【文章內(nèi)容簡介】 維修主管、采購員、部分技術(shù)工人、領(lǐng)班等）由原有項(xiàng)目骨干中抽調(diào)；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件（基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等）進(jìn)行篩選，并實(shí)行 1—3 個(gè)月的試用期制和工作業(yè)績考核制度。 派到新項(xiàng)目的人員和新招聘人員，上崗之前由公司培訓(xùn)部進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到老項(xiàng)目實(shí)習(xí)培訓(xùn)一個(gè)月左右。培訓(xùn)對象按層級分為高管層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。培訓(xùn)內(nèi)容大致分為思想理念，管理實(shí)務(wù)，專業(yè)技能三個(gè)方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。我司總部在培訓(xùn)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，教師、教材提供，實(shí)習(xí)場所，考核試卷等諸多方面可提供直接幫助。崗前培訓(xùn)包括物業(yè)管理理論、項(xiàng)目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等十七門課程。16 / 76 勞資管理采用以崗定薪，對員工實(shí)行按統(tǒng)一的規(guī)章制度和操作規(guī)程垂直領(lǐng)導(dǎo)，一級對一級負(fù)責(zé)，上級對下級的工作實(shí)行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。均豪公司實(shí)行“員工手冊”制度和“浮動(dòng)工資制度” ，對員工實(shí)行針對性管理。四、計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 均豪物業(yè)管理公司在所管物業(yè)已成功應(yīng)用“物業(yè)管理計(jì)算機(jī)軟件” ，城市廣場物業(yè)管理也將應(yīng)用該軟件，主要應(yīng)用范圍包括：1） 辦公室：人事管理、勞資管理、規(guī)章制度和服務(wù)質(zhì)量檢查、文件檔案；2） 物業(yè)部：業(yè)主檔案、投訴處理、服務(wù)質(zhì)量記錄；3） 工程部：設(shè)備檔案及總帳、設(shè)備及工具管理、維修服務(wù)、外包工程、質(zhì)量記錄，突發(fā)故障處理記錄；4） 安保部：安全檔案、車輛管理、服務(wù)質(zhì)量記錄，突發(fā)事件處理記錄；5） 財(cái)務(wù)部：收支管理、報(bào)表、資產(chǎn)管理、物資管理。五、城市廣場物業(yè)管理規(guī)章制度匯編 為做好城市廣場的物業(yè)管理，特制定規(guī)章制度如下，望各部門依照執(zhí)行。 本規(guī)章制度按照均豪物業(yè)管理公司已有效實(shí)施的 ISO9002 質(zhì)量體系編制，本文僅列出部分管理規(guī)程，全部工作依照均豪物業(yè)管理公司《質(zhì)量手冊》、《質(zhì)量管理程序文件》和《部門工作手冊》執(zhí)行。說明：本匯編包括： “公司內(nèi)部管理機(jī)制”中 第 4．采購制度、成本控制目標(biāo)、方法； 第 5．外包工作選擇的原則、方法 ； 第五部分中： 第 2．工程設(shè)施與設(shè)備運(yùn)行管理內(nèi)容、制度； 第六部分社區(qū)服務(wù)管理中 第 3．保安、保潔、綠化管理內(nèi)容、制度； 第 4．車庫車輛及交通管理內(nèi)容、制度； 第 7．緊急事態(tài)處理方式。17 / 76 有關(guān)章節(jié)不再重復(fù)，特此說明。(一)城市廣場社區(qū)治安管理規(guī)程 維護(hù)社區(qū)秩序和安全,及時(shí)有效的防范和處理各種突發(fā)事件. 適用于城市廣場項(xiàng)目執(zhí)行部. 項(xiàng)目執(zhí)行部所屬安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定安全防范制度,并監(jiān)督執(zhí)行. 安保部經(jīng)理協(xié)助公安部門查處治安案件和偵察工作. 安保部領(lǐng)班協(xié)助安保部經(jīng)理做好社區(qū)內(nèi)的保衛(wèi)工作. 與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)保持聯(lián)系,隨時(shí)掌握社會(huì)和社區(qū)治安動(dòng)態(tài). 建立住戶和員工檔案,掌握物業(yè)所轄人員的基本情況. 認(rèn)真貫徹北京市人民政府令(1993 年第 9 號)發(fā)布的《治安保衛(wèi)任期目標(biāo)責(zé)任書》. 定期對公司員工進(jìn)行安全法制教育. 制定突發(fā)事件處理程序. 加強(qiáng)巡視及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患. 加強(qiáng)門衛(wèi)的管理,并認(rèn)真檢查物品進(jìn)出情況. 加強(qiáng)交通管理,確保交通安全. 組織突發(fā)事件的演習(xí). 加強(qiáng)重點(diǎn)部位人員的審查工作. 節(jié)假日加強(qiáng)值班力量. 對檢查出的安全隱患,填寫預(yù)防措施報(bào)告. 定期向項(xiàng)目部總經(jīng)理和管委會(huì)匯報(bào)治安和安全情況. 成立內(nèi)保組織，做到群防群治及時(shí)反饋信息. 做好報(bào)案登記記錄及各種筆錄.18 / 76 總經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行. 北京市人民政府令 1993 年第 9 號 《北京市企業(yè)保衛(wèi)責(zé)任制規(guī)定》 JC/GZA051998(1) 《安保部工作手冊》 JC/GZA061998(1) 《工程部工作手冊 》(二)城市廣場交通服務(wù)規(guī)程1. 目的 確保停車場(庫)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場(庫)內(nèi)整齊有序.2. 范圍 適用于城市廣場停車庫（場）的管理.3. 職責(zé) 車庫保安員負(fù)責(zé)指揮車場(庫)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)和進(jìn)出記錄. 警衛(wèi)班長負(fù)責(zé)車庫管理及保安員工作.4. 程序 停車庫管理 停車庫出入口設(shè)保安崗，工作時(shí)間為 6:00—24:00，其余時(shí)間由夜班保安員負(fù)責(zé). 公寓內(nèi)所有住戶的機(jī)動(dòng)車輛要在安保部登記備案. 安保部提供停車證，驗(yàn)證放行. 停車管理 當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r(shí)，應(yīng)迅速指引車輛慢行，對號停放的車位上，無停車證的車輛不允許進(jìn)入車庫. 提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走. 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主，并在《停車庫值班記錄》上做好記錄. 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫要及時(shí)令其離開，若有緊急情況按《突發(fā)事件處理程序》處理. 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)勸阻，并報(bào)告班長及時(shí)處理，避免交通意外事故發(fā)生.19 / 76 禁止司機(jī)(車主)用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理. 車輛出庫，當(dāng)有車輛出庫時(shí)應(yīng)仔細(xì)核停車證，若對出庫車輛和駕駛員有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，有禮貌地盤問，若是車主的親友(和車主聯(lián)系認(rèn)可)并有駕駛證應(yīng)放行，若盤問時(shí)發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)立即扣留車輛，并及時(shí)通知班長和巡邏保安，機(jī)警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備，以防不法分子盜車行兇. 地面停車場管理 對申請使用地面停車場的住戶，憑財(cái)務(wù)部收費(fèi)憑據(jù)辦理停車證. 認(rèn)真指揮車輛出入停車場. 定時(shí)巡檢地面車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水，刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主，并做好記錄. 協(xié)助清潔工人做好地面清潔工作. 夜間應(yīng)對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進(jìn)行登記,以保證受控車輛的安全狀況. 留意進(jìn)入大廈車場的車輛情況，對帶有危險(xiǎn)品車輛，禁止進(jìn)入社區(qū). 如有特殊情況及時(shí)報(bào)有關(guān)部門.5. 監(jiān)督執(zhí)行 安保部經(jīng)理.6. 相關(guān)性文件 無(三)城市廣場消防設(shè)施管理規(guī)程 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好無損,靈敏可靠. 適用于城市廣場消防設(shè)備、設(shè)施的管理和控制. 項(xiàng)目執(zhí)行部所屬安保部負(fù)責(zé)按《安保部工作手冊》中規(guī)定建立健全防設(shè)備設(shè)施管理制度. 安保部經(jīng)理督促工程維修人員對消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)、檢修. 工程部建立健全消防設(shè)備的管理檔案,并按照《工程部工作手冊》消防設(shè)備20 / 76設(shè)施檢查規(guī)定進(jìn)行檢查及維護(hù). 保安員定期檢查更換滅火器材,督導(dǎo)值班人員熟悉掌握消防設(shè)備的使用,每月進(jìn)行二次消防設(shè)備、設(shè)施的檢查. 各部門、各公司區(qū)域內(nèi)配備的滅火器和其它消防設(shè)施、設(shè)備,應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)保管,不得損壞和丟失. 嚴(yán)禁隨意挪動(dòng)、拆除、遮檔消防器材及設(shè)施、設(shè)備. 要勇于監(jiān)督、制止、檢舉他人損壞消防器材、設(shè)施的行為. 消防器材、設(shè)施除自然損耗外,當(dāng)發(fā)現(xiàn)損壞或丟失后,要及時(shí)上報(bào),由肇事者賠償損失,并酌情扣罰管理人員的浮動(dòng)工資. 不得隨意觸動(dòng)消火栓內(nèi)的報(bào)警盒. 不得亂動(dòng)、拆除安裝在墻壁的報(bào)警機(jī). 不得故意用煙頭去熏報(bào)警探頭,消防噴淋頭上嚴(yán)禁懸掛任何物品. 如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施、設(shè)備故障或損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)修. 項(xiàng)目執(zhí)行部安保部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行. JC/GZA051998(1) 《安保部工作手冊》 JC/GZA061998(1) 《工程部工作手冊》(四)城市廣場消防值班員處理火災(zāi)、火警報(bào)告規(guī)程 確保確認(rèn)火警及時(shí)準(zhǔn)確,處理及時(shí). 適用于城市廣場火災(zāi)、火警的報(bào)告及處理. 中控值班人員嚴(yán)格遵守跑火警程序、報(bào)告火警程序的標(biāo)準(zhǔn)，確保滅火預(yù)案《中控室工作值班日志》上做好記錄。 安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮. 21 / 76 值班員處理火災(zāi)、火警報(bào)告流程：報(bào)警點(diǎn)中控室中控室人員到達(dá)現(xiàn)場確認(rèn) 滅火后中控室復(fù)位中控室 電話 通知 總經(jīng)理 安 物 工 辦 財(cái) 保 業(yè) 程 公 務(wù) 部 部 部 室 部 現(xiàn)場確認(rèn) 人工現(xiàn)場確認(rèn) 監(jiān)視器現(xiàn)場確認(rèn):當(dāng)報(bào)火警后(1)先消音(2)確認(rèn)報(bào)點(diǎn)點(diǎn)位,樓層、房間、位置(3)一人用監(jiān)視器確認(rèn),一人前往現(xiàn)場確認(rèn),員與現(xiàn)場確認(rèn)人員保持聯(lián)絡(luò),及時(shí)反饋監(jiān)視器中現(xiàn)場的情況． 使用工具：對講機(jī)或?qū)χv電話，手電． 消防中控人員確認(rèn)火警后,應(yīng)立即通知如下部門報(bào)告火警. 電話或?qū)χv機(jī)通知安保部經(jīng)理、消防主管前往火場指揮滅火,內(nèi)保主管做好內(nèi)部保衛(wèi)工作,做好迎接消防車準(zhǔn)備. 電話或?qū)χv機(jī)通知警隊(duì),副隊(duì)長帶領(lǐng)警戒組加強(qiáng)大廈外圍的安全保衛(wèi)，把守各個(gè)出口. 電話向大廈最高領(lǐng)導(dǎo)者報(bào)告,由大廈最高領(lǐng)導(dǎo)者趕到消防中控室,做臨時(shí)滅火總指揮,成立臨時(shí)滅火指揮中心. 電話通知工程部經(jīng)理,前往消防指揮中心,部門人員做好準(zhǔn)備。 總辦接到滅警后,即通知工程部、物業(yè)部做好準(zhǔn)備. 安保部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行22 / 76 無(五)城市廣場突發(fā)事件控制規(guī)程 規(guī)范突發(fā)事件的處理,確?？焖佟⒎€(wěn)妥處理突發(fā)事件,保證住戶和公司生命財(cái)產(chǎn)安全. 適用于項(xiàng)目執(zhí)行部對突發(fā)事件的緊急的處理和控制. 項(xiàng)目執(zhí)行部所屬安保部及中控室負(fù)責(zé)處理安保部突發(fā)事件及與外界的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào),物業(yè)部協(xié)助做好住戶的安撫與協(xié)調(diào). 項(xiàng)目執(zhí)行部所屬工程部負(fù)責(zé)處理工程部突發(fā)事件,物業(yè)部協(xié)助做好住戶的安撫與協(xié)調(diào). 項(xiàng)目執(zhí)行部所屬各部門及現(xiàn)場作業(yè)人員負(fù)責(zé)對突發(fā)事件現(xiàn)場秩序的維護(hù)、搶救及疏導(dǎo)工作. 突發(fā)事件的分類： 安保部負(fù)責(zé)處理的突發(fā)事件主要指:、盜竊等治安事件。(地震、火災(zāi)等事件)。、人質(zhì)綁架和自殺案件. 工程部負(fù)責(zé)處理的突發(fā)事件主要指:、跑水。. 突發(fā)事件的處理: 各部門在班最高領(lǐng)導(dǎo)必須及時(shí)趕赴現(xiàn)場,組成臨時(shí)指揮班子,了解事發(fā)原23 / 76因,及時(shí)采取有效措施,進(jìn)行妥善處理。 安保部、工程部按照《安保部工作手冊》 、 《工程部工作手冊》中突發(fā)事件的處理方法進(jìn)行處理. 參與處理突發(fā)事件的人員都必須做好參與事件處理的工作記錄。 各部門要對參與事件的情況上報(bào)公司總經(jīng)理,同時(shí)建立事件檔案,以備查詢和調(diào)查。 發(fā)生火災(zāi)時(shí),參照《消防管理程序》執(zhí)行. 項(xiàng)目執(zhí)行部總經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行. JC/GZA051998(1) 《安保部工作手冊》 JC/GZA061998(1) 《工程部工作手冊》 JC/(1) 《消防管理程序》24 / 76附：各類緊急事態(tài)處理方式：? 火災(zāi)1． 接到或發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即向主管、經(jīng)理及管理處報(bào)告。2． 保安部經(jīng)理接到火警通知后，立即到現(xiàn)場指揮滅火救災(zāi)工作。3． 指派一名主管協(xié)同管理人員負(fù)責(zé)樓內(nèi)客戶的安全疏散工作。4． 消防、監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員到指揮部集合待命。5． 大堂的保安人員立即控制大堂的出入口，對所有的人員，只許出，不許進(jìn)。6． 啟動(dòng)應(yīng)急廣播，向客人講明某位置發(fā)生火情，不要驚慌，帶好房間鑰匙，鎖門后有秩序地進(jìn)行安全撤離。7． 通知工程部變電室斷電啟動(dòng)備用消防電源。8． 通知空調(diào)機(jī)房，關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)，開啟防、排煙系統(tǒng)及加壓風(fēng)機(jī)。9． 通知水泵房，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)加壓水泵。10．根據(jù)火式大小，經(jīng)請示總經(jīng)理后，向消防局報(bào)警。11．消防隊(duì)到達(dá)后配合其工作。12．通知有關(guān)工程人員將消防系統(tǒng)恢復(fù)正常。? 對爆炸物及可疑爆炸物的處理：1． 保安人員發(fā)現(xiàn)或接到各類物品時(shí)，要立即向主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處報(bào)告，并留守現(xiàn)場，阻止任何人再接觸可疑物。2． 主管領(lǐng)導(dǎo)立即組織人員趕到現(xiàn)場，向有關(guān)人員了解情況，當(dāng)初步確認(rèn)可疑物品為爆炸物時(shí)，立即對附近地區(qū)的人員進(jìn)行疏散，并設(shè)置臨時(shí)警戒線，任何人員不得擅自入內(nèi)。3． 立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并向公司鄰導(dǎo)通報(bào)。4． 對附近地區(qū)進(jìn)行全面搜尋，以消除隱患。5． 帶公安人員到現(xiàn)場后，協(xié)助公安人員排除爆炸物隱患，并進(jìn)行調(diào)查。6． 如果爆炸已經(jīng)發(fā)生，保安人員要立即趕到現(xiàn)場撲救火災(zāi)，協(xié)助搶救，運(yùn)轉(zhuǎn)傷員，穩(wěn)定客人情緒，保護(hù)好現(xiàn)場，安置疏散人員。? 接報(bào)刑事案件的處理：1. 接報(bào)人員首先要問清報(bào)案單位、報(bào)案人姓名，并要求在場人員不得動(dòng)用現(xiàn)場的任何物品，做好現(xiàn)場保護(hù)。25 / 762. 將報(bào)案情況向主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處通報(bào)。3. 保安人員到現(xiàn)場后對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，勸阻、疏散圍觀人員，對現(xiàn)場及外圍人員進(jìn)行