【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)濟(jì)繁榮。二、經(jīng)濟(jì)效益公司通過規(guī)模化經(jīng)營、商業(yè)化運(yùn)作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會(huì)更大的提高物業(yè)費(fèi)使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報(bào)業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。三、環(huán)境效益物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實(shí)的管理實(shí)現(xiàn)海德國際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。三、海德國際社區(qū)擬采用的管理方式實(shí)行一體化管理我公司對(duì)海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時(shí)采用ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細(xì)化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級(jí)社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風(fēng)景線。實(shí)行全員聘用制管理企業(yè)將實(shí)行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊(duì)伍。 實(shí)行軍事化管理對(duì)于海德國際社區(qū)的管理隊(duì)伍我們將引進(jìn)部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，保安員優(yōu)先招聘軍隊(duì)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對(duì)于進(jìn)入公司的保安員首先送到部隊(duì)進(jìn)行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過20天的嚴(yán)格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進(jìn)崗實(shí)習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。實(shí)行定期例會(huì)制度，及時(shí)解決工作難題根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理分析會(huì)；每月召開一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會(huì)，安排布置當(dāng)天工作。一年365天，公司員工每天堅(jiān)持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語》等。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對(duì)員工進(jìn)行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。實(shí)行全面預(yù)算管理，公司將在小區(qū)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門制定詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項(xiàng)收支指標(biāo)，同時(shí)與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行。實(shí)行酒店賓館三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)保潔管理保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實(shí)際工作效果。實(shí)行品質(zhì)監(jiān)督管理，實(shí)行員工“星級(jí)評(píng)定”制度 設(shè)立客戶品質(zhì)服務(wù)部，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進(jìn)行問卷調(diào)查，對(duì)服務(wù)現(xiàn)場進(jìn)行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對(duì)管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。實(shí)行員工星級(jí)評(píng)定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績評(píng)定員工等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級(jí)別工資。實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理海德國際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對(duì)于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。同時(shí)，通過培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識(shí)，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù)鑒于海德國際社區(qū)的特殊性，如果我公司中標(biāo)，我們將在簽訂委托合同后及時(shí)從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進(jìn)駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè)無償提供以下服務(wù)：1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù)中標(biāo)后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理，維護(hù)正常銷售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、形象好的管理人員到銷售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)中標(biāo)后，我公司將以第三方角度進(jìn)駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對(duì)社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況，以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。對(duì)于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。 前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告，以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工建議（必要時(shí)，我公司可派員參與施工），通過完善的報(bào)警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住、辦公環(huán)境。前期介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點(diǎn)技實(shí)際情況，盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問題尤其是供暖問題，提請?jiān)O(shè)計(jì)和施工單位注意，同時(shí)提出合理化建議。二、 竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)社區(qū)竣工驗(yàn)收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項(xiàng)工程驗(yàn)收工作主要包括以下驗(yàn)收：（一）分類驗(yàn)收 各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)差合格后，三方在工程檢查記錄上簽字確認(rèn)。 對(duì)于各期工程或單元工程在達(dá)到使用條件，可以提前進(jìn)行驗(yàn)收，以配合銷售及時(shí)投入使用。 對(duì)于工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程按設(shè)計(jì)要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)入管理、保潔開荒。 當(dāng)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并通過有關(guān)部門驗(yàn)收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項(xiàng)驗(yàn)收小組與開發(fā)商、建筑商正式進(jìn)行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進(jìn)戶手續(xù)。（二）、物業(yè)接管驗(yàn)收公共設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收現(xiàn)場驗(yàn)收與交接（1）我公司將選派經(jīng)驗(yàn)豐富的水暖、電氣及土建工程師會(huì)同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組，總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對(duì)社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場交接驗(yàn)收。（2）總公司各職能部門將對(duì)現(xiàn)場交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗(yàn)收單上，交接驗(yàn)收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。（3）對(duì)交接驗(yàn)收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。（4）對(duì)已接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進(jìn)入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗(yàn)收（1）社區(qū)其他交接事項(xiàng)進(jìn)行時(shí)，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時(shí)進(jìn)行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。（2）鑰匙的交接分公司將派專人對(duì)社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進(jìn)行核對(duì)、試用。對(duì)所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單，同時(shí)建立交接檔案備存，以便于對(duì)鑰匙進(jìn)行統(tǒng)一管理；交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理，必要時(shí)可更換重點(diǎn)部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。（三）業(yè)主進(jìn)戶及裝修期間的管理服務(wù)在業(yè)主集中進(jìn)戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進(jìn)戶工作，按照公司既定程序，保證進(jìn)戶工作有序進(jìn)行。具體進(jìn)戶流程見下表：業(yè)主進(jìn)戶流程業(yè)主提供入住資料：進(jìn)住通知單、購房合同、 身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南查驗(yàn)進(jìn)戶通知單，發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料章” 回收填好之《業(yè)主臨時(shí)公約》《業(yè)主資料登記表》等資料進(jìn)戶通知單、業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主手冊蓋章憑已簽字之進(jìn)戶通知單收費(fèi)，收回進(jìn)戶通知單 憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊上加蓋注發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗(yàn)收房屋 抄水、電、氣表，填寫驗(yàn)收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字入住文件整理、匯總、歸檔在業(yè)主進(jìn)戶裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理程序嚴(yán)格進(jìn)行管理，主要流程如下：業(yè)主裝修管理程序業(yè)主持住戶手冊、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù)業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi)施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場4次裝修竣工及時(shí)驗(yàn)收，行政主管匯同業(yè)主驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見裝修竣工后，行政主管及工程師驗(yàn)收合格退還押金 三、綜合管理（1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施； （2）由工程部負(fù)責(zé)每半年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修計(jì)劃,由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施； （3）海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修及服務(wù)電話，白天設(shè)有專職行政管理員負(fù)責(zé)接待業(yè)主來訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有2個(gè)主管以上管理人員及6個(gè)以上維修人員值班，處理各種急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場； （4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； （5）在社區(qū)設(shè)立健全的管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全，管理規(guī)范； （6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，每半年公布一次費(fèi)用支出情況，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。 （7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行現(xiàn)代化管理； （8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書上崗； （9）每一年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率問卷調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的95％，滿意率達(dá)到98％以上。 （10）建立應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。四、安全管理經(jīng)我公司對(duì)海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨(dú)特的地理環(huán)境及特點(diǎn)，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。海德國際社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，其中包括： （1）海德國際社區(qū)的住宅實(shí)行封閉式管理：社區(qū)內(nèi)的個(gè)主要出入口24小時(shí)設(shè)有專職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設(shè)立明顯標(biāo)志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)行開發(fā)式管理，設(shè)立機(jī)動(dòng)巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時(shí)巡邏一次，通過保安機(jī)動(dòng)巡邏組24小時(shí)的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。 （2）海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持社區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢； （3）海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （4）海德國際社區(qū)夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行每1小時(shí)一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2人為一組，做到巡邏有計(jì)劃、有記錄； （5）由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)詳細(xì)的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安全管理部定期進(jìn)行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。（6）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實(shí)巡查到位，有必要對(duì)巡查人員進(jìn)行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準(zhǔn)備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理人員在巡邏時(shí)佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點(diǎn)處進(jìn)行數(shù)據(jù)取納，同時(shí)記錄取納時(shí)間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機(jī)打印出來，以驗(yàn)證巡更人員是否按指定的時(shí)間和路線即時(shí)檢查到各個(gè)巡查點(diǎn)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個(gè)帶旋轉(zhuǎn)云臺(tái)的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK無線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對(duì)可疑點(diǎn)進(jìn)行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點(diǎn)可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設(shè)電纜線。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時(shí)循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機(jī)上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會(huì)在技術(shù)上對(duì)社區(qū)治安給予充分的保障。紅外線探測系統(tǒng)這是一種對(duì)物體是否通過而進(jìn)行監(jiān)視報(bào)警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對(duì)非正常途徑進(jìn)入社區(qū)的物體進(jìn)行監(jiān)測報(bào)警。無線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可通過電話實(shí)現(xiàn)24小時(shí)盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動(dòng)報(bào)警。用戶使用時(shí)先在報(bào)警系統(tǒng)的自動(dòng)撥號(hào)機(jī)上設(shè)定指揮中心的報(bào)警電話號(hào)碼及用戶識(shí)別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動(dòng)警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警 報(bào)，自動(dòng)撥號(hào)機(jī)撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識(shí)別碼。訊號(hào)通過電話線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識(shí)別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)。用戶住所遇搶劫需緊急求救時(shí)，按遙控器的求救鍵或主機(jī)的PANIC紅鍵，求救信號(hào)即傳到指揮中心，即可獲得報(bào)警信號(hào)。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的綜合