如何防范物業(yè)管理服務風險(編輯修改稿)
2025-05-15 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 判定成為車輛的保管關系。 針對這種情況，深圳的物業(yè)管理專家在2000年起草《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》中，進行了專題研究，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第10條：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。的規(guī)定，在《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(草案)》第70條中以授權立法的形式明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛的保管責任由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費。同時也明確規(guī)定公安、工商、稅務等相關部門要按照這個規(guī)定的原則，分別給停車場出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記手續(xù)，出具不同的發(fā)票和報銷票據(jù)供停車場使用。 目前，為了避免敗訴賠償，深圳許多物業(yè)管理公司停車場取消了車輛進出停車場的車輛停放證，換成為出入憑條或者進出記時牌，在出入憑條和進出記時牌上注明依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，只收取車位有償使用費，而不承擔保管責任。事實上，無論是車輛停放證，還是出入憑條、進出記時牌，都是獲得車輛控制權的一種有效憑證，是保管合同關系成立的有效證據(jù)。因為車輛沒有這些憑證，停車場是不會放行的。至于所注明的不承擔保管責任，按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定，這只是一種無效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳已經(jīng)有過這樣的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當庭判決車主繳納5元錢保管費(其實車主也可不繳納這5元錢)，停車場所屬的物業(yè)管理公司賠償65萬元的車輛丟失損失費。 物業(yè)管理行業(yè)承擔車輛保管的條件早已具備，但收費沒有體現(xiàn)出質(zhì)價相符的服務原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費的價格標準約束。因此，為滿足車輛保管市場的需要，必須按照契約自由的原則和質(zhì)價相符的服務原則，通過車主與物業(yè)管理公司訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權利與義務，明確車輛保管費用的收取數(shù)額和方法，明確車輛丟失的賠償責任。 消防風險防范 小區(qū)和大廈的消防問題是關系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理單位首先在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，可以協(xié)助查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進入，但有義務將消防存在的隱患或瑕疵告知委托管理。 業(yè)主入伙后，進行二次裝修過程，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項日，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在業(yè)主裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應即時進行制止和糾正，造成重大損壞或嚴重后果的，物業(yè)管理單位應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法進行處理。 物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械進行日常的維修和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要中修、大修等及根據(jù)消防部門檢查的整改意見，應依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修資金中開支。 在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理單位應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。 設備風險防范 根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)管理單位的主要工作內(nèi)容。房屋本體和小區(qū)大廈公共設施和共用設備管理和維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風險的主要方面。為防范上述風險，物業(yè)管理單位應從以下幾個方面著手： 首先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與原發(fā)展商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理單位進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應向建設單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 這些基礎技術資料都是物業(yè)管理服務所必須的，也是提高管理水平和防范風險所必備的文件，法律風險的防范是建立在設備和設施本身技術風險防范基礎上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時間較長以后，隱患和事故發(fā)生的機率逐年增加，風險的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設備和設施需要重新中修、大修，甚至進行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。 在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原發(fā)展商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的違約責任。 依據(jù)《民法通則》第一百
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