其區(qū)別在于，特約服務(wù)是服務(wù)于個(gè)別業(yè)主，并針對(duì)需求方委托的事務(wù)和具體的要求所進(jìn)行的服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)所設(shè)定的專項(xiàng)服務(wù)是針對(duì)業(yè)主中的部分群體，服務(wù)內(nèi)容是供給方預(yù)先設(shè)定的。（三）物業(yè)管理服務(wù)的分類國(guó)外的物業(yè)管理大多按管理標(biāo)的物的用途分類，主要分為商貿(mào)樓宇管理和住宅管理兩大類，住宅管理又可分為住宅租賃經(jīng)營(yíng)和多主樓宇管理。這里所說的商貿(mào)樓也不是通常認(rèn)為的商品交換的樓宇，而是包括了寫字樓、商店、工業(yè)樓宇以及一些康樂設(shè)施等。實(shí)際上把除住宅以外的所有房屋都?xì)w為商貿(mào)樓宇。許多國(guó)家的物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)范圍界定的十分清楚，因此物業(yè)管理公司也分為兩類。負(fù)責(zé)商貿(mào)樓宇物業(yè)管理的公司絕不接管住宅，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理的公司也不接管商貿(mào)樓。不交錯(cuò)管理并不是國(guó)家不允許，而是因?yàn)榧夹g(shù)含量不同使企業(yè)不愿意分散精力。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)恰恰相反，大的物業(yè)管理公司都是多種類型混合管理。一些行政管理規(guī)定中，也倡導(dǎo)多種物業(yè)歸由一個(gè)公司管理，如：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中規(guī)定：一級(jí)企業(yè)必須“管理兩種類型以上物業(yè)的企業(yè)”。我國(guó)的物業(yè)管理雖然也偶有租賃經(jīng)營(yíng)代理的業(yè)務(wù)，但并沒有形成一定規(guī)模。從行政管理的界限上看，租賃經(jīng)營(yíng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)部門管轄，和物業(yè)管理不是一個(gè)主管部門。因此，物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)代理業(yè)務(wù)目前還不屬于物業(yè)管理范疇之內(nèi)。但是對(duì)于某些物業(yè)的物業(yè)管理，租賃經(jīng)營(yíng)代理是無(wú)法避免的如：商廈、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)經(jīng)營(yíng)代理業(yè)務(wù)會(huì)越來(lái)越多地夾雜在物業(yè)管理之中。如何處理好相互之間的關(guān)系實(shí)現(xiàn)雙贏是一個(gè)值得探討的重要問題。（四）物業(yè)管理在諸多服務(wù)中的類別歸屬物業(yè)管理屬于一種服務(wù)，服務(wù)有若干種類型，物業(yè)管理中不同的服務(wù)內(nèi)容又分屬于不同的服務(wù)類型。為了后面表述方便，在這里先把物業(yè)管理各種服務(wù)的歸類分析清楚。1．服務(wù)的分類 服務(wù)活動(dòng)有多種類型，其分類方法觀點(diǎn)各異迄無(wú)定論。但任何一種分類方法都不是盡善盡美，不能滿足交集為零的科學(xué)分類原則。 （1）按服務(wù)活動(dòng)作用的對(duì)象分1）直接作用于人體 作用在人體的服務(wù)是指，服務(wù)行為直接觸及消費(fèi)者的身體，如：醫(yī)療、美容、按摩和理發(fā)等。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)很少直接作用于人體，但特約服務(wù)中有些內(nèi)容與此雷同，如協(xié)助就醫(yī)即此。2）直接作用于物體作用在物體上的服務(wù)是指，服務(wù)行為直接觸及消費(fèi)者所擁有的物體，如：保管、維修和清潔等。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)大多屬于這種類型。但其中的保管服務(wù)屬于物業(yè)管理中的特約服務(wù)。我們認(rèn)為服務(wù)可以按照服務(wù)活動(dòng)直接作用的對(duì)象劃分，分為作用在“人體”的服務(wù)和作用在“物體”的服務(wù)。如前所述，物業(yè)管理是“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。很顯然，物業(yè)管理屬于直接作用于物體上的服務(wù)?！顿|(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：服務(wù)是“為滿足顧客需要，供方和顧客之間接觸活動(dòng)以及內(nèi)部活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果”。照此服務(wù)也可以按照供求雙方接觸頻度劃分，分為低度接觸服務(wù)、中度接觸和高度接觸服務(wù)。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)，主要針對(duì)物業(yè)本身所進(jìn)行的服務(wù)屬于中度接觸性服務(wù)。物業(yè)管理中的一些特約服務(wù)和管理行為，供求雙方接觸頻度較大屬于高度接觸服務(wù)。但有些特約服務(wù)是物業(yè)管理的延伸，嚴(yán)格地講應(yīng)屬于家政服務(wù)范疇。至于物業(yè)管理中是否應(yīng)該有管理行為，現(xiàn)在還是一個(gè)爭(zhēng)議中的問題，我們將在后面的有關(guān)章節(jié)中闡述。2．物業(yè)管理服務(wù)所屬類別物業(yè)管理服務(wù)中的常規(guī)服務(wù)活動(dòng)屬于一種中度接觸直接作用在物體上的服務(wù)；特約服務(wù)屬于高度接觸直接作用在人體或物體上的服務(wù)。三．前期物業(yè)管理（一）含義前期物業(yè)管理與通常所說的物業(yè)管理，在管理和服務(wù)內(nèi)容上沒有什么本質(zhì)區(qū)別，其僅比通常的物業(yè)管理增加了一些前期鋪墊工作。兩者根本的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)管理合同雙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)所簽合同生效前的物業(yè)管理服務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）通知中規(guī)定了協(xié)議的有效期始于售房之日。但在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂之前要做許多與物業(yè)管理有關(guān)的工作。現(xiàn)在國(guó)家并沒有規(guī)定前期物業(yè)管理起始時(shí)點(diǎn)。如果我們把時(shí)點(diǎn)定在房屋銷售時(shí)，則還須定義一個(gè)時(shí)段把售房前物業(yè)管理有關(guān)工作包括進(jìn)去。因此本書把前期物業(yè)管理起始時(shí)點(diǎn)，確定在房地產(chǎn)開發(fā)商售房前。按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”（《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條）。此時(shí)就應(yīng)該選聘物業(yè)管理企業(yè)，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。真正的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)雖然尚未開始，但已進(jìn)入了前期物業(yè)管理階段。在業(yè)主開始入伙以后，要選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)召開首次業(yè)主大會(huì)。首次召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)國(guó)家并未統(tǒng)一規(guī)定，各地自行決定。（二）前期物業(yè)管理內(nèi)容前期物業(yè)管理可以延續(xù)到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同生效時(shí)。此時(shí)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的正常運(yùn)行已經(jīng)開始了一段時(shí)間。這里所說前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，不包括物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的正常運(yùn)行的主要內(nèi)容，只談為物業(yè)管理服務(wù)鋪墊所做的主要工作。1．招聘物業(yè)管理企業(yè)2．?dāng)M訂管理模式和管理制度3．起草相關(guān)文件4．建立供求聯(lián)絡(luò)渠道5．建立服務(wù)系統(tǒng)6．物業(yè)管理區(qū)域移交7．業(yè)主入伙8．裝修管理9．物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行（三）為什么要有前期物業(yè)管理階段1．客觀需要 （1）工作性質(zhì)本身的異同 一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的啟動(dòng)階段和常規(guī)管理有很多不同之處。常規(guī)管理大多數(shù)是重復(fù)性工作，而前期的啟動(dòng)階段很多都是一次性工作。啟動(dòng)階段工作技術(shù)含量高，如：接管驗(yàn)收就需要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備和裝修非常熟悉，而且還應(yīng)該了解施工工藝過程和檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（2）準(zhǔn)備工作的必要性 施工告竣并不意味物業(yè)可以投入使用，一般要進(jìn)行拓荒整理，設(shè)施設(shè)備還要試運(yùn)行，確認(rèn)沒有任何問題以后才能進(jìn)入正常使用階段。而且有關(guān)合同、公約和規(guī)章制度必須在業(yè)主入伙前事先擬訂，潛在的業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)就應(yīng)充分了解并書面確認(rèn)。這些工作都需要前期物業(yè)管理做必要的準(zhǔn)備。2．行業(yè)管理的需要 有些項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商只顧售房賺錢不顧后期管理，將商品房售磬后逃之夭夭，給行業(yè)管理帶來(lái)很多麻煩。強(qiáng)制房地產(chǎn)建設(shè)單位前期招標(biāo)，控制了不選物業(yè)管理企業(yè)所留后遺癥。3．保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 如果沒有前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐。先期入伙業(yè)主不可能得到所必須的服務(wù)，利益得不到有效的保證。前期物業(yè)管理可以保證業(yè)主的合法權(quán)益。四．公共物品理論物品（包括財(cái)產(chǎn)和服務(wù)）可以分為公共物品、準(zhǔn)公共物品和私有物品。這三種物品的區(qū)別，主要視其在使用和消費(fèi)過程中有無(wú)排他性。1．公共物品公共物品不是為某些人生產(chǎn)的，也無(wú)法決定誰(shuí)能得到它。它的特點(diǎn)是該物品生產(chǎn)出來(lái)以后全社會(huì)都可享用，生產(chǎn)者無(wú)法排斥那些未付費(fèi)的人。其所有權(quán)屬于全社會(huì)所有，應(yīng)由國(guó)家或政府的某些部門提供。生產(chǎn)這些產(chǎn)品或服務(wù)的成本由財(cái)政列支，當(dāng)然源于納稅人的稅賦。但是非納稅人照樣可以享用。公共物品主要有國(guó)防、社會(huì)治安、市政基礎(chǔ)設(shè)施以及對(duì)其維護(hù)的服務(wù)等。2．準(zhǔn)公共物品準(zhǔn)公共物品也叫俱樂部物品，是由某范圍內(nèi)的成員按一定的規(guī)則集資購(gòu)買，全體成員共同享用。準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)是不排除范圍之內(nèi)的成員，只排除這個(gè)范圍之外的所有社會(huì)成員。其所有權(quán)屬于該范圍內(nèi)全體成員共同擁有，應(yīng)在市場(chǎng)上購(gòu)買或有償委托供給者提供。生產(chǎn)準(zhǔn)公共物品的成本，由該范圍內(nèi)全體成員支付。在物業(yè)管理活動(dòng)中，準(zhǔn)公共物品主要有綜合性常規(guī)服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有設(shè)施和異產(chǎn)毗連房屋的共有部位等。3．私有物品私有物品是只為某付款人生產(chǎn)的物品。私有物品特點(diǎn)是具有排他性，其所有權(quán)屬于私人擁有。私有物品可在市場(chǎng)上購(gòu)買或有償委托供給者提供，需求者支付私有物品的價(jià)格。只有付款取得所有權(quán)的人才有權(quán)占有、使用、收益和處置該物品，其他人只能在所有人同意的前提下才可使用該物品。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)的私有部分屬于私有物品，物業(yè)管理中的特約服務(wù)也屬于私有物品。 公共物品理論可以較為恰當(dāng)?shù)慕忉屛飿I(yè)管理的有關(guān)問題。在物業(yè)管理市場(chǎng)上交換的常規(guī)服務(wù)商品，就是準(zhǔn)公共物品；物業(yè)管理區(qū)域就是無(wú)法排他的范圍；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主就是“俱樂部”成員；物業(yè)管理費(fèi)就是該范圍內(nèi)準(zhǔn)公共物品生產(chǎn)成本。五、市場(chǎng)市場(chǎng)的內(nèi)涵有狹義和廣義之別。狹義的市場(chǎng)是指商品交換的場(chǎng)所，也就是說可以滿足供求雙方進(jìn)行商品交換的物質(zhì)空間。廣義的市場(chǎng)并不是指它的物質(zhì)形態(tài)，不是指某類商品經(jīng)常進(jìn)行交換的固定的空間，而是交換關(guān)系的總和。市場(chǎng)是一整套保證商品交換活動(dòng)順利進(jìn)行，運(yùn)行機(jī)制合理的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度。市場(chǎng)實(shí)際上是組織化和制度化的交換。市場(chǎng)的內(nèi)容包括市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和交換環(huán)境。市場(chǎng)主體主要是指商品交換的行為人（包括自然人和法人），包括供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。市場(chǎng)客體是指市場(chǎng)上交換的商品，其中包括有形的商品和服務(wù)。市場(chǎng)環(huán)境指的不是市場(chǎng)運(yùn)行的硬件環(huán)境，而是指保證生產(chǎn)正常運(yùn)行的法律、法規(guī)、政策、制度以及市場(chǎng)的組織和管理方法。六、物業(yè)管理市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該從廣義的角度去理解，沒有固定的物質(zhì)空間只是一種交換關(guān)系的總和?，F(xiàn)在理解市場(chǎng)一般都站在“賣方”立場(chǎng)上，研究“買方市場(chǎng)”的客觀規(guī)律。因此如果給物業(yè)管理市場(chǎng)下一個(gè)定義，那么物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該是：“在一定的時(shí)間內(nèi)、一定的區(qū)域范圍內(nèi)、一定的條件下對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)所具有的潛在購(gòu)買欲望和購(gòu)買力的消費(fèi)主體的集合”。物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)商品組織化和制度化的交換。物業(yè)管理市場(chǎng)的主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)、政府主管部門、業(yè)主及其自治組織。物業(yè)管理市場(chǎng)的客體是指物業(yè)管理服務(wù)。第二章物業(yè)管理的特征要想把握物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，就要對(duì)其商品本身的特性進(jìn)行研究。物業(yè)管理這一商品與一般物質(zhì)商品有所不同。首先它是一種服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)該符合服務(wù)商品的某些特性。但由于這一商品的產(chǎn)生受其載體——物業(yè)的限制，因此其特性又與管理和服務(wù)的標(biāo)的物有著密切的關(guān)系。第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的特性一、無(wú)形性 物業(yè)管理服務(wù)過程是可以感知的，我們能夠看到服務(wù)人員操作的具體動(dòng)作。但這并不是物業(yè)管理市場(chǎng)上所購(gòu)買的商品本身，因?yàn)槲覀儾⒎切蕾p形體表演，而是要購(gòu)買這種活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動(dòng)和過程的結(jié)果”。物業(yè)完好等級(jí)的提高是結(jié)果，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序井然是結(jié)果，業(yè)主的生活和工作的環(huán)境良好也是結(jié)果。這些結(jié)果可以通過物業(yè)反映出來(lái)，所反映的是服務(wù)使物業(yè)改善程度的差值。雖然物業(yè)是有形的，但它是物業(yè)市場(chǎng)的商品而不是物業(yè)管理市場(chǎng)的商品。物業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)上，只是供需雙方的介質(zhì)和反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的介質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)本身是無(wú)形的，無(wú)法找到它的物質(zhì)形體。二、易逝性 物業(yè)是一種耐用消費(fèi)品，可以長(zhǎng)時(shí)間地保存。而物業(yè)管理服務(wù)一閃即逝無(wú)法存儲(chǔ)，物業(yè)管理服務(wù)具有易逝性。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)結(jié)果雖然可以顯現(xiàn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，但也不能儲(chǔ)存起來(lái)。良好的秩序不能儲(chǔ)存，整潔的環(huán)境也不能長(zhǎng)時(shí)間保存。房屋的完好程度雖然從表面上可以相對(duì)保存時(shí)間較長(zhǎng)一些，但微觀的分析實(shí)際上也是無(wú)時(shí)不在動(dòng)態(tài)變化的。三、多樣性物業(yè)本身就有異質(zhì)性，針對(duì)行色各異的物業(yè)所進(jìn)行的服務(wù)，也具有多樣性。世界上沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，也沒有完全相同的兩個(gè)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)過程不可能完全一致，產(chǎn)品的“質(zhì)”和“量”也不會(huì)完全一致。因此物業(yè)管理具有多樣性。四、生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同一性（一）時(shí)間的同一性 物業(yè)管理是為了維護(hù)物業(yè)及其整體環(huán)境的良好。在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，要求供給方連續(xù)不斷地生產(chǎn)以達(dá)到上述目的。同時(shí)，要求需求方連續(xù)不斷地支付費(fèi)用并消費(fèi)供給方所提供的產(chǎn)品。隨著這種服務(wù)產(chǎn)品的產(chǎn)生，需求者隨即進(jìn)行消費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)、交換和消費(fèi)在同一時(shí)間段進(jìn)行。（二）空間的同一性 普通商品的生產(chǎn)在生產(chǎn)基地進(jìn)行，然后轉(zhuǎn)移到另一個(gè)空間進(jìn)行消費(fèi)。物業(yè)管理供給方用需求方支付的服務(wù)費(fèi)，生產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品，生產(chǎn)出來(lái)就地消費(fèi)。物業(yè)管理的生產(chǎn)、交換和消費(fèi)，同樣都在物業(yè)管