如何防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(編輯修改稿)
2025-05-15 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 判定成為車輛的保管關(guān)系。 針對(duì)這種情況，深圳的物業(yè)管理專家在2000年起草《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》中，進(jìn)行了專題研究，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第10條：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。的規(guī)定，在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》第70條中以授權(quán)立法的形式明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛的保管責(zé)任由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費(fèi)。同時(shí)也明確規(guī)定公安、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門要按照這個(gè)規(guī)定的原則，分別給停車場(chǎng)出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記手續(xù)，出具不同的發(fā)票和報(bào)銷票據(jù)供停車場(chǎng)使用。 目前，為了避免敗訴賠償，深圳許多物業(yè)管理公司停車場(chǎng)取消了車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛停放證，換成為出入憑條或者進(jìn)出記時(shí)牌，在出入憑條和進(jìn)出記時(shí)牌上注明依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，只收取車位有償使用費(fèi)，而不承擔(dān)保管責(zé)任。事實(shí)上，無論是車輛停放證，還是出入憑條、進(jìn)出記時(shí)牌，都是獲得車輛控制權(quán)的一種有效憑證，是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。因?yàn)檐囕v沒有這些憑證，停車場(chǎng)是不會(huì)放行的。至于所注明的不承擔(dān)保管責(zé)任，按照《中華人民共和國(guó)合同法》以及《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，這只是一種無效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳已經(jīng)有過這樣的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當(dāng)庭判決車主繳納5元錢保管費(fèi)(其實(shí)車主也可不繳納這5元錢)，停車場(chǎng)所屬的物業(yè)管理公司賠償65萬元的車輛丟失損失費(fèi)。 物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備，但收費(fèi)沒有體現(xiàn)出質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費(fèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約束。因此，為滿足車輛保管市場(chǎng)的需要，必須按照契約自由的原則和質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，通過車主與物業(yè)管理公司訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確車輛保管費(fèi)用的收取數(shù)額和方法，明確車輛丟失的賠償責(zé)任。 消防風(fēng)險(xiǎn)防范 小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時(shí)也是具有一定專業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)管理單位首先在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，可以協(xié)助查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進(jìn)入，但有義務(wù)將消防存在的隱患或瑕疵告知委托管理。 業(yè)主入伙后，進(jìn)行二次裝修過程，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)日，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在業(yè)主裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)即時(shí)進(jìn)行制止和糾正，造成重大損壞或嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法進(jìn)行處理。 物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常的維修和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等及根據(jù)消防部門檢查的整改意見，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修資金中開支。 在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。 設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理單位的主要工作內(nèi)容。房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè)施和共用設(shè)備管理和維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防范上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理單位應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手： 首先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理單位進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的，也是提高管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)所必備的文件，法律風(fēng)險(xiǎn)的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時(shí)間較長(zhǎng)以后，隱患和事故發(fā)生的機(jī)率逐年增加，風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進(jìn)行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。 在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 依據(jù)《民法通則》第一百
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